林明：取消期房预售打击开发商也损害金融系统

　　林明/文

　　商品房销售目前在我国主要是采取期房预售制度，比例高达90%以上，而在北京、上海、深圳等市场发展较快、供求旺盛的城市中，实际比例可能更高。然而这一现行的预售制度，一年内连续遭到来自金融系统的三次质疑。

　　在去年8月15日央行发布的《2004年度金融地产报告》中，明确建议取消期房预售制度，引发市场激烈讨论。9天后建设部新闻发言人公开表示，基于我国房屋销售现状，近期暂不会取消预售制度。

　　今年全国“两会”期间，全国

人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥表示：“

房地产预售制度存在七大问题，应该予以取消。”并会同另外32名代表向大会提交议案，建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。随后同样引发包括业界、市场研究人士的反弹声音。建设部部长汪光焘亦态度缓和地表示：“取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。”

　　在今年国务院出台6条调控房地产市场措施后，中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜再度于日前撰文指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。

　　不同的是，这次所指是完善预售制度，并取消期房融资，意味着商品房可以预售，但不能贷款。事实上在国内绝大部分住房消费依靠信贷的今天，取消了购房融资功能，也就等于预售制度在实质上无法生存了。

　　众所周知，完全取消预售制度，首先要修改国家城市房地产管理法规，这不是金融系统单方面得以操作的；而取消预售中的融资功能则完全不一样了，金融系统完全可以加以规范，并以此来完善整个预售制度。

　　对此，程建胜认为，现在预售融资主要问题是：削弱了宏观调控能力，不利于保护消费者利益，存在较大的风险隐患，不利于提高房地产开发企业的竞争力。通过预售融资确实存在开发商将资金转为他用的风险。

　　程建胜表示，我国商品房预售制度有别于其他国家的特征是：商品房预售附着融资功能，即预售一般收取全部

房价款，预售演变成开发企业的主要融资手段。程建胜建议开辟企业融资渠道，鼓励银行发放专用匹配的开发贷款来取代目前预售融资做法，并在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。

　　很明显，对于预售制度的存留态度，央行明显走到了市场行为主体的对立面。今年3月,时任中城联盟轮值主席、河南建业集团董事长胡葆森曾表示，取消预售会让现有超过七成的房地产企业死去，在目前融资渠道仍相对单一的现状里，没有预售融资，地产商没办法完成滚动的开发资金，购房人将被迫延后消费行为。另一位不愿透露姓名的地产商则更明确表示，这是金融系统为规避自身风险，而作出的单方面设想。

　　不可否认的是，房地产预售市场的确存在着期货风险、房地产企业鱼龙混杂、欺诈、泡沫等诸多弊端；然而在现有条件下，我国长期的预售制度也不容置疑地承载了更多功能，加速了消费者转化为实际购买力，提高地产商开发运营的周期和能级，在实际上加大了市场供应量。

　　毫无疑问，降低房地产企业运行风险是整个金融系统的要求，但不应简单地与取消预购贷款融资画上等号。取消预售制度或者预售融资，不仅使真正需求受到压抑、使开发商陷于困境，对于行业造成的负面影响，必然也将最终影响到金融系统。

　　尤其是在目前新一轮房地产调控启动之际，更需要各个职能部门做通盘考量，在各部委量化细则的阶段，更需要联手协同的解决方案。