刘杉：住房新六条延续国八条主张 强化供给政策

    刘杉

　　国务院周三出台了调控房地产市场的六条措施，与此前的“国八条”相比，这六条措施可称之为温家宝的“新六条”。

　　同样是宏观调控措施，此次出台的“新六条”与“国八条”有何不同？

　　在我看来，“新六条”带有一定新意，可看作是温家宝推出住房新政的开端。

　　“新六条”延续了“国八条”控制需求的政策主张，同时强化了供给政策，这是新政策的变化之所在。

　　以往对房地产的

宏观调控，更多强调了需求角度。无论是信贷政策、税收政策，还是土地供给政策，其政策的着力点都瞄准了需求，期望通过抑制对土地和住房的需求，来抑制房地产投资过热和住房市场需求过热局面。但到目前为止，以需求为重点的调控政策难以取得很好的效果。其原因在于，抑制需求的政策只能起到短期作用，而市场对价格的预期却是长期的。同时，货币市场流动性泛滥的局面也加剧了需求的紧张程度。因而，单纯地抑制需求，并不能满足市场对投资和居住的需要，无法缓解市场的紧张程度。

　　“新六条”的政策出发点，显然总结了早先政策的不足之处，强调使用供给政策，通过增加供给来缓解房地产市场的需求压力。

　　从供给角度看，“新六条”突出了如下几个方面。

　　首先，强调“切实调整住房供给结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求”。

　　这是“新六条”的第一条。

　　应该说，将这一条放在新政策的首位，是一个大进步。虽然国务院没有提出系统性的住房规划政策，但此次强调规划的重要性，强调普通住房的建设比例和发展廉租房，其实是住房政策的一个雏形。如果能在此基础上，制定各地具体的5年和10年住房规划，则可以有效地解决普通居民的购房需求。

　　此前，我曾写过多篇评论，呼吁中央政府提出系统的居住政策，制定合理的城市居民住房规划。就在国务院发布“新六条”的当天，我还在报上呼吁，政府必须制定住房规划，大规模建设普通住房。

　　温家宝“新六条”的适时出台，并要求地方政府制定和实施住房规划，显然是国务院在进行大量调研工作后作出决策的，其既符合了民意，也下对了药方。我以为，这是一个进步。

　　其次，提出“科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为”。

　　显然，科学确定土地供应规模与此前要求严控土地供给的政策出入很大。事实上，新政策间接否定了土地供应充足的判断。其实道理很简单，土地供给是有限的，特别对中低价位商品房和经济适用房的供地，则处于非常稀少的状况。简单说土地供给充足，多少是职能部门对房价高涨推脱责任的说辞。

　　新政策显然看到了这一点，并力求从源头来缓解住房供求矛盾。

　　第三，强调监控房地产建设开发过程，制止改变项目、囤积房源等行为。

　　该措施的实施目的，显然也是期望利用行政、法律和经济手段，促使建成的商品房能够及时进入市场，从而抑制房价涨势。这一条，本来社会已有共识，关键是政府如何落实。如果像北京建委提出的，对囤积房源的开发商给予停止售房一个月的处罚，那就会把中央政策当成儿戏。也让人搞不明白，建委和开发商到底是什么关系。

　　第四，新政提出加快廉租房制度建设。这一点，是中央政府对住房制度认识的深化。只有提供适量的廉租房，才能保证低收入人群的基本生活保障，维持社会安定。而如果政府能够在此基础上，建立由国有专营公司或私有公司经营的住房租赁公司，则不仅可以缓解住房市场压力，满足多种住房需求，更可以推动劳动力的流动，提升社会的人权水平。

　　第五，也是很基本的一条，就是增加房地产市场信息透明度，完善信息收集和披露制度。这一点，是政府制定住房政策的基础，也是市场发挥自我调解机制的基础。事实上，信息不对称，使得消费者处于市场博弈的劣势地位，也成为开发商囤积居奇、哄抬房价的主要手段。

　　温家宝调控房地产市场的“新六条”，无疑有助于打压房地产市场的投机气氛，有益于缓解市场需求压力。不过，需要指出的是，供给政策具有中长期的效果，如何能够在短期内抑制房价，还需出台更为严厉的抑制投机需求的政策。当然，就新政而言，政策能否顺利实行，除了需要制定相关操作细则外，还要看温总理的决心。

　　不过，在我看来，温总理这次肯定要动真格的，因为，温总理是有信誉的人。更重要的是，温总理手里还有一个重要的杀手锏，这就是，下半年地方党委开始换届，地方官员不会拿乌纱帽当赌注。