大摩真要做中国地产大鳄吗

　　本刊特约撰稿人 何晓晴/文

　　在局面如此迷离的情况下高调进入，难道号称“如果上帝要融资，他也会找摩根士丹利”的大摩，真的要做中国房地产业的大鳄？

　　日前，人称“大摩”的美国投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)全球房地产业务负 责人索尼?卡尔斯(Sony Kalsi)在东京称，他们今年在中国房地产的投资总额将追加3倍，即增加30亿美元。加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元，并且，投资重点也将从日本转移至“世界上发展最快的国家(中国)”。

　　这意味着什么？难道号称“如果上帝要融资，他也会找摩根士丹利”的大摩欲做中国房地产业的大鳄？

　　暗渡陈仓之举

　　应该说，大摩大举进军中国房地产市场的举动，与其经济学家早些时候的言论完全背道而驰。

　　2004年10月中旬，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在一纸报告中声称：近几年，美联储的超低利率保持了很长时间，这引发中国的基础货币投放迅速增加，也创造了巨大的房地产泡沫，而这个泡沫即将破裂。“离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”

　　2004年 11月9日，摩根士丹利董事总经理兼首席分析师史蒂芬?罗奇更为明确地指出：中国房地产泡沫只在上海存在。“中国目前并没有出现全国性的房地产泡沫。但从我个人掌握的情况判断，在上海这一地区，明显存在房地产投机过度的迹象”。

　　尽管罗奇及谢国忠对中国房地产市场多次发出程度不等的“警告”，而摩根士丹利在中国房地产投资方面却表现得相当活跃。

　　自2003年6月份以来，摩根士丹利在中国房地产项目方面的投资就开始引人注目，先后投资了香港三个写字楼盘的项目和上海等地的若干项目，以及与房地产相关的不良资产的收购。

　　2003年7月，摩根士丹利与上海永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟，第一个项目“锦天地雅苑”总投资9000万美元，成为首个进入上海高档房产业的美资。

　　2004年4月，摩根士丹利与天津顺驰合作，在天津共同进行房地产开发投资。

　　2004年6月，摩根士丹利又与金地集团合资组建房地产开发公司。下半年，摩根士丹利在上海注资成立了上海盛融公司，其资金主要投向上海房地产项目，业务包括房地产企业的并购。随后，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的“复地雅园”项目。

　　2004年6月25日，摩根士丹利亚洲主席兼首席执行官文礼信表示，如果有合适的机会，摩根士丹利也会投资北京的房地产项目。果然，大摩花4亿元购入位于北京东三环富力城?双子座的两整栋写字楼。

　　这一年，摩根士丹利房地产基金(Morgan Stanley Real Estate Fund即MSREF)还与深圳市的深国投商业置业公司发展多层购物中心，涉及逾亿元。

　　更为引人注目的是，2004年底，大摩以1320美元/平方米的价格，收购了位于上海广东路500号的上海世界贸易大厦。

　　另外，摩根士丹利还积极参与中国的不良资产收购:

　　2003年7月，摩根士丹利联合德意志银行，拿下了建行账面值为40亿元人民币的不良资产，其中97%是房地产资产。

　　2004年6月，摩根士丹利上海盛融投资有限公司联手金地集团成立一家新公司，接手建行28.5亿元人民币的不良资产，这些不良资产大多为主要城市中的商业物业。据了解，新公司注册资金5亿元人民币，大摩出资2.75亿元人民币，占55%股份。

　　此时，大摩在中国内地已有12个开发项目，总建筑面积达75万平方米，其在中国的直接投资、不良贷款和房地产领域的资产投入达到6亿美元。

　　虽然对中国房地产市场多次发出程度不等的警告，但这并不妨碍摩根士丹利房地产基金成为目前中国最活跃的外国投资机构之一。

　　对于摩根士丹利房地产基金与摩根士丹利首席经济学家罗奇与谢国忠的“背道而驰”，摩根士丹利中国区首席执行官竺稼解释说，房地产市场有一定供需关系，市场需求大对整个市场价格肯定有一个上升动力。

　　据此，有不少外界人士认为，摩根士丹利是采取唱多做空的策略，有类似明修栈道暗渡陈仓的行为。投资后，利用自身影响力，发表对市场专业的不利言论以影响市场，诱导市场，最后达到自己获利的目的。

　　此前动作已经不少

　　即使在宏观调控风头正劲的2005年，摩根士丹利依然在大举收购内地的商业物业。摩根士丹利曾表示，2005年在中国的投资是上年度的2～5倍，超过6亿美元。

　　2005年6月11日，大摩房地产基金以10亿元人民币的价格，从中国海外发展有限公司(00688.HK，以下简称中海外)手里买下了上海广场的六层物业。上海广场位于上海商用物业的黄金地段——淮海中路138号，是一座主楼为38层的甲级涉外写字楼，由32层办公楼、6层商场及3层地下车库构成，总建筑面积近8万平方米。大摩这次买下的是上海广场6层高的商业裙房，也就是商场部分。

　　据透露，本次交易价格约为每平方米2.5万元人民币，交易面积为4万平方米左右，为此摩根士丹利总出资约10亿元人民币。

　　据了解，接下来摩根士丹利计划拿出10%的股份，聘请一个团队管理商场，摩根士丹利希望未来的上海广场是与太平洋、连卡佛、巴黎春天并肩的“人气商场”。

　　吸引摩根士丹利兴趣的是这幢楼的地理位置。“我们买下来以后会再投钱‘修改’它，大概需要花9个月到一年的时间。”摩根士丹利方面表示，“这不仅把上海广场的价值提高，还将提升周围楼盘的价值。”

　　买下楼盘之后，再“修改”成自己想要的样子，让楼盘增值——这就是摩根士丹利在中国内地投资地产的策略之一。人们从2004年摩根士丹利收购上海世界贸易大厦之举，似乎已经可以看到这个策略显现出来的效果：经过摩根士丹利重新改造过的上海世贸大厦，身价已由每平方米1320美元一跃跳到3000至4000美元。其租金同样也获得了提升，由收购前的0.3美元/平方米/天提升到0.6美元/平方米/天~0.65美元/平方米/天。

　　大摩的触角还伸向了珠三角。2005年12月19日，香港上市公司汉国置业(0160-HK)与母公司建业实业(0216-HK)联合发布公告称，汉国置业将持有的广东省佛山市一块地皮的50%权益，以1.34亿元出售给摩根士丹利房地产基金。

　　完成这笔交易前，汉国置业和建业实业只拥有该地块80%的权益。随后的12月24日，汉国置业又以现金5357万元收购该项目中由南海信达房地产公司持有的20%权益，并且把其中10%交由摩根士丹利持有。这样，摩根士丹利和汉国置业完全控制了该地块的开发权，并且各占50%权益。

　　其实，这不是摩根士丹利第一次投资珠三角地产。知情人士透露，“实际上，摩根士丹利在广州荔湾区就购买了多处物业，只不过外界不知道而已。”

　　进入2006年，大摩有了更大的举动。3月10日，摩根士丹利房地产宣布，已经成功为MSREFⅤ International完成了42亿美元的资金募集。据悉，投资者来自北美、欧洲、亚洲、非洲以及澳大利亚，包括大型的退休基金公司、捐赠基金和信托基金，以及个人投资者。今后几年中，该基金将主要在日本、亚太和欧洲地区买入多元化的资产组合。

　　摩根士丹利房地产透露，MSREF V International将会投资于各种类别的房地产组合，上市或私有的房地产运营公司，以及直接房地产资产和房地产开发项目。基金已经将50%的资金投入到这些类型的投资，主要集中在日本、中国和西欧。

　　摩根士丹利房地产基金是摩根士丹利物业投资部门属下的基金，在世界各地进行物业投资。自1991年起，摩根士丹利成为全球最活跃的房地产投资者之一，在全球各地购买的物业总值约为273亿美元。

　　谁为60%埋单

　　房地产是一个风险很大的行业。摩根士丹利作为发展商大举进入中国，不能不令人称奇。

　　业内人士分析，一向稳健的摩根士丹利这么高调地进入自己不熟悉的领域，只能用一个原因来解释：那就是他们看好这个市场。

　　去年以来，为抑制部分城市

房价上涨过猛的态势，中国政府出台了多项政策，包括提高抵押贷款利率、征税等措施，以放缓房价增幅。但摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼?卡尔斯仍对中国的房地产市场充满乐观。他表示：“我们对

中国经济前景持有非常积极乐观的建设性看法。我们相信中国经济能够创造出新的奇迹，也相信中国房地产市场能演绎出新的

神话。”

　　摩根士丹利的一位分析师说：“我们很看好中国尤其是上海地产的发展。如果做一个横向的比较，上海最好的写字楼比起香港、伦敦来还是很便宜、很便宜，所以我们认为上海的这些办公楼、商场、宾馆等物业的价值有非常大的上涨空间。”

　　业内人士称，虽然摩根士丹利对中国房地产的前期开发没有任何经验，但这都不要紧，他们有自己的风险控制体系。“在一个上升的市场，有些风险是可以接受的。”更重要的是，根据摩根士丹利的投资习惯，他们显然会在每次投资前测算回报率。这位业内人士表示，摩根士丹利投资房地产的回报率通常高达60%以上。

　　中国房地产业的高速增长，使得摩根士丹利迅速圈定了中国作为其投资的一个重点区域。摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼?卡尔斯称，如果摩根士丹利在中国房地产的投资额上升至在日本房地产投资的80亿美元水平的话，他一点也不感觉到奇怪。