房价猛涨谁在哄抬

　　关丽　黄博华　王昊

　　去年“十一”黄金周期间，广州某大型地产集团旗下楼盘“坐地起价”，各发展商纷纷效尤，各盘纷纷以在售价格20%、30%的幅度升价，经历了今年元旦和“五一”黄金周的再度涨价之后，广州楼价最高的升幅竟然高达50%！一年内房价三度飙升，本报记者独家调查发现：发展商坐地起价，中介行暗中炒楼，投资客蠢蠢欲动。

　　开发商一年三提价

　　“目前部分楼盘价格已经提前透支了买家5年的升值”，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江在谈到珠江新城楼价时，直指部分发展商定价明显虚高。广州某大集团从去年10月起，多次将旗下楼盘售价集体调高5—10%。同样一套单位，在去年10月到今年5月的价格升幅达30—45%！在许多买家眼里，发展商频频挑高售价的行为无异于“趁火打劫”。

　　房价暴涨，发展商难辞其咎。2005年9月，某大型发展商在旗下楼盘一番巡游之后，认为楼盘的卖价太低，当即决定提价。十月的月历翻到，该地产集团旗下来楼盘“坐地起价”，各盘纷纷以在售价格的20%、30%的升价，经历了今年元旦和“五一”黄金周的市场洗礼之后，最高的升幅竟然高达50%！同样的“价格跳板”也在珠江新城的某盘出现。该盘从去年12月开始内部认购以来，到今年4月份时，短短的5个月时间内，成交价格连续经历了9000、13000、15000的三级跳。而在番禺的华南板块，“五一”期间也卖出了均价32000元／平方米的楼王。近日，一位发展商更是对记者宣称：“土地资源越来越稀缺，一手楼真的就该当

奢侈品来卖了！”

　　“捂盘”被认为是发展商“操纵”房价、哄抬房价的方式之一。业内专家表示，发展商利用捂盘销售调控，人为制造楼市供不应求的假象，从而导致买家追抢、追涨的热销局面。广州市房管局“五一”巡查时发现，多数楼盘存在“囤货”情况，在售单位甚至不及可售货量的1／5。从去年宏观调控政策出台，到今年楼市全面回升，楼盘“惜售”、“捂盘”都是发展商保住高楼价或不断跳升的绝招。有业内人士就指出，预计“五一”过后，发展商“惜售”依然是楼市的“主旋律”，如果政府没有大批量的地块推出，发展商对“惜售”行为还是会列出一大堆的理由。

　　房价背后是地价。自去年以来，开发商对土地的追求已达“疯狂”地步，广州市土地出让价格屡创新高，几乎每次热门土地拍卖均造就新“地王”，土地一级市场成了大赢家。今年出让的机场路地块，更是创下了楼面地价5481元／平方米的纪录。“拍卖方式可能导致哄抬价格！”广州地产专家韩世同认为，在今年4月之前，珠江新城的商务地块都是以接近最近交易价的价格拍出的，但4月11日后，这里的地块突然以至少80%的增幅身价飙升，半个月内连创新高，令人对其中是否存在哄抬打上问号。

　　近几年，

房地产市场已经较过去发育壮大许多，房地产商除了在内地一、二线城市大量圈地之外，触角已伸向三线城市。这些被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态。　

　　有专家表示，开发商手中究竟有多少闲置土地，对于这个影响住房消费心理的重要问题。房产商难逃“以垄断土地来垄断房价”的嫌疑。近来，珠江新城地块几乎都被同一家发展商拿去，业内的关注的热点也从“地王”转到“地主”的层面。囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，而显然有关部门对此缺乏有效的制约手段。　

　　中介行囤货炒卖

　　借着楼价上涨的势头趁火打劫的又何止发展商？中介、炒家同样利用楼价上涨的时机兴风作浪。记者日前接到举报称，广州某著名销售代理公司在代理老城区某新楼盘时，强迫买家缴纳高达6万元的中介费，威胁买家“如果不交就别想买”。

　　截留房子自己炒卖

　　如今不少中介、炒家动用少量资金即可圈下好单位抬价出售。在新盘较少的越秀、荔湾以及买家关注度高的天河区，朝向较好的单位和投资价值高的小户型单位通常在开盘时就被标注“已售”，有内部人士透露，被“捂住”的单位除了发展商想留着卖高价外，多数流入了中介和炒家的手中。

　　相比一般的个人投资投机炒房者，中介公司或中介人士炒楼，对市场尤其是对楼价的快速飙升影响更大，更加容易制造市场紧张气氛，左右市场价格，引发楼价快速飙升，加剧市场的波动。

　　日前，某楼盘推出新一期项目，售前开发商方面对外宣称共有200多套新货面市，然而正式发售当天，上千持筹等购的消费者等到的仅仅一百来套单位。有消费者当场责怪开发商不讲信用，囤积货源“待价而沽”，任凭开发商再三申辩也难脱“黑心无良”之骂名。事后记者了解到，代理该楼盘的中介公司截留了大部分单位自己炒卖了。据了解，目前广州地产中介代理公司或中介人士投资炒楼现象业已不乏其见。

　　虽然广州有一些中介代理公司，例如中原地产与美联置业等等再三声明不炒楼不赚差价，但事实上广州确实有中介代理公司中介人士参与楼房炒作。

　　据了解，目前不少中介代理公司或中介人士炒楼大都是依仗自家代理相关楼盘的优势，抢先介入截留事前相中的好单位转手牟利。一些中介公司中介人士炒卖同行代理的楼盘，甚至个别没有一手楼盘代理资格的二手中介代理公司也参与一手商品房的炒卖。

　　二手楼炒风正盛

　　尽管广州地产中介代理公司、中介人士炒卖一手商品房最为“时髦”，然而不少中介公司也对二手房炒卖“情有独钟”，据悉，不少中介代理公司都是一些楼盘社区最为活跃的炒家，而且他们并不仅限于炒卖某一二个楼盘单位，甚至只要有“新货”放出，他们都不管是否业主委托给他们代理，他们都会上门评估有否炒卖价值。

　　不过，不管是炒卖一手商品房还是二手房，这些中介炒家都经常会遭遇同行的“抵制”。例如某中介公司多人跑到另一中介公司代理楼盘去与商酌，愿意以回报“好处”的形式换取该中介公司协助截留他们事前相中的一批好单位，但结果却遭到了拒绝；还有一中介公司跑到某一楼盘物色炒卖单位，不意被该楼盘开发商下属的中介代理公司驱赶……但不管怎样，广州地产中介炒楼风起已成事实。　

　　深夜10点，入住某小区楼房不久的杨先生正准备就睡，不意家中电话铃声响起，原来是某中介打来的电话。该中介人士先是询问杨先生对目前入住的这套单位是否满意，是否愿意出手？然后表示愿意出多5万元接手杨先生目前居住的这套单位。据了解，这类情况最近屡见不鲜，其中确实有部分是中介公司受买家所托上门寻求货源，但更多是中介自己在投机炒卖。

　　“一铺养三代”，此前广州人热衷于炒卖商铺，因此前几年广州也有不少中介代理公司投资炒卖商铺谋利。然而“风水轮流转”，随着近年广州商品住宅价格的持续上涨，如今不少中介公司或中介人士开始转向炒卖住宅了。然而，中介公司或中介人士炒楼失败的惨痛教训，如诚安地产大肆投机炒作商铺而倒闭仍应是目前广州地产中介应该吸取的教训。　　

　　炒楼客圈房逐利

　　无论楼市供应量如何，最受追捧的“好单位”都会成为投资者和投机客的炒作良机。有行家透露，目前广州楼市存在数十个大炒家团体，随时可能动用数千万以上的资金炒楼，涉猎目标遍及一二手市场。

　　就连一直未见动作的外资“热钱”也开始参与广州楼价的哄抬。日前有消息称，大摩已经整体购入珠江新城某公寓楼盘，天河北某楼盘也有外资进入。德诚行地产豪宅部阮国行表示，外资进入势必会推动楼价上涨，特别对高档楼盘价格有直接的刺激作用，进而影响到普通住宅的价格走势。

　　广州人一直有投资房产的投资习惯，特别是如今许多广州家庭拥有两套以上的住房，在满足居住需求后，许多人都会将房产拿去放租。所以去年下半年以来广州楼价的迅猛上涨，投资客大量涌入被视为其中的一个重要原因。记者连日来接触到几个活跃在广州楼市的炒家，从他们口中探听出广州楼市炒家的一些生财之道。

　　一手搂房价的高涨，带动了广州二手楼市场逐渐兴旺，随之产生一些有敏锐眼光的二手房投资者。对二手房进行适度“包装”是许多小投资者的惯用手段，也就是常说的“逢低吸纳”。他们通常会在各城区搜罗廉价出售的二手房，简单装修后配齐家具家电，这样的住宅不但比较好租，而且可以租到一个很好的价位。买房装修的时间越快越好，然后要在周边多家中介行放盘，尽快产生租金收益。经过装修后的房子焕然一新，甚至很快会有买家相中，愿意用高出买入价很多的资金去接手。

　　“炒家甚至可以把整个楼盘买下来，想什么时候卖都行”。炒家向记者介绍，这种投资客就是“炒房大鳄”了。据称，广州每个区都有几个这样的“炒房大鳄”。相比绝大多数投资客而言，这些人的炒房手段可谓出神入化，可动用的资金少说也有几千万元，并且未必需要做按揭，大量资金的聚集在事实上已经形成了“炒房团”。

　　知情者透露，能成为炒房大鳄自然实力非同一般，政府、中介、发展商以及拍卖行等所有相关领域都要有关系才行。他们的眼界也不限于某些特定区域，只要看准一个地方，就会大肆购入区域房产，甚至可以将某些楼盘的好单位全部揽入。等炒家认为时机成熟应该出货时，则会利用中介行逐步放盘。炒房大鳄不在乎一二手楼，完全根据习惯和判断买入。只要不是价格特别高的新楼盘，都有可能成为炒家大量买入的对象。炒家喜欢的是一些二手交易热点区域如海珠东部、洛溪、五羊新城，有时也会一举扫掉市区楼盘的尾货。而目前楼价较低的花都以及二手房正在兴起的南湖板块则有可能成为炒家下一步进攻的区域。

　　记者观察

　　有机可乘

　　本周二，广东省房协向省建设厅上呈了一份由省房协于今年3月开始组织力量进行研究、编写的“对广东房地产市场局势的看法”材料。省房协这份研究显示：2005年广州市住宅空置量下降了10%。其中一级、二级、三级路段均有三成以上的降幅，相反，其他路段则出现了46%的升幅。由此可见，目前广州楼市出现的供求失衡只是局部的情况：位于市中心区或近郊的一级、二级、三级路段的商品房确实出现了严重的供不应求，然而，地处郊外路段非热点区域的商品房则是供远大于求。

　　省房协的调研还显示：2005年广州市80～100平方米的小户型商品房是供应量少于交易量，而140平方米以上的大户型商品房则是供应量大于交易量。这说明，目前广州楼市供不应求的是小户型商品房，而140平方米以上的大户型商品房则供大于求。此调研揭示了目前广州楼市存在的最大问题，那就是：由于供应结构的失衡，造成了市场局部短缺的紧张局面，这种状况给个别不良开发商以及投机炒楼者可乘之机，给他们哄抬楼价提供了市场土壤。

　　目前，国内住房供应存在的结构性问题业已引起了中央政府的高度重视，日前国务院发布“国六条”，其中第一条便明确提出：“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。”因此，广州不应抗拒

经济适用房。政府目前急需要做的事情，是完善健全住房供应体系，保证市场既有供应中高收入群体的商品房，也有供应中低收入的经济适用房，更有供应低收入家庭的廉租房，鼓励梯级消费以更好地保证广大城镇居民居住梦想的实现。

　　与此同时，政府还需要解决的是土地供应结构的失衡。近年“地荒论”在广州极为盛行，不少开发商更将近年楼价的大幅飙升归咎于政府推出市场的土地不足上。而事实上，目前广州并不存在严重的“地荒”。资料显示，目前广州开发商手中掌握的开发用地高达250宗，约2000万平方米。此外，目前广州市政府手上拥有红线控制的市中心区经营性开发土地储备可建筑面积至少也有2100万平方米，还有回收的闲置土地近700万平方米，以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米……可以说，广州确实不存在“地荒”，然而，由于政府推出的土地大多位于非市场热点的区域，用地功能及空间布局结构与消费市场脱节，致“地荒”困局难以消解。例如广州市近日公布的2006年度土地供应计划，虽然规模极为巨大，但其中总面积的56%分布在增城与从化，市八区仅占25%！

　　因此，广州当前亟待解决的是土地与商品住宅供应结构的失衡与脱节，政府需要调整土地供应结构，完善健全住房供应体系，消除个别不良开发商以及投机炒楼者乘机哄抬楼价的市场土壤，不给哄抬楼价者制造可乘之机，维护广州房地产市场的持续稳健发展。