房地产调控下手还得狠些

　　张华

　　中美两个大国的政府，近来都为两国国内房价上涨的事大伤脑筋。中国房地产市场像一个娱乐化的京剧舞台，生、旦、净、丑四大行当样样都有，关于炒房、富人区穷人区、房奴的戏唱个不停，政府也是三令五申，但就是不怎么奏效。无独有偶，美国的房地产市场近年来也一片涨声，2005年其住房均价上涨12.95%，这使得在过去5年间，美国住房均价上扬了 近58%。

　　中美调控楼市手段有别

　　房地产市场治理的特殊性在于，信息不对称条件下各利益主体心理预期与风险应对能力的不确定性与差别都比较大。从中国的情形来看，“逆向选择”现象甚为明显，房价越治理越高、措施越严厉买房者甚至越多。而美国房地产市场这种情形并不怎么明显。究其原因之一，在于美国房地产商一旦被发现在散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等嫌疑，便会被控诉违反了“公平交易法”，行业协会与银行会将之打入黑名单，消费者会对之进行集体诉讼，媒体更会加以曝光。

　　相比之下，中国的房地产商显然是“幸运”的，他们不会轻易被发现、被指控以欺诈的罪名，这也是市场上伪信息源源不断、谎言充斥的源头之一。于是人们纷纷将矛头指向房地产商，斥责他们只顾牟利而昧了良心，着实可恨。殊不知，可恨的更在于他们的“同利联盟”———不少高官、专家学者、地方行政部门为了既得利益或将得利益而听之任之或为之代言，不少媒体在房地产商这一“大头广告主”的诱引，明知故犯地帮其传播虚假信息。

　　要消除楼市权力资本化现象

　　经济学家杨帆在8年前发表的关于“权力资本化”的宏文中说，权力资本的扩张及其合法性危机是中国渐进改革中的一大沉疴。显然，他当时的矛头指向是中国所有制变革中的“权贵资本主义”者。如果借用到今天市场经济深入转轨的房地产市场上，我想“权力资本化”至少浸淫在两个领域。一是房地产商因为自由度高，违规的机会成本极低，于是凭借其权力网络，在市场上赚取合法的、不合法的巨额利润；二是掌握或垄断着一定话语权的政府官员、银行部门、传媒机构，协同房地产商共同制造了伪信息弥漫的现实。

　　中国的房地产市场不仅仅是经济问题，更是社会问题、政治问题。而中国房地产的核心问题，不在于房价，而在于“权利资本化”的发生频率与速度能否减缓并变得温和。这是与美国房地产市场最大的区别。因为强势利益者的权力资本化，必将以平民阶层的公民权利与财富权利的受损为代价。所以，虽然美国经济学家戴维·罗森伯格和中国的一些经济学家都预言两国房价将很快暴跌，但中国城市房价的内部机理更为复杂一些，不能等量视之。

　　平抑楼价下手可再猛点

　　消除中国房地产市场上“权力资本化”与“联盟化”的合法性危机刻不容缓。方法至少有两种，一是“温和型”的，即从建设性的角度，对房地产商及其同盟，特别是

商业银行进行效能重估与机制重构。正如美国经济学家Jan Randolph所言，房地产调控的主角应当是商业银行。央行应当给予商业银行更为灵活的利率市场化权利，这比利率本身的升降更具有意义；与此同时，央行等监管部门，应当协同第三方制衡机构，对房地产行业及信贷机构给予严密的监控，并制定惩治措施，以规约、切断权力联盟的链条。

　　第二种方法是“猛烈型”的，即我们通常说的“休克疗法”，通过直接抑制需求的税收政策、强化银根的紧缩政策、更大幅度提高按揭首付额和房贷利率，以及对流通领域进行多环节征税等关联政策与措施，强行挤出房地产市场泡沫———请注意，这里所说的休克疗政策，不是一刀切式的统规统制，而是针对不同的市场区域、不同利益主体进行不同程度与力度的治理。

　　后者下手猛，在中国目前特定的政治与经济语境下，或许不可能加以实施，因为几乎所有的政府官员、经济学家，都认为房地产行业是一国经济发展的风向标，虽然不排除泡沫性虚高的成份存在。然而如果中国

房地产业与金融市场“屡治屡败”的话，这一办法或许有必要逐步提到桌面上来了。休克性治疗这味药虽苦，但可以使中国房地产商们从骨子里一改原先淡漠现金流、热衷高负债和群体性炒房的观念与行为，这同时也无异于给了国内商业银行一次重新审视信贷风险的契机。

　　

美联储主席伯南克在其上任后的第一次国会听证时就表示，美国房地产市场经历了多年的繁荣后，房价要开始回落了；中国政府也于最近以“国六条”再表楼市治理决心与姿态。我想，无论我国房地产治理的措施与方式与美国有多大的差别，至少应当做到防止“权利资本化”这一现象继续蔓延———换个角度来看，为体恤民众的话语权与财富权利，而尝试从根源上切断寡头强势利益主体的权利资本化联盟，正是对大国政府深入构建与提升自身信用，确保经济长期稳定发展的考验。