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作者：陈伟
“国八条”成功调控了2005年房地产投资增速和土地供应，然而，却难以阻挡房价的暴涨。
进入2006年，以上海为代表的长三角城市房价开始反弹，而以深圳、北京为代表的城
市房价大幅上涨。一时间，房地产泡沫和高房价再次成为社会各界关注的焦点。5月17日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，推出了未来调控房地产的“新国六条”。
中国房地产市场是否存在泡沫？“国八条”对本轮的房地产调控效果究竟如何？房价上涨的深层次原因是什么？“新国六条”的调控与“国八条”有什么不同之处？解决中国房地产市场的根本制度是什么？
本期，我们特别邀请了诸多专家共聚大事沙龙，探讨中国房地产市场改革和调控大计。
房价上涨引发社会矛盾
主持人：今年一季度房地产开发投资同比仅增长20.2%，增幅比上年同期降低5.3个百分点，而城镇固定资产投资达到了29%。与此同时，一季度全国房价普涨，如何看待这种现象？
张立群：目前尽管房价上涨，但受土地供应的制约，房地产投资增幅反而有所降低。与其他行业供给快于需求增长的格局出现明显不同。
考虑到货币供给比较宽松，行业利润率水平普遍降低，因此社会资金加快向房地产领域集中的可能性加大了。这就容易导致买房需求增长过快，推动房价上涨，而房价上涨又进一步刺激各类资金加快进入房地产领域。循环发展下去，就可能形成金融与房地产结合起来的泡沫。
尹中立：2005年调控后，开发商的资金供应链很紧，回款速度减慢了很多。2005年新增的住房贷款是2000亿元，而2004年是4000亿元，开发商回款速度少了一半。这意味着按照正常的速度，开发商存货增加了2000个亿。开发商资金链越来越紧，存货增多，房价本应下降。但现实中房价在大涨，这非常矛盾。
这其中涉及许多房地产开发商的商业欺诈、囤积房源等违规行为。信息不对称是目前房地产价格上涨的重要原因之一。
主持人：房价过快上涨会带来什么影响？
张立群：我们现在要注意收入分配差距扩大在住房条件改善方面的消极作用。我国收入分配差距扩大的矛盾，在以吃、穿、用为主的消费品购买时代，没有表象化。但是进入到货币化提高住房条件时期之后，收入和财产差距扩大开始表象化，很可能加剧社会矛盾。
具体表现是，一方面住房不可能像电视机等产品那样迅速扩大生产，也不可能以大多数家庭都可以接受的价格迅速普及，住房的增量相对于全体居民来说，每年都是一个比较小的量；另一方面，确实有一部分家庭具备买房能力，有些甚至具备大量买房的能力。在这一背景下出现的问题是：房价上涨，买房需求扩大，同时很多家庭必须的住房问题得不到解决。这会成为社会矛盾激化的因素之一。
利益集团共谋：房地产正在成为“投资品”
主持人：如何评价2005年“国八条”对于房地产调控的效用？
袁钢明：从去年“国八条”颁布以来，宏观调控从土地供应和房地产信贷投资两方面对房地产业进行了调控，现在房价与宏观调控出现了背离。这表明宏观调控对房地产市场调控的失效。
去年“国八条”着重提出要把控制房价提高到政治高度，建立政府负责制。省政府负总责，对住房价格上涨过快的地区要追究有关责任人责任。然而，现在一些大城市的房价在经过调控后，再次暴涨，表明市场投机已经超越于调控力量之上。
“国八条”还提出要大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济适用房的土地供应。但现实的情况是，中央制定的这些措施在地方政府的执行上已经大打折扣，所以说调控失效。
王小广：我觉得还有一些政府观念上的问题。国内的许多地方政府欢迎炒家来本地炒作、投资房地产。因为楼价炒高后，地方政府可以得到大量的税收和土地收入。但是经过炒作后的社会公众福利损失很大，当地的老百姓，特别是急需住房的年轻人损失非常大，实际上造成了人为的扩大贫富差距。
有些房地产商宣扬炒房能赚大钱，我认为这是房地产商的一种无知。房地产主要是消费，现在改成投资能赚钱，价格不断上涨，以后谁来买单？日本的房地产20世纪90年代初泡沫破灭以后，现在的房价还抵不到最高峰时的一半。现在危险的是，房地产正在从大众消费品转为大众投资品，老百姓都在炒房，出现这样的情况就是泡沫。
现在购房投资并不是像西方式的购买土地产权。所谓的置业，中国有一个70年的限制。也就说我们现在购买的是房地产的使用居住空间，土地并不属于你。而现在，房地产价格是土地价格上涨所拉动，真正的住房每年都会折旧。从这个角度来看，现在的房地产泡沫更大。
袁钢明： 从逻辑上说，房价上涨和地方政府大项目有密切关系。地方政府对大项目非常支持，筹集大量资金进入。在政府资金和大项目的支撑下，房地产开发商的资金进入则相对安全。政府在拍卖土地时，开发商会与政府形成一种预期——土地价格既然政府得拍这么高，政府也会支持高房价。这样，房地产实际上变成地方政府财政的提款机。在中央对于房地产市场的宏观调控中，地方政府实际上起到了保护伞作用，助推了房价的上涨。
调整住房结构：“新国六条”应尽快到位
主持人：5月17日，国务院发布新一轮房地产调控的六条措施，与去年“国八条”比较，两者有什么不同？
胡少维：与去年“国八条”比较，现在的六条措施的特点在于延续了去年“国八条”的政策框架，分别从供给和需求对房地产进行了调控。但是这次具体措施更加明确，针对性更加强。如这次提出了税收手段；“新国六条”把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，这表明中央在行政措施上已经高度关注房价的上涨。
现在的关键是要落实中央提出的一系列调控措施。实际上这次大部分措施都在去年“国八条”就已经提出来，如要调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应等。但做了一年时间，效果不大。中低价住房、廉租房建设的主体是谁？资金来源在哪儿？一套完善的机制还没有形成。
可以预测，随着“新国六条”的出台，一系列关于调整住房结构比例、房地产税收办法的具体措施将会陆续出台。我建议，这一系列的措施办法中，要制订详细的落实和执行政策，以利于提高调控效果。
主持人：4月底，央行上调贷款利率，货币政策开始重点关注房地产。“新国六条”提出“有区别地适度调整信贷政策”，请评估一下未来金融货币政策对于房地产调控的效用？
尹中立：从以往经验来看，金融货币政策对于房价调控难以奏效。贷款利率上调更多的是一个紧缩信号而已。
调控房地产从金融手段看无非是利率、信贷投向，还有首付比，但现在这三个都没有太大的操作空间。
一是利率提高。本次贷款利率上调27个基点，但没有动存款利率。现在存贷款利差已经扩大到历史最高位了，这本身就加剧了银行的放贷冲动。
二是贷款投向的控制。房地产信贷对于银行来说是最优良资产之一，同时还有地方政府支持。因此，期望银行对房地产投资这一块进行规模控制，对房地产消费的住房抵押贷款进行控制也不现实。
三是大幅提高贷款首付比也不可行。这打击的实际是真正需要买房的普通居民，即使这个政策目前盲目出台，经过一段时候肯定难以执行下去。因为“首付比”就是因为一般老百姓买不起房子才出台的政策，提高首付比只会让更多的老百姓买不起房子。
所以未来金融货币政策更多的在于结构性的措施，如提出有区别的购房信贷政策等。
主持人：由于房地产业对国民经济的重要拉动作用，大家一直担心调控房地产会打压中国经济。用行政手段调控房地产市场是否必要？
尹中立：是的，政府应该像抓计划生育一样抓房地产问题和住房问题。中国并不是完全的市场经济国家，因此单靠市场手段往往收效不明显。中国的行政资源和动员能力是很强的，一旦动用国家的最高、最强有力的行政资源去调控房地产，一定能做得好。
袁钢明：去年本来可以采取连续加息以及各种各样的税收政策来调控房地产，但都半途而废。如在房产交易转让的时候，没有增加税收，二手房倒卖也没有增加税收。还有延长交易期，投资者买了房子，两年以后、或者五年以后才能卖，也没有颁布，所以导致了现在房地产价格上涨依然过快的局面。
因此，现在必须要用很强的措施。房地产掉一点儿，挤出了泡沫，经济正常回落一点儿，中国经济才可能发展得更健康、增长得更持久。尽管这次出台了6条调控措施，但我们觉得对房地产的措施仍然太慢，太不到位。
遏制投机：加强税收调控
主持人：“国六条”已经提出引导和调节住房需求的一些税收和信贷政策，在税收政策中还有哪些手段可用？
王小广：调控房地产，税收是关键。而不在于利率，不在于首付比。
前几年把零首付变成20%、30%是没有问题的，但是变成50%绝对荒唐。另外，利率主要起信号作用，央行加息是给银行和消费者一个信号，但是不足以控制目前房地产价格过快上涨。中国的房地产是“机制性”的上涨，是一些不规范的炒作造成的。目前，中国房地产的一个重要问题是缺少税收调节。房地产开发商的营业税只有5.5%，但开发商可以提高房价，把税负转嫁给消费者。我做了一个调查，个人买一套房子和买一辆同样价值汽车所支付的税费，汽车是房地产的5倍。另外，国外对房地产资本增值部分都课以重税，而中国则很小。
主持人：“新国六条”已经提出“完善住房转让环节税收政策”，下一步有什么建议？
王小广：房地产税收应该有四个税：第一个是交易税(契税)；第二是财产税；第三是所得税；第四是消费税。房地产税收不可能一步到位，可以一步一步来。首先是增值税，资本所得税在20%~50%之间。我们允许炒房，但是资本增值的部分要课以重税，以高税收抑制房地产投机。
还有消费税，普通老百姓按照一个房值来算，50万元以下的免税，超过的按照一定的税率增加。
张立群：政府还应该通过对不动产的税收调整来实现对收入分配差距、财产差距调控和合理分配的目标。不动产税应该包括物业税、遗产税、赠与税等等。
王小广：在打击房地产投机上，韩国的经验值得借鉴。为了打击房地产投机，韩国政府旗帜鲜明地动用经济、政治和舆论等等。如从2006年开始，韩国对出售第二套或第三套房产的投资者征收30%的房产交易资本收益税，大幅提高房产投资交易成本；另外，有区别地制订购房贷款措施，下调真实购房贷款利率，而上调投资需求的贷款利率。
回归政府保障：住房不能过度市场化
主持人：近几年来，房价过快上涨有什么深层次的体制原因？
尹中立：目前的房地产市场泡沫和房价过快上涨，与我国的住房制度有很大的关系。最根本的措施是要调整住房制度，应该回归到1998年23号文件当时的思路上去。
1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)提出对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。按照这个原则，我们要建立以经济适用房、廉租房为主体的住房体系，至少50%的人应该住在公家的房子里面。
23号文件是住房制度改革总的纲领，但是后来房地产市场的发展越来越偏离23号文件。当时参与起草的专家曾经表示：他们花了很大的力气，考察很多发达国家，借鉴别人成功的经验和教训，起草了非常好的文件。但后来政府更多地将经济适用住房作为暂时的过度性措施，主导思想还是强调“市场化”。经济适用房因为利润低，因而不受地方政府重视，难以发展起来。
主持人：住房制度为什么过度强调“市场化”？
尹中立：我国的住房制度改革有深刻的历史背景。1998年亚洲金融危机后，我国进入通缩，当时中国启动了国内住房消费来拉动经济增长。但问题是，住房制度改革的出发点更多的是在经济增长上，而不是老百姓的安居上。在以后的政策措施中，有的片面强调房地产对于经济增长的拉动功能。
一方面，经济适用房投入回报低；另一方面，商品房可以拉动GDP，增加税收。所以房地产拉动国民经济的作用被地方政府发挥到了极致，地方政府通过多种方式，利用房地产投资来刺激当地的GDP增长。这极大促进了房地产投机和房价上涨。
市场化解决不了住房问题，还是要在住房制度上做文章。政府应该提供住房保障制度，来满足广大中低收入阶层的住房需求。最后一定要走这条路，别无选择，而希望目前房价大幅下跌是不现实的。
胡少维：政府的关键是创造公平环境，而不是争什么东西。房地产市场一部分可以市场化，但有一些问题必须要用政府手段去解决。经济适用房怎么做，廉租房怎么建，这需要政府介入。现在的问题是政府需要提供的经济适用房也市场化了，很多经济适用房面积比商品房还大。
从政治的角度看，政府必须保证居民的住房权，不管哪个政府都一样。无论租房还是买房，都是一种居住，不是拥有权的问题。如果房地产热了，GDP上去了，房价一直涨，居民的住房得不到保障，就跟政府改革相悖了。
尹中立：任志强说房地产开发商只给5%的人盖房子，95%的城市居民应该是政府提供住房，和开发商没有关系。他的话很极端，但观点是对的。
房地产企业是以赢利最大化为目标。市场能赚钱为什么我不赚呢？老百姓买不起房子是政府管的事情。房地产利润，开发商赚了一部分，更大的一部分是被地方政府得了，据不完全统计是5000多个亿，这5000多个亿的“政府利润”增大了老百姓的购房压力。
张立群：我国住房制度改革以来，主要突出了住房货币化的主线。但在居民收入差距和财产差距很大的情况下，很多居民家庭不具备购买住房的能力。因而，政府要积极发展商品房租赁市场，同时加快开发廉租房项目。
其实在西方一些国家和地区，甚至在中国香港，低收入人群的住房问题都是由政府开发廉租房来解决的。我国也应该建立廉租房制度，并由政府组织开发，让更多的人通过这个方式取得住房。
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