新华视点：囤积土地是制造楼市迷局的又一推手

　　新华网广州5月21日电 (“新华视点”记者 赵东辉、蔡国兆) 长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，购房者对此更是一头雾水。虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但记者发现，在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，已成为推动住房价格飙升的重要因素。

　　●地价养在“深闺”里　宣称高来又高去

　　普通购房者要了解一个楼盘的地价是多少，可能是一件天大的难事。记者为了得到佛山碧桂花城楼盘的地价，辗转奔波于几个部门之间，知情过程颇为艰难。

　　由于在网上无法查到这个楼盘的地价，碧桂花城方面也拒绝透露，记者只好采访佛山市顺德区土地房产交易中心。这个交易中心负责人对记者说，我们这里只有房产交易数据，要查这个数据必须去国土资源局。记者随即又联系采访顺德区国土部门。

　　佛山市国土资源局顺德分局局长简本生对记者说，我们在网上都有公布的基准地价，而且每次公开拍卖土地都有公示。但是网络数据库容量有限，隔一段时间就要删除以往的记录，因此在网上是查不到这个数据的。而有关人士接受记者咨询时表示，这位局长说的“数据库容量有限”显然是个托词。

　　记者又问：如果购房者要查这个数据怎么办？简本生回答：如果有熟人，可以到有关处室查到这个数据。

　　一圈兜下来，记者花了整整两天工夫，也未能摸到这里的土地价格究竟是多少。

　　有关专家说，我国各大城市公布的地价数据只有基准地价，购房者要知道具体楼盘地价往往是难于上青天。除了养在“深闺”里的地价之外，各种房地产信息混乱模糊，连规划更改调整这类重大事件，购房者没有特殊渠道也无从知晓。

　　在佛山中心城区，汕头某开发商两年前以每亩200万元以上的价格拿下“天湖郦都”的地块。在本地开发商眼里，价格高得不可思议。但后来，这个开发商以填埋高压线经费超支为由，顺利更改了楼盘的容积率。一番“运作”下来，开发成本大大降低。

　　而在广州，城启集团则通过伪造公文和擅自更改规划等手段，大量增加建筑面积。业内人士指出，房地产规划这种重要信息，原则上应该通过媒体公开发布，但事实没有做到，以至于购房者无法通过政府渠道了解相关信息。

　　“如果知道规划，我就不会上‘城启’的当了。”一位城启的业主对记者说。

　　●土地流失赛短跑　公有资产卷囊中

　　据内部人士透露，广东一著名地产企业在广东省一县级市以每亩3万元的价格圈了一万亩土地，由于这个数字远远超出广东省下达的年新增配额，这个企业累计只有3000亩土地办出手续，其余以租用形式使用。

　　“这个企业采取的形式是，与当地有关方面签署框架协议，与土地所在镇签署买卖协议。虽然还有7000亩没有办出手续，但这些土地实际上已经属于这家企业，今后以协议价格慢慢办出。”这位内部人士称。

　　去年以来，已有六七个发展商在这个面积不大的小城里扎堆圈地，总面积达三四万亩，相当于一个镇的土地面积。由于国家对新增经营性土地面积每年都有数量限制，这些土地均采用了“超常手段”。

　　“当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量，所以才有这种纵容行为的出现。”这位内部人士说。

　　据了解，房地产商除了在内地一、二线城市大量圈地之外，触角已伸向三线城市。这些被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态，对国土资源造成了巨大浪费，某种程度上也是对公共利益进行瓜分。

　　开发商手中究竟有多少闲置土地，对于这个影响住房消费心理的重要问题，普通百姓是没有知情渠道的。

　　在顺德桂畔海附近，著名企业万家乐拥有大量土地可供开发，这些土地是在顺德财政困难时期通过“以地抵债”形式取得的。

　　“在顺德，人人都知道万家乐圈了很多地，但这家企业究竟圈了多少地，还有多少土地闲置无人知晓。”当地房产商对记者如是说。

　　主管顺德区国土资源的简本生表示“也不清楚，查这个问题要去顺德区公有资产管理办公室。”当记者拨通电话时，这个办公室一位科长却说“这个事情与我们没有关系，不清楚具体情况。”

　　●利益关系不触动　楼市迷局难破解

　　囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

　　根据广东省有关规定，税务部门要对房地产开发土地每年按每平方米4元的标准征收土地使用税，土地在开发商手里囤积的时间越长缴纳的税额就越多。但这项抑制土地闲置的重要手段，却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”，“奉献”给了房地产开发商。

　　不久前，佛山市某区一家房地产公司因欠税问题被举报，当地政府组成专案组进行了调查，其结果是，这家公司补了1000万元的税金完事。据知情人士透露，这是一个“特例”，当地大部分房地产企业都没有缴纳土地使用税。他说：“查到的算倒霉。可能与投资环境有关，地方上不愿意对这个问题过于深究。”

　　对于房地产企业的这种宽松态度，为开发商大量囤积土地营造了“环境”。申银万国

证券研究所房地产行业高级分析师陈昱新分析说，目前内地一些房地产上市公司的土地储备，已经达到二至三年的开发规模。

　　广东省政府参事潘蜀健説：“国家多次出台措施抑制地产商囤积土地，但地产商往往通过变通手段顺利过关，于是囤地运动愈演愈烈。土地资源的流失，导致政府对房地产市场调控的手段减少，而房地产商对楼市的操纵更加方便。”

　　这位参事认为，动辄万亩的圈地，对于房地产开发商的意义是，通过垄断土地来垄断

房价，形成区域的房地产主导价格。

　　一些地方政府将土地作为城市经营的重要手段，也为土地商囤积居奇提供了机会。比如碧桂园物业发展公司在广东某城区周边圈了10公里长的土地，“那简直是造一个新城了，里面有商业街、度假酒店等。”当地开发商如是说。

　　

复旦大学教授尹伯成呼吁，地方政府应该建立地价定期公开机制，分区域选取住宅楼盘公布其合理利润，这是抑制房价过快增长的一个有力手段。(完)