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张巍柏
近期，对房地产业的大量争论，引起了决策高层的高度关注。而对房地产可能实施紧缩调控政策的消息，也是不绝于耳。最新的“重磅”消息莫过于来自权威的央行金融市场司房地产金融处。
据悉，央行房地产金融处处长程建胜近日撰文指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。这有两个途径可供选择：一是加强预售资金管理；二是预售只许收取定金。这两种办法可选其一，也可同时采用。程建胜表示，我国商品房预售制度有别于其他国家和地区的特征是：商品房预售附着融资功能，即预售一般收取全部房价款，预售演变成开发企业的主要融资手段。这种做法形成的特定历史背景是商品房建设融资渠道不畅。预售融资带来了四方面的问题：削弱了宏观调控能力，不利于保护消费者利益，存在较大的风险隐患，不利于提高房地产开发企业的竞争力。
如果这位官员的看法变成政策，对国内房地产市场无疑是当头一棒。诸多依靠预售房款来放大财务杠杆的房地产公司，无疑将马上遭遇资金链条断裂的危机。
不过程建胜也指出，加强预售资金管理就是要做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。预售只收定金省却了资金管理上的麻烦，但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此，可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配。同时，为房地产开发企业开辟直接融资渠道，在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。
值得注意的是，现行体制下，部委的处级干部往往可以很深地切入相关政策的制定过程之中。因此，央行金融处处长的言论信号，很可能是央行的一种试探，表明央行正在着手考虑针对“预售”采取一些限制性的措施。
据有关部门测算，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78%，占GDP的8.6%。而房地产金融也因此占据了银行最重要的市场地位。央行统计表明，中国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。2005年年底，房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%。为此，央行副行长吴晓灵曾屡次强调保证房地产金融稳定的重要性。
在当前的形势下，由于稳定的需要，预售行为完全被取消的可能性不大，因为在房地产行业的融资渠道问题没有得到有效解决之前，取消预售的影响很大，对开发商是危机，对银行来说，也同样会带来震荡。因此，对预售的功能进行一定的调整和限制则是可行的。我们相信，一旦对房屋预售款采取严厉管制之后，决策层也很可能出台配套的房地产融资渠道扩展的相关政策，如市场化程度更高的房地产投资信托、房地产债券融资、基金及海外基金、项目融资、不动产抵押融资、证券化等，都是可能的房地产融资渠道扩展政策的选择。
有必要指出的是，明确提出取消预售房款的融资功能，这意味着未来房地产商的融资渠道可能发生较大的变革。一些不适应这种变革的企业，将会被淘汰出局。(作者为安邦集团研究总部分析师)
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