商业地产融入新城再造

　　周勇刚／文

　　历经50多年的延续，中国城市发展正从旧城区饱和向新城区建设推进。据统计，“十一五”期间，中国1／3的省会城市列出了计改项目。而此举能否获得大面积的成功，则直接关系到未来中国经济整体运行的质量。因为随着国际顶尖资本的步入，中国的大城市已上升为全球商业竞争的中心，是国际竞争的一个组成部分。

　　由此，新城再造与商业地产这一新概念，在当下的中国越来越受到广泛的关注。近日一批专家学者汇聚故都南京并结合该城市河西新城商业地产开发举行了高峰论坛。在此论坛上，专家学者对这一新概念以及相关问题发表了自己的观点。

　　城市功能锻造

　　陈文玲(国务院研究室综合司司长)：打造新城，除了建筑拔地而起，关键是看它的功能锻造。这不是一个区域的问题，是一个城市的整体竞争力。作为一个新城，必须有三个方面的集聚，一是它自身的城市集聚效应；二是现代服务业的集聚效应；三是国际贸易、国际投资的集聚效应。

　　在全球，我们看到这种重要的商务

　　集聚地都是国际化的都市，而不是一个城市的服务业或者制造业，它集聚着全球的起码是一个区域的。以南京为例，它处在长江流域、长三角的这样一个重要的区域，这一新的商务区域能否真正形成，关键它在于整个长江流域经济的发展。最近，中央和国务院确立了中部崛起的重大战略，沿着南京顺流而下就是安徽的

马鞍山、芜湖、江西的九江、湖北的宜昌以及重庆，而怎么从长江的浦东、长江的三角经济走向流域经济，作为城市的集聚效应就在于南京如何锻造新功能。

　　一个移居城市的重要标志，支撑它的在于现代服务业。而它绝不同于传统的服务业，起码具有高知识密集的、高智商密集的、高层次人才密集等特征，比如金融服务、信息服务、跨国公司总部、跨国公司的运营的中心机构等。近十几年来，制造业的转移，生产要素的重复，都是在全球配制资源，创造利润新的增长点。实际上，新一轮国际产业的转移和重组皆是服务业的外包与转移，而我们能不能在这一转移中成为国际贸易、投资的集聚地，新区的功能决定了新区的吸引力。

　　目前，世界上所有的大城市中，最有竞争力、最有活力、最有发展潜力的大部分都是新区。比如法国巴黎新区，它完全显示了这个城市未来的活力。我们看纽约曼哈顿，是一个新区带动一个城市继而带动区域的发展。作为一个新城区，不是有多少的制造能力，而是有多少的流通能力，最为关键的是使产品迅速地转化为财富。

　　

商业地产定位

　　王珏林(建设部政策研究中心副主任)：商业地产的开发，远远大于工业和住宅业。因为商业地产带动是一个城市或者是一个较大的区域，住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住的需要和生产的需求。而两者间存在的功能差异，则表现对城市促进作用的区别。近几年，在国内像上海、广州、武汉、重庆等不少城市中，CBD、行政办公区、金融商务区等突现，为我们佐证了各个城市政府对商业地产的重视程度。

　　业内都知晓，北京的南部地区，它的环境并不差，设施也不缺，层次也不低，交通也挺好，但就是始终带动不起来那块区域的发展，尤其是吸引不了人口。这一主要问题是在于我们商业地产功能在那边没有发挥作用。新城区不同于科技园区，其重要功能就是吸引人口。而能产生吸引力的地方，除了就业、住房、交通外，很重要的一点就是商业设施能否配套，一个适合的商业中心，一个好的医院与学校，对于消费者来说都有很强的吸引力。

　　近几年来，在国内许多城市中一直存在一个误区，纷纷热衷投资大搞步行商业街，并把它视为一个城市的主要标志，将商业地产概念大大扭曲。事实上，商业地产发展对一个城市最核心的作用是打造大众商业，满足不同层面、不同消费群的需求与要求。

　　高水平的商业地产规划，需要很长时间才能形成规模。我们有些城市往往没有注意到这一点，只是着力于要将重点布局商业区域形成规模，但很难体现这个区域的价值资源量。没过若干年，这些典型建筑的商业地产就会过了时，有的还会拆掉重建，造成非常之大的浪费。

　　城与市的联动

　　王德生(

商务部商业改革发展司副司长)：城以市兴，市以城败。追寻近年来城市商业发展的规律，总结商业网点规划工作探索的成败经验，规划与建设直接关系到城市的未来。而惟有商业的规模、结构、布局、业态和形式进行统一的设计，形成错落有致的有机整体，才能对内形成辐射力，以持续的魅力吸引人流、物流，可以最大限度提高商业的整体效应。

　　新城新区再造，一方面要与老城、老区协调配套，相得益彰，成为老城功能配套和承载相应人流、商流、物流、资金流的有效载体；另外一方面，可适度前瞻，以业态的多元化，使城市商业和生产、生活服务网络建设协调并进。

　　值得注意的是，近年来，一些大型商业设施建设规模，远远超出城市发展和居民发展的需要，部分商业设施要么招商困难，要么商家之间恶性竞争。而在一般情况下，大型商业网点投入大、成本高，如果布局不合理，很难再进行调整。

　　要想使城与市相映成辉，在建设开始之初，地产商与置业商就必须携手登台，这是一种智慧。之所以这样表述，是因为两者的经营理念在高回报与高风险、高利润与高投入方面有机的结合起来，可以实现“好戏在后，成功在前”。