易宪容：外资炒房已成为中国经济发展的祸害

　　易宪容

　　目前，从北京、深圳、广州及上海等地的房地产市场来看，一方面，房价快速上涨，另一方面，各地又有大量的空置楼盘没有出售。特别是一些大城市更是如此。如果按照房地产开发商的说法，房地产市场的价格是由市场的供求关系决定的，那么当有大量的房子空置而无法出售时，房价应该是下降的，但实际结果相反。既然房价与市场供求关联不大，那么 最近一些地方的房价又是如何疯狂上涨的呢？

    外资进入与房价波动关联很大

　　目前一些地方的

房价快速上涨，完全是房地产开发商、国内外炒作者、某些地方政府联手推高的结果，而且，国外资金对房地产的炒作，已成为目前

中国经济的一种严重祸害。

　　首先，我们应该看到，近几年房地产市场的快速发展，应归功于银行个人住房按揭产品的推出。有数据表明，目前个人购房，91%以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。但是当2004年个人住房按揭贷款达到4700亿元后,在宏观调控后的2005年,个人住房按揭贷款迅速下降到2600亿元，仅及2004年的一半，而且这是在中西部房地产市场快速发展的情况下的数据。到了2006年第一季度，个人住房按揭贷款为256亿元，仅及2004年的1/5,不及2005年的一半。同时,从房地产开发资金来源的定金与预收款来看，2006年1~2月同比下降24.5%。

　　也就是说，近一年多来，特别是今年一季度，个人住房按揭贷款大幅下降，这说明国内居民(其中也包括炒房者)住房消费大量减少，并发生了根本的逆转。同时，在居民住房消费迅速下降的情况下，房地产市场则异常活跃、价格迅速上涨，如北京与深圳，一季度房价上涨20%以上。对不少地方房价快速上涨，既有房地产开发商与地方政府合谋做市，也可能有其他资金进入房地产市场炒作。比如，有媒体报道，目前不少外国资金纷纷进入房地产市场炒作。

　　据报道，近年来，广东、福建、上海、浙江等有大量的侨汇资金流入。但广东及福建的侨汇资金流入规模保持稳定，年增幅很小，而浙江、上海的侨汇年增幅均在40%以上，而且侨汇资金流入多的上海和浙江的房地产价格波动远高于广东和福建。同时，2005年全年，港人置业投资深圳物业达1.22万至1.26万个单位,占港人置业投资内地房地产的53%。至2006年第一季度，尽管在成交量方面未出现明显增长，但是，通过现场勘察、电话等方式向一些公司咨询深圳置业事宜的港人却越来越多。

　　据专家表示，2005年境内

写字楼物业最受境外投资者追捧，投放资金高达7.2亿美元，其次为商业项目，共有4.1亿美元。目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构，已深度介入境内房地产市场。也有境外基金入股的境内房地产公司正抓紧境外上市。这些现象都表明，外资进入与房价波动存在很大的关联性。对外资在境内房地产业推波助澜的市场炒作，国家一定要采取严厉的措施与政策来遏制与打击。

    房地产不应炒作居住权应受保护

　　在现代文明社会，居住权是每一国公民最基本的生存权利，住房也就成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界绝大多数国家，是不允许对住房进行炒作的，为了防止对本国房地产市场的炒作，不少国家都有相关的法律来遏制房地产的炒作，并让炒作者无利可图。中国作为一个发展中的社会主义国家，国家更是有责任与义务来保证每一个居民的居住权，更需出台相关的法律与政策来打击任何外资对境内房地产市场的炒作。

　　还有，住房作为一种投资品(国家统计局的界定)，按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。事实上，外国资本通过直接投资的方式进入境内房地产市场已经不多，如2006年一季度，利用外资同比下降到了15.6%。也就是说，目前房地产开发商大量宣扬进入境内房地产市场的资金并不是通过直接投资方式，而是通过其他进入方式来炒作境内房地产的资金。既然境外资金是直接为炒作房地产市场而来，政府就应该出台制度来严厉遏制与打击之。从1997年东南亚金融危机的经验来看，如果对这种外资炒作房地产的行为不严厉遏制与打击，将导致国内的金融危机。

    外资炒房已成为经济发展祸害

　　即使不把住房看做是现代文明社会一种居民居住权的保证，即使允许外国投资者来炒作国内房地产，只从国家利益的角度来说，政府也要严厉遏制与打击境外资金进入境内房地产。就目前的情况来说，房地产市场是一个暴利行业，是不争的事实，这从各企业千军万马纷纷进入房地产业就表现得清清楚楚。而房地产市场的暴利何在？并不因为企业经营者的能力与技术，也不因为经营者管理水平，而在于利用稀缺的土地资源与廉价的资金与劳动力，利用目前房地产市场许多制度缺陷。在这种情况下，如果让大量的外资进入境内房地产，那就等于把国家财富拱手相让给境外投机者。这不仅导致国家财富的严重流失，也侵蚀了境内民众的福利水平，破坏了国内经济利益的平衡。在这个意义上，即使国内许多行业可以向外资开放，但房地产业则应该在政策上，对外资进入进行严格的管制，并立即收紧现行相关政策，不可再让外资进入房地产市场。

　　总之，外资进入境内房地产市场炒作，已经成了中国经济的重大祸害，它所获得的利益，可能比由它进入导致整个市场的危机要大得多。从世界不少国家的经验来看，外资炒作本国的房地产所造成的危害早已有前车可鉴，政府应该有足够的警觉，并重新审查现行的有关法律制度，以遏制和打击这些炒作行为。否则，等经济出现大问题后再觉醒，到时就为时已晚了。(作者为中国社科院金融发展室主任)