楼市调控新规解读

http://finance.sina.com.cn 2006年05月24日 19:21 新民周刊

　　“国六条”之后，住房转让环节税收将会加强，二手房个人所得税的征收存在风险，二手房个税一旦征收，将会大大增加交易成本，届时对房地产市场产生的影响力难以预估，市场各方需对此持谨慎态度。

　　撰稿／陈晟

　　2006年5月，温家宝总理主持召开国务院常务会议，会议提出了进一步引导和调控房地产业的六条针对性措施简称新“国六条”　。这六条政策，在以前的调控政策中都有涉及，但是此次政策提法的改变，体现了中央调控水平的精准和实效。

　　国六条指出了房地产市场存在的问题，如少数大城市

房价上涨过快；供应结构不合理；房地产统计信息混乱等；在提出问题的同时，肯定了房地产行业的支柱产业地位、肯定其长期稳定发展的重要意义，这实际上给出了调控政策的界限。以上种种，都和中央对待房地产市场的态度保持一致，而在保持基调一致的同时，细分政策如信贷、城市、土地等政策上更加注重分别对待，避免一刀切的政策弊端，表明政府对房地产市场的认识进一步深化。

　　此外，本次政府还高瞻远瞩地提出了人口与土地和环境之间的关系，把房地产市场发展提到了资源节约型和环境友好型的战略高度。总体来说，“国六条”在重申以往政策的同时，又有不同程度的深化。

　　住房转让环节税收将会加强

　　调整住房供应结构是政府一贯强调的政策，在去年的国八条中也反复提到了发展中低价位房。与往年不同的是，今年提出要“对新建住房结构提出具体比例要求”，这是对住房供应结构调整的进一步强化。但是政府并没有确定比例标准，这使得各地方政府在考虑当地实际情况确定比例时拥有较大的自由度，符合中央分别对待、不搞一刀切的调控风格。

　　进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　近几年税收、信贷、土地政策的调控作用越来越显著。应该看到，物业税由于涉及面广、影响深远，它的开征和制度完善将是一个长期过程；而住房转让环节税收将会加强，二手房个人所得税的征收存在风险，二手房个税一旦征收，将会大大增加交易成本，届时对房地产市场产生的影响力难以预估，市场各方需对此持谨慎态度。

　　信贷政策提出要“有区别地适度调整”。对于高端物业而言，由于高端客户对贷款的需求弹性较差，加上近年来对高端物业的紧控措施，因此在实际市场行为中，高端物业的高首付可能已经成为事实，此时如果对高端物业实施4-5成的高首付，市场接受程度较高；但是对于中低价房而言，这一部分需求主要来自于自住和改善型购房者，这类消费者对于贷款的依赖度较高，信贷需求弹性很大，高首付将提高购房门槛，从而迫使其推迟购房计划。由于自住和改善型需求是目前需要保护引导的需求，因此对中低端物业实行高首付不合理。当然，信贷政策将对市场产生怎样的影响，仍有待最终政策的出台。

　　此外，第二条里面还提到科学确定土地规模，改变了以前一贯强调的“土地从紧”的提法，说明政府已经意识到了土地一味从紧带来的潜在负面影响。科学确定土地规模有赖于从土地市场前、中、后端的全过程经营管理。2004年8月31日，土地协议出让方式被禁止，土地交易全部实行招拍挂，代表土地市场的中端已经合理化和规范化；但是，土地市场的前端和后端的不规范现象仍很严重，这一现象也得到了政府重视。因此在以后的土地政策上，要加强土地市场前端的管理(科学确定房地产开发土地供应规模，在源头规划上确定各类用地的规模)和土地市场后端的管理(加强土地使用监管，防止土地变性、制止囤积土地行为)。

　　合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。这主要是要防止大拆大建，这一方面有助于减少被动需求，另一方面，也有助于控制固定资产投资总额。

　　进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。规范市场秩序也是常常提到的政策，主要是为了防范过多的信息摩擦，导致客户交易及购房成本的增加。全过程监管有助于房地产市场实行绿色交易，达到买卖双方的和谐。

　　加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。廉租屋的加快建设和

经济适用房的规范发展表明政府眼光准确，兼听则明。经济适用房的受众不明等问题得到了正视，而廉租屋作为保障住房的重要地位得以确定。

　　但是目前市场上对廉租屋的重视程度还很不够，舆论界对于廉租屋的报道非常之少，而对于

开发商的负面报道则连篇累牍，加剧了社会上的心态失衡。因此，建议多做有关廉租屋的正面报道，对于享受廉租屋的人群、由于收入提升而退出廉租屋的人群，以及由于享受高档物业而多承担的费用有向中低价房建设转移支付这些现象进行优化报道，降低社会上的不公平心态，维护社会稳定。

　　完善房地产统计和信息披露制度

　　统计数据的多口径以及不透明一直是困扰房地产市场的两大难题。多口径使得各方机构往往不在同一个指标体系下进行分析，造成各种看似矛盾的观点充斥市场，导致市场的混乱。

　　以价格信息为例，市场上便存在着报价、成交价格、抵押价格、评估价格、均价、起价、签约价格、登记备案价格、申报税收价格等十余种不同口径的价格信息。如果机构采用了不同的价格指标而不进行说明，那么很容易产生同一时点上，价格上涨和价格下跌的观点同时存在，并且涨跌幅度都不同。因此，亟需确立一套全国通行的房地产价格体系统计标准以及解读方法，以便各方能在同一体系下进行对话。

　　但是从另一方面而言，不同口径的价格等统计数据也有其积极意义。对于房地产市场来说，由于各方需求的差异，确定一个笼统而统一的房地产价格并不具有多少现实意义，既无益于消费者购房，也无益于投资者投资。各方关注的物业类型、物业档次以及关注用途的不一样，决定了存在不同的价格、从而不同的房价指数体系是合理且必要的。关键是要清晰选定满足自身需求的价格指标，并由第三方机构来准确解读不同的价格体系。

　　此外，我们现行的房地产统计和信息披露制度还存在重整体轻细节的缺点。现今公布的信息中，注重对整体市场的价格和供应公布，而轻视了对区域、对个案楼盘信息的监测和公布，这其实与政府分类引导的精神不相一致。因此，对不同区域的楼盘价格，政府应该给定参考价格，以及区域板块的供求信息，因为这才是对购房者真正有意义的信息。

　　事实上，建设部很早以前就做了非常理智的工作，那就是各地信息网络的建设，当时也是作为城市的考评范围，最近这些网络信息都已经公布了，这个对购房者的理性消费和选择楼盘很有好处。比如看一个楼盘，不仅要看总共有多少套，还要看成交了多少套，还应该看合同撤销了多少套，如果合同撤销套数较多，那就说明实际成交也不一定多，这可以增加楼市的透明度。(作者为中国指数研究院华东分院副院长)

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