揭开房地产业偷税之谜 预收购房款竟成借资款

　　顾向东

　　随着城市的发展，房地产业正成为拉动城市经济增长的一个新热点，同时房地产开发也随着经济发展而成为高利润行业。但显得极不合拍的是，房地产企业竟有85%存在不同程度的亏损。为了打击房地产行业的偷税行为，江苏省盐城市地税局稽查局统一部署，对房地产企业实施专项检查。随着对盐城市某房地产公司2004年税收检查的展开，其偷税672万元的 真相终于大白于天下。

　　盐城市某房地产公司是有限责任公司，注册资金1000万元，2001年由国有企业改制而成。共有职工56人，2004年房屋销售6354万元，曾先后开发多个项目。

　　谜底一：预收房款成了“借资款”

　　打开该企业“其他应付款”明细账，发现二级细科核算的是向谁借款，金额为多少。但怎么借款金额会有几角几分呢?按常理说，借款本金总是大额的，一般不会出现尾数。经过查对工资表，发现进行“融资”的内部职工都是销售部的人员。再对“其他应付款”科目所涉及到的记账凭证进行详查，发现在一笔现金付款凭证的后面，有购房人注明是退还购房的单据。以此为突破口，稽查人员首先到售楼处实地调查取证，通过询问售楼人员及调取售楼资料，证实了所谓的“借款人”其实就是购房户，在大量证据面前，企业负责人不得不承认做假的事实，并且交待了做假动机：其一，可以迟缓缴纳流转税金和避免预征企业所得税；其二，通过虚列利息偷逃企业所得税。根据有关规定，相关部门调增了该公司营业税计税依据1207430.05元，企业所得税计税依据186720元，并作为偷税进行了处罚。同时，通知其主管税务机关对其应作为“预收账款”而记入“其他应付款”的预收房款按15%预征了企业所得税。

　　谜底二：借用身份证拆迁

　　在检查该公司“花苑小区”的成本时，稽查人员要求该公司提供其拆迁赔偿款的资料：厚厚的一沓资料内附有赔偿款725万元收据、赔偿协议、身份证明以及评估事务所审计确认报告等。奇怪的是，拆迁都有具体标准，怎么需要评估呢?经过进一步分析终于有重大发现：该房地产项目的赔偿地块位于潘黄镇三王村，都是老居民。身份证号码开头应为“320911……”怎么有25份其他号码开头的身份证复印件呢?就从这25户开始，经过分别对负责人和会计的突击询问，终于搞清了原来单位为了增加拆迁成本，动员职工向亲戚朋友借用身份证来作为虚假补偿人来兑现拆迁费用。通过对这25份非老居民的身份证的一一审核，除认定一户是购买当地居民的旧房外，其余资料都是编造的。此项目合计调增应纳税所得额276万元。

　　谜底三：合作建房隐藏税收

　　在检查“迎宾小区综合楼”项目时，该单位对其门面房的销售已按实际“预收账款”为计税依据申报缴纳了营业税等流转税，并按规定预缴了企业所得税。而在对成本检查中发现，“开发成本———迎宾小区综合楼”中各项成本核算准确，但惟独缺少土地成本一块，难道是“空中楼阁”吗?同时作为一层的门市，成本也太高了，高得离谱了。

　　在责令其提供合作建房协议后，一切情况变得明了了：迎宾小学提供地皮20亩，由该单位负责开发四层综合楼，建成后一楼门面房归该单位所有对外销售，二至四层归迎宾小学做办公楼。

　　虽然该单位与迎宾小学在进行以房换地过程中，没有发生资金运作，但在实际上该单位以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；而迎宾小学以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此，应当按照相关规定分别核定双方各自的营业税，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税。

　　因此，按照整个大楼的建安成本320万元，按比例算出二至四层的成本为240万元。税务部门以成本利润率核定了其营业税的计税依据。

　　谜底四：产品出租、自用不做账

　　“富兴小区”的开发早已完工，“开发成本———富兴小区”账面余额从年初427630元到年底没有任何变化。稽查人员通过翻看以前账页，发现两年间账面金额总是原样不动地挂在上面。会计作出了“合理”的解释：这是富兴小区7号楼，由于后面是火化场，一直未能销售出去。

　　经过到实地调查观察，原来情况是这样的：会计所说的没有错，但不知无意还是有意，该楼一至二层已于2003年12月租给苏果超市了，租期暂订二年，出租的租金20万元也没有入账；三至四层是单位的食堂和会议室，单位也未能进行企业所得税纳税调整。

　　根据相关规定，单位开发的

商品房用于自用或出租的，应视同销售处理。根据测算，税务人员对富兴小区7号楼按成本利润率核定应纳税所得额280万元，并根据与苏果超市签订的租赁协议及相关资料查补了相关税款。