房价逆市上涨的背后 地方政府应该如何作为

　　FN记者 程瑞华

　　这些天房地产市场颇有些“山雨欲来风满楼”的味道，一些地方房价的过快上涨，使得房地产市场再度成为关注热点。

　　2006年开春之后，房价在国内一些城市出现翻升之势。3月间，北京期房均价较上年上 涨19.2%，数字高于一向涨势迅猛的上海市而引起震动；5月初，深圳市公布了当地一季度的官方统计，深圳商品住宅价格同比上涨35.46%，平均房价在全国首次冲破万元大关。

　　房价逆市上涨及其背后的种种怪现象，有关人士认为一个重要原因是一些地方政府的错误政绩观、利益观在推波助澜。经营城市好大喜功，热衷于大拆大建，导致部分居民对住房的被动性需求；一些地方政府被开发商牵着鼻子走，“开发商领导、市长决策、规划局执行”，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；土地审批从无偿划拨到高价招投标猛拐弯，使商品房建设成本突然加大；一些城市为“托市”出台“购房入户”等政策；银行对房地产开发发放贷款持续增加……如此等等，加上开发商普遍炒作房价、房地产投资者队伍不断扩大、外资不断流入内地房地产市场等市场因素，房价逆市上扬成为必然。

　　的确，一个时期以来，在“经营城市”的响亮口号之下，“经营土地”的热潮似乎在各地兴起。据报道，一些地方政府在“经营城市”的口号下，兴起了“卖地风”，动辄就是成千上万亩，其名义五花八门。在“经营土地”背后，是错误的政绩观。在一些地方领导干部的思想中，政绩就是看城市形象，看财政收入，既然

房地产可以成为城市的支柱产业，土地增值可以快速有效地增加财政收入，何乐而不为呢？事实上，一些地方政府以较低的价格完成了对居民的拆迁，转手以较高的价格出售给房地产商，政府成为了房产价格上涨的受益者，也成为了房产价格上涨的促进者。

　　在这样一些片面和错误意识的驱使下，不仅助长了一些地方的

房价盲目攀升，而且也加剧了商品住房供求结构的矛盾。一个典型的现象就是，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应明显不足。有资料显示，去年，经济适用住房投资出现负增长，有的城市甚至停止经济适用住房建设。全国经济适用住房开发投资占房地产开发投资的比重，由上年的6.1%下降到4.6%，下降明显。

　　地方政府的行为逻辑，背后有着深刻的体制和制度根源，当前的房地产行业已然成为地方经济的支柱，的确也与官员政绩挂钩。自改革以来，中央和地方财政体制几经更改，“分灶吃饭”，“找米下锅”，客观上形成了地方的一块独立利益。财政单靠税收不够用，最便捷的办法就是卖地，一些沿海发达地区近年来也普遍形成了对“土地财政”的依赖。

　　因此，当务之急，地方政府要树立科学的政绩观，切实完成政府从房产市场的收益者到监管者的转变，发挥其在抑制房价过程中的关键性作用，这样，老百姓“居者有其屋”的心愿才能逐步实现。

　　首先，在今后的GDP核算中，要把土地的收益，从GDP中剔除，要把土地资金的减少，作为GDP的净减值，这样，才能矫正政绩观，从制度上保证地方政府摆正自己的位置。

　　众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性。与其他生产要素相比，土地的供给弹性最差。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。而土地市场的不规范，“炒地圈地”等现象是造成大城市房价攀升的重要原因。

　　其次，要从根本上理清土地出卖收益的利益分配机制。目前，一些地方政府官员为追求政绩，习惯性地追求当地的经济增长率、城市化进度乃至一些表面化的“形象工程”。那么，这些资金从哪里来？缺乏必要机制约束的土地出让成为重要的选择。据调查，一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的35%左右，有的甚至高达60%。

　　众所周知，在房地产资源利用的过程中，由于城市土地所有权属于国家，从理论上讲，国家对资源的利用与分配拥有最终的决定权。为住房困难户提供社会保障性质的住房就应该是政府的主要任务。即使实现了住房商品化，政府也应当把保障所有的社会成员享有必要的住房消费资料作为自己的责任。

　　同时，要稳步推行物业税,规范土地出让收入管理办法。物业税的实行将会降低房地产的投资价值，抑制投机炒作。要通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，控制地方政府“以地生财”的利益需求。

　　再次，要做到政令通畅，做好宏观调控措施的落实。房地产业的特殊性决定了政府必须在其中扮演好监管角色。未来的房地产市场“再调控”，仍应坚持去年以来的大方向，以抑制房地产开发投资和投资性购房为核心目标，但在策略上应改变“重市场、轻政府”的办法，切实加强对地方政府的约束，确保

城市规划发挥调控职能，从源头上解决问题，让各地政府真正负起责任来，促使房地产市场循着市场经济的规律走。到那时，房地产市场才可能出现一个合理的房价形成机制。

　　5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，根据当前存在的问题，出台了针对房地产业新的“国六条”，对各级政府提出了明确的要求。这些政策要真正落到实处，还需要社会各方特别是各地政府认真反思和行动。