试述我国十一五期间房地产市场发展的几个问题

　　沈 彤

　　一 对我国房地产市场发展态势的基本判断

　　房地产市场的运行情况，对经济社会的和谐稳定发展和改善人民生活具有重要影响。1998年，为应对亚洲金融危机影响，中央做出扩大内需的战略部署，启动居民住房消费。同 年，国务院颁布23号文件，推进住房制度改革，停止实物住房分配。当年上半年房地产开发建设投资增幅就达到15.2%，扭转了上一年房地产投资负增长势头。从1997年到2004年，房地产开发投资增长3.2倍；从1999年到2004年，全国商品房销售面积从1.45亿平方米增加到3.82亿平方米；从1998年到2004年，城镇居民人均住房建筑面积由近19平方米提高到约24平方米。同时，发展房地产业，对于培育新的区域经济增长点具有积极意义，在越来越多的地方，房地产业已成为当地财政收入的重要支柱。

　　随着房地产投资规模持续扩大，房价不断涨高，房地产市场供给、需求不合理现象逐渐表现出来。2004年二季度，中央政府出台了一系列房地产市场宏观调控措施，2005年，针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题，温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为2005年宏观调控的一项重要任务。国务院办公厅还专门下发《关于切实稳定住房价格的通知》(国办发电[2005]8号)，就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。2006年，房地产市场价格继续走高，房地产市场宏观调控问题再度引起关注。本文认为，展望今后几年，我国房地产市场发展形势将有可能继续体现出以下特征：

　　一是房价持续较快上涨的现象逐渐在全国各大中城市蔓延。2003年至2004年间，全国房价上涨过快的问题主要集中在东部地区部分大中城市，有的城市平均房价涨幅已连续二、三年达到15%以上，2005年，房价上涨过快现象已由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展，并可能由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于较低水平，中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后，当地房地产市场发展程度处于较初级水平，但正在受到房价上涨趋势的影响，这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来并在一个较长时期保持增长。城市间房价攀比心理已经普遍存在，应给予密切的关注。

　　二是房地产市场供给不够充足，供给结构很不合理。2004年、2003年和2002年全国商品房销售面积与竣工面积之比分为1.02:1，1.13:1和1.2:1。2004年，全国商品房销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点，这可能是2005年房地产宏观调控后，2006年房价仍上涨较快的原因。在房地产市场供给中，经济适用房和普通住宅供给显著缺乏。2004年，全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。房地产市场供给结构的调整需要若干年的时间。

　　三是房地产市场消费性需求仍将继续保持较大规模和较快增速，非消费性需求持续存在。随着社会经济发展，人们可支配收入增加，各方面、多层次的住房消费性需求将逐步表现为房地产市场需求并快速增长，其中，基本住房需求、改善性住房需求和被动性住房需求(如拆迁带来的需求)等需求均呈现出一定程度的刚性，住房需求的主体规模不能压缩。同时，通过房地产进行投资、投机、融资、养老的需求随着经济升温而进一步体现出来，在这样一个繁荣的房地产市场上，境外资金也要寻找收益渠道。因此，房地产市场的需求将保持旺盛势头。

　　二 我国房地产市场上涨相关因素的简要分析

　　在今后一段时期内，我国房地产市场可能在一定程度上体现上述特点，其原因，主要有以下几方面：

　　一、各种房地产市场需求集中反映。这两年房地产市场升温，是1998年我国启动居民住房消费以来，各方面住房需求首次集中的体现。房地产需求不仅来自多个方面消费性需求，诸如基本居住需求、改善性需求、被动性需求和往来人口消费性需求，还包括超前消费需求，投资需求和投机需求等。当前大中城市旺盛的房地产需求，其构成至少包含这样一些因素：一是人口自然增长的消费性需求；二是流动人口带来的住房需求；三是每年约2000万人口的城市化进程新增住房需求；四是旧城区拆迁改造的被动性住房需求；五是改善性住房需求。据统计，2004年，中国城镇居民人均住房建筑面积为23.67平方米，与建设部提出的全面小康阶段人均住房建筑面积38平方米的标准相比，还有很大距离；六是投资需求；七是投机性需求。此外，居民住房管理体制还不健全、社会保障体系压力大，加上人们对物价和收入水平的预期，还存在一部分超前消费需求，其目的是为预防今后因住房价格过高而买不起房。

　　二、土地管理制度影响土地供给。在现有土地管理方式下，土地价格是造成房地产市场价格快速增长的制度基础。由于政府出让土地的收入纳入地方财政管理，一些地方为增加收入，扩大投资规模，自然希望供给更多土地。这种情况在一定程度上导致地方建设、规划、土地管理等部门执法不严，未按规定办理审批事项，擅自改变土地用途，增加收入更多的非普通住宅用地的供给量，以至停止建设经济适用房。

　　三、分配结构不完善影响房地产市场供给结构。居民收入差距的扩大，导致房地产需求进一步分化。一方面，和居民基本居住需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，而房地产开发利润较低；另一方面，高收入者购买的高档住宅，其开发利润较高。因此，开发商自然愿意游说政府部门，提高住房供给的标准。

　　四、人为加快城市化步伐加剧了房地产市场需求压力。本文认为，农村城市化的过程，应是经济发展的自然要求，在建设社会主义新农村过程中，简单地认为可以通过行政手段加快城市化步伐来实现，不符合社会经济规律，会把三农问题转化为严重的城市社会问题，不仅影响住房市场稳定，而且对就业和社会保障方面造成严重影响，其作用将是深远的，

　　五、投资渠道不顺畅。社会资金缺乏多元化的投资渠道，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在银行利率较低的情况下，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。

　　六、经济适用房管理效率不高。经济适用房的建造标准过高，不够“经济适用”，购买者资格审查不严格，都会挤占基本的住房需求，造成房地产市场整体需求压力上升。

　　七、分税制有待完善。根据目前的分税制，与房地产业直接相关行业的税收收入，如销售不动产、建筑安装业的营业税，房产税，城镇土地使用税等，大部分属于地方财政收入，刺激了地方增加固定资产投资的积极性。

　　八、拆迁安置办法不够科学民主，未能反映民意。一些拆迁项目未妥善准备充分的周转房，拆迁补偿标准不符合被拆迁户要求的现象时有发生，引起房地产市场供需的波动。有的城市有意加快拆迁速度，土地管理、规划、建委、公安、法院、开发商、拆迁公司一起对付被拆迁户，干扰了正常的房地产供给。

　　三 关于我国房地产市场发展的几点认识

　　当前，房地产市场运行状况，关系到社会主义新农村建设和小康社会建设，应给予高度重视，正确把握发展方向。要正确引导房地产市场发展，密切关注全国和不同地区房地产市场发展态势，实施适时、适度的宏观调控，是我国各级政府一项长期任务。

　　一、关于房地产市场宏观调控的目标。国家对房地产市场进行调控，是通过一系列经济、法律和行政的手段，促进房地产市场供求结构基本合理、价格基本稳定、供求基本平衡。房价波动过大，对国民经济健康发展、建设小康社会和社会和谐稳定，都会带来不良影响。政府应改善住宅住房供给结构，使稀缺的土地资源能够用于满足住房保障的基本需要，保持房价稳定，保持社会安定，避免房地产市场大起大落。

　　二、关于房地产市场宏观调控的重点。目前，房地产市场供不应求矛盾突出、供给和需求结构不合理是房价上涨过快的直接原因。由于不论是在价格高位运行或是在低价运行的房地产市场，市场均能够提供具有较为强劲的需求，因此，本文认为，作为政府行为，对房地产市场进行宏观调控的重点，一要满足广大居民普遍能够拥有基本住房，增加基本住房供给，完善经济适用房管理方式方法；二要建立健全廉租房制度，保证低收入者和困难家庭也要有房住；三要整顿居民住房租赁市场，使空闲住房能够转为提供出租或转让居住，引导投资和投机性需求转化为有效住房供给；四要限制房价增速过快，防止房地产价格过大的波动，以保持社会安定团结。

　　三、关于扩大投资渠道。应进一步规范和放开国内投资市场，明确民间资本进入公共服务领域的具体办法，鼓励国内资本到海外投资办厂，尽快推行和完善QDII。

　　四、关于完善房地产市场信息系统。为确保房地产市场的健康稳定发展，应建立全国及各地区房地产市场监管机制，完善房地产市场统计数据，健全房地产市场分析体系，分类细化统计口径，定期对各地房地产市场进行分析，并作为评价国民经济运行情况的重要指标。这样，一方面能够密切关注房地产市场动向，为政府及时、准确做出决策提供科学完备的依据，从而实施有重点、有针对性和更为有效率的宏观调控措施；另一方面，可以增加房地产市场透明度，引导居民理性购房。

　　五、要不断提高宏观调控的水平。适时采用综合经济的、法律的、行政的手段，对房地产市场进行间接的、灵活的、灵敏的微调，避免房地产市场明显起伏。要把增加房地产市场透明度作为一种宏观调控手段，增加政策和信息透明度，特别要重视把握正确的舆论导向，传递明确的市场信号，积极进行正面宣传解释和辅导，引导理性供需，防止误导和炒作。

　　六、完善土地管理，健全公共财政体制。目前的土地使用管理制度规定，居民住宅只有70年使用期，到期后政府有权收回，对此，本文建议，为切实贯彻《宪法》关于保护公民财产的精神，应在房屋到期后、政府收回之前，增加公众民主程序和技术咨询程序，以此确定延长土地使用期限事宜，由此，土地使用权进一步成为公民财产，从而促进

二手房市场交易，约束不合理拆迁行为。要制定长期计划，运用先进土地测量技术，加强对土地使用、规划和收入的管理；要完善公共财政管理体制，合理调整分税制，通过转移支付和加强预算管理等办法满足基层行政职能需要。

　　七、加强对房地产市场管理的监督。要将房地产市场的运行情况纳入政绩考察的范围，要将房地产市场的宏观调控纳入法制化轨道，各级人民代表大会和政府有关部门要加强对土地管理、规划和房地产市场定期的、专项的监督检查。

　　八、加快农村基础建设和公共服务，科学地推进城市化进程。在推进农村城市化过程中，应进一步加强农村基础设施建设，完善医疗、教育、产业扶植、就业指导等公共服务，提高三农收入水平，不应简单地把加快农村城市化步伐纳入政府工作目标，对农民转化为城镇居民后的问题要从长远考虑。对于被征用了土地的农民，要通过给予土地收益分配权利等多种办法，妥善解决他们的收入来源、就业和社会保障问题。(作者单位：

国家税务总局)