绝密地价制造楼市谜局

　　专家：地方政府应该建立地价定期公开机制，将是抑制房价的有力手段

　　长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，购房者对此更是一头雾水。虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但记者发现，在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，已成为推动住房价格飙升的重要因素。

　　地价养在“深闺”里宣称高来又高去

　　普通购房者要了解一个楼盘的地价是多少，可能是一件天大的难事。记者为了得到佛山碧桂花城楼盘的地价，辗转奔波于几个部门之间，知情过程颇为艰难。

　　由于在网上无法查到这个楼盘的地价，碧桂花城方面也拒绝透露，记者只好采访佛山市顺德区土地

房产交易中心。这个交易中心负责人对记者说，我们这里只有房产交易数据，要查这个数据必须去国土资源局。记者随即又联系采访顺德区国土部门。

　　佛山市国土资源局顺德分局局长简本生对记者说，我们在网上都有公布的基准地价，而且每次公开拍卖土地都有公示。但是网络数据库容量有限，隔一段时间就要删除以往的记录，因此在网上是查不到这个数据的。而有关人士接受记者咨询时表示，这位局长说的“数据库容量有限”显然是个托词。

　　记者又问：如果购房者要查这个数据怎么办？简本生回答：如果有熟人，可以到有关处室查到这个数据。

　　一圈兜下来，记者花了整整两天的工夫，也未能摸到这里的土地价格究竟是多少。

　　有关专家说，我国各大城市公布的地价数据只有基准地价，购房者要知道具体楼盘地价往往是难于上青天。除了养在“深闺”里的地价之外，各种房地产信息混乱模糊，连规划更改调整这类重大事件，购房者没有特殊渠道也无从知晓。

　　土地流失赛短跑公有资产卷囊中

　　据内部人士透露，广东一著名地产企业在广东省一县级市以每亩3万元的价格圈了一万亩土地，由于这个数字远远超出广东省下达的年新增配额，这个企业累计只有3000亩土地办出手续，其余以租用形式使用。

　　“这个企业采取的形式是，与当地有关方面签署框架协议，与土地所在镇签署买卖协议。虽然还有7000亩没有办出手续，但这些土地实际上已经属于这家企业，今后以协议价格慢慢办出。”这位内部人士称。

　　去年以来，已有六七个发展商在这个面积不大的小城里扎堆圈地，总面积达三四万亩，相当于一个镇的土地面积。由于国家对新增经营性土地面积每年都有数量限制，这些土地均采用了“超常手段”。

　　“当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量，所以才有这种纵容行为的出现。”这位内部人士说。

　　据了解，房地产商除了在内地一、二线城市大量圈地之外，触角已伸向三线城市。这些被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态，对国土资源造成了巨大浪费，某种程度上也是对公共利益进行瓜分。

　　利益关系不触动楼市谜局难破解

　　囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

　　根据广东省有关规定，税务部门要对房地产开发土地每年按每平方米4元的标准征收土地使用税，土地在开发商手里囤积的时间越长缴纳的税额就越多。但这项抑制土地闲置的重要手段，却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”，“奉献”给了房地产开发商。

　　对于房地产企业的这种宽松态度，为开发商大量囤积土地营造了“环境”。申银万国证券研究所房地产行业高级分析师陈昱新分析说，目前内地一些房地产上市公司的土地储备，已经达到两至三年的开发规模。

　　广东省政府参事潘蜀健说：“国家多次出台措施抑制地产商囤积土地，但地产商往往通过变通手段顺利过关，于是囤地运动愈演愈烈。土地资源的流失，导致政府对房地产市场调控的手段减少，而房地产商对楼市的操纵更加方便。”

　　这位参事认为，动辄万亩的圈地，对于房地产开发商的意义是，通过垄断土地来垄断房价，形成区域的房地产主导价格。

　　复旦大学教授尹伯成呼吁，地方政府应该建立地价定期公开机制，分区域选取住宅楼盘公布其合理利润，这是抑制房价过快增长的一个有力手段。　

　　建设部：北京等城市房价上涨过快

　　据新华社电建设部官员20日表示，北京等一些中心城市房价上涨过快。

　　今年4月，70个大中城市中，11个城市同比涨幅超过7%，3个城市超过10%。北京和环渤海、珠三角地区的一些中心城市房价上涨过快。

　　另外，建设部还指出了房地产市场目前存在的几大问题。

　　住房供应结构不合理矛盾突出，16个重点城市新建商品房套均建筑面积高于120平方米，与普通居民家庭的合理住房需求不相适应。

　　房地产市场秩序比较混乱，虚假宣传、囤积土地、捂盘惜售问题不同程度存在。

　　统计局：商品房空置1.22亿平方米

　　据新华社电上周五，国家统计局发布报告称，截至4月底，全国商品房空置面积达到1.22亿平方米，同比增长18.9%。

　　此外，据国家统计局测算，4月份国房景气指数为101.61，比3月份上升0.15点，比去年同月回落0.65点。在1-4月份，全国房地产开发企业完成投资4131亿元，同比增长21.3%。完成商品住宅投资2835亿元，增长22.6%，其中经济适用住房完成投资101亿元，增长4.1%。同时，全国房地产开发企业完成开发土地面积为7281万平方米，同比增长57.5%，完成房屋施工面积11.76亿平方米，增长22.1%。

　　新华社：银企勾结助推房价上涨

　　本报讯 昨日，新华社以《警惕金融违规为房价上涨推波助澜》为题发表文章，向一些地区银企勾结、抬高房价的现象开火。

　　文章称，一些银行在放贷过程中，与房地产项目搞“合作”开发，开发商为拿到贷款，低价向银行提供房源，由银行内部职工“假按揭”登记“购买”——这正是一些楼盘刚开盘就一片“飘红”的原因之一，银行职工将房子转售给真正办理按揭贷款的购房者，赚取的差价成为银行的“福利”。

　　文章最后表示，在各地一片房价上涨之中，某些本应起到“把关”“闸门”调控作用的金融机构，因为利益所驱抛却职守，搞了些“上有政策，下有对策”的违规行为，明里暗里与开发商绑在一起，对房价上涨推波助澜，在某种程度上抵消了宏观调控的作用。

　　二手房赶集会3天引来3万人

　　本报记者务名扬报道昨日，“北京四季房展2006年工体春季二手房赶集会”闭幕，为期3天的展会共迎来购房人超过3万人次，二手房意向售出金额约1.3亿元。

　　据组委会统计，在此次二手房赶集会上，中介公司收购房源184套，意向售出套数227套，意向售出面积20115平方米，意向售出金额13295万元，参观人流量达到31000人次，个人房源信息发布量为1700余条。北京链家房地产经纪公司以40套的销售成绩，在参展中介机构中拔得头筹。

　　据中介机构统计，大部分参观者都是抱着买房的目的而来。中大恒基连续3天的统计显示，在咨询的客户中，委托购房的比例在八成左右，而委托租赁的比例没有超过4%。另据链家地产统计，总价40万-70万的二手房是交易主流，占比达到58.6%。此外，调查问卷显示，55%的二手房消费者认为目前北京二手房价“让人无法接受，但还要买房”，这属于被迫性的购房行为。

　　洋专家“无泡沫论”有些可疑

　　最近在上海举行的中国经济投资论坛上，一位里昂证券的中国宏观经济策略师发表观点，认为“中国的房地产市场目前没有泡沫，房价上涨是基本面带动的”。连国内一些房地产开发商都开始担心“出事”的时候，洋专家的“无泡沫论”虽然新鲜，却未免有些可疑。

　　洋专家认为，每个国家的房地产市场都有快速增长期，房地产在中国是健康发展的。与洋专家的判断相呼应的是外资对中国市场看好。近几年各类海外基金大举进入国内楼市“淘金”，摩根士丹利、高盛、麦格理银行等外资机构已深度介入内地房地产市场，中国房地产市场上外资比例已接近15%，今年以来增长迅猛，已引起中央关注。

　　其实，我国房地产市场到底有没有“泡沫”，近年来一直有争议，去年中央把宏观调控的重点定在房地产市场，可以说给这种争议定了调。最近的国务院常务会议认为，当前少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，市场秩序比较混乱。此外，近来舆论关注的开发商大量囤积土地、商品房高空置率等带来的社会资源的巨大浪费和潜在社会风险，都令人感到十分不安。

　　为中国的房地产市场“把脉”并不是一件容易事，必须建立在充分了解市场情况的基础上。无论如何，在社会各方都感受到房地产市场的问题时，治理宜早不宜晚。要是等所有人都看到“泡沫”了，那就麻烦了。

　　5亿美元一季度进中国炒房　其中约有一半进入北京房地产市场

　　本报综合报道由于看好人民币持续升值，至少有5亿美元在今年第一季度投入到中国内地的房地产市场。其投资分布约有50%资金投入北京，43%投到上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。

　　尽管目前对外资直接进入国内房地产投资的政策并没有放开，但基于对人民币会继续升值的良好预期，使近两年越来越多的外资通过合资的方式全面渗透到房地产开发、房地产尾盘阶段性投资以及物业持有经营环节。此前有媒体报道，目前进入北京的外资中，有一半以上投向了房地产。

　　不少分析人士认为，人民币“破8”的推动，以及人们对人民币继续升值过程的看好，将会“鼓励”外资的进入。根据目前顾问公司掌握的商业谈判信息，估计第二季度外资机构的投资力度至少会与一季度持平。