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新华社专稿
宏观调控政策实行已久，房地产市场依然过热。对此，建设部政策研究中心城乡规划建设处处长翟宝辉在接受本报专访时指出，应该从关注供给转向分析需求，将商品住宅的有效需求的真实情况摸清楚。他强调，合理引导住房消费，从近期、中期和远期不同阶段去化解矛盾，才可以避免政策的盲目性。
◆ 《北京参考》：现在住宅需求非常旺盛，除了居民经济实力增强、可支配收入增加以外，还有没有其他原因？
◆ 翟宝辉：房地产市场有潜在需求和有效需求之分，无论是推广、金融产品创新，都是寻求将潜在需求变为有效需求的途径。政策需要更高、更宽广的视野，如果将居者有其屋作为政策目标，则是由政府部门以长远计划形式提出来的，这个目标必须一步一步实现。只有在这个背景下才可以分析哪些是潜在需求，哪些潜在需求可以在一定时间内转化为有效需求。
近一时期房地产市场过热，就是因为不该进入的需求者进来了，无法转化为有效需求的欲望被挑起来了，应该在10年或20年后进入市场的现在进来了，应该由政府背负的消费者也来市场里表达愿望，结果造成需求无限大，而且没有变化(上图中的D’)。
如上图所示，房地产市场的一般均衡是由D-S曲线来表征的，通过在均衡价格附近的波动来实现，而所有的需求在一个时间全部变成有效需求，其需求曲线就变成了D’，价格就会变成无限大或者就没有意义了，显然这种需求是无法满足的。
◆ 《北京参考》：您认为宏观调控目前最需要解决什么问题？
◆ 翟宝辉：市场供给关键是要解决土地、金融和税收政策的配套问题，设定市场的游戏规则，加强引导和监督。政府供给关键是要解决需求定位问题，到底哪些人的需求是政府必须解决也可能解决的，在多长的时间内解决，然后才能安排下一步工作重点。
不过，这一过程实现起来非常复杂，涉及的部门和环节繁多，甚至一些基础条件都不存在，如在人们的收入还不公开、没有一个透明可信的平台下如何评估个人收入，决定进入门槛？这个问题不解决，其他政策无法跟进，当前经济适用房实施中反映的问题就是如此。
◆ 《北京参考》：房地产市场的地域性非常明显，宏观政策是否也应该根据不同地区的特点有所差别？
◆ 翟宝辉：政策的基础是因地制宜、实事求是，房地产产品是有强烈的地域性，同时又有广泛的开放性，北京的住宅移不到上海，但并不意味着上海市民不能购买北京市场的住宅，上海房地产市场出了问题不意味着北京的房地产市场也有这个问题。三亚的商品住宅大量闲置，北京就不需要再建住宅？所以，房地产市场不是集贸市场，需要认真进行需求分析。
从房地产市场热论的广泛性，产业关联的庞杂性可以明显体会房地产市场的复杂性和多样性，所以凭一两个政策就要解决所有问题是不现实的。方向性的思路应该是从关注供给转向分析需求，增加政策的针对性和有效性。
◆ 《北京参考》：国内房地产市场发展还很不成熟，政府在促进市场健康发展方面应该做哪些工作？
◆ 翟宝辉：在完全计划经济条件下，无所谓价格问题，我们曾经经历过住房分配的阶段，正因为这个供给体制的惰性，我们才选择了改革和向市场经济体制的过渡。目前我们正处在这个过渡期，也就是说房地产市场是一个非完全市场经济市场，但是市场的主体作用日益强化，政府在其中主要起辅助作用，这是必须十分明确的。
满足住房需求有两条路径，一个是市场，另一个是政府。政府是根据国民经济发展状况安排进程的，分年度按部就班地进行。政府要救济没有能力进入市场的低收入消费者。在满足低收入者住房需求的同时，政府还必须维持房地产市场的有序、效率和公平。 北京参考记者 陈泽欣
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