房产商演双簧：刚性需求遮掩囤售

　　章剑锋

　　北京市建委近期通告披露，北京市可售期房项目共计1512个、面积2608.41万平方米，其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米。媒体据此判断，北京未售出的期房占6成之多。为此，北京市建委已将53项房屋交易违规行为纳入惩治之列。

　　北京楼市“囤售”陷阱昭然若揭。

　　“五一”期间的广州，“囤售”现象也如期而至：开发商们捂着手里的楼盘，单方面垄断了商品房供给方式和渠道，人为拉大供给周期，造成市场销售短缺或断档，伺机抬高价格从中牟利。

　　其实，“囤售”现象不只存在于北京和广州两地，类似情形在各大城市的

房地产市场屡见不鲜，不过是老套路。囤售的目的是扭曲供求信息，“人为调节”供求关系，最终导致欺诈性的购销关系。

　　最近两年，这种情况愈演愈烈。在一些城市，开发商们一边囤地一边喊地荒，一边囤售一边喊旺销，严重地干扰了市场信息与消费预期，市场秩序遭到破坏，

房价出现非理性快速上扬。

　　按照北京市建委的数据，北京市的房屋积压情况相当严重，这种积压是不是开发商通过人为操控有意囤售所致呢？

　　未售出套数占6成，起码能说明两个问题，都能戳破房产商的肥皂泡：第一种可能，民众的购买力并不强，甚至被人为压制，因此开发商所强调的刚性需求一说有着极大的泡沫成分；第二种可能，如果承认刚性需求的确强劲，房屋积压量如此之大，只能表明这受到了开发商的有意操控，他们预备囤积居奇。显然，刚性需求并没有促使房价高涨，恰恰是开发商的投机举动才是房价涨幅过快的实质原因。

　　由于之前的若干年间，中国居民购房需求一直处于上升状态———自2003年以来，除了少数月份之外，其余多数月份的

商品房累计销售面积都大于商品房累计竣工面积———所以，基本上可以排除前一种可能，而后一种原因应该是最接近事实的。

　　刚性需求不可能在短时间内迅速撬动房价，使之全面走高。一项长期的消费需求应该是一个逐步增长和释放的过程，相应地，房价也只可能是平缓地上升，而不应该爆发式地突进———除非出现刚性需求暴增的局面。

　　果真如此，为什么若干年间一直稳定增长的刚性需求会在近两年里突然爆发？为什么在宏调偏软时需求暴增？答案很明显，这种突然爆发乃人为诱骗和操控所致，很大程度上存在虚拟成分。

　　由于开发商们掌控了商品房的供应环节，这就意味着，他们有足够的空间和能力引导市场走向———这也正是当前卖方得以主导市场的一个基本原因———而这种引导，无非通过设置种种假象、释放种种舆论完成。

　　囤售的手段就非常管用。消费者对开发商的项目一无所知，不可能知道他们的实际销售进度(恐怕官方对此也是视而不见或者根本就是两眼一抹黑)，这就给开发商带来了投机空间，借“囤售”削减供应量、极力营造供不应求的虚假繁荣景象、助长消费恐慌以获暴利就成为常态。

　　毫无疑问，当前的房价疯涨是人为操控所致。中国的开发商一向喜欢强调刚性需求对于房价的巨大推动能力，似乎这么多年以来，房价的持续快速上涨和房地产业的暴利，都是消费者的强劲购买力所赐。但当“囤售”现象被接连曝出之后，那种借口刚性需求拉升房价的言论，被证明只不过是房地产商自己演出的一场双簧。