财经纵横新浪首页 > 财经纵横 > 评论 > 正文
 

房价高烧不退调控药力何以失效


http://finance.sina.com.cn 2006年04月29日 15:44 全景网络-证券时报

  证券时报记者陈英

  国家发改委和国家统计局日前发布的最新数据显示,今年2月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,其中新建商品住房销售价格同比上涨6.2%。涨幅较大的城市中,大连上涨15.1%,呼和浩特上涨14.9%,深圳上涨11.3%,南宁上涨9.9%,成都上涨9.2%。

  建设部原副部长、中国房地产业协会原会长杨慎甚至直言:去年的房价调控手段与理想目标背道而驰。

  在过去两年疾风暴雨式的的房地产调控之下,楼市却出现如此暴涨,让人着实摸不着头脑,这不能不引人发问:目前调控房价的政策手段是否存在认识上的误区,甚至会不会出现完全相反的情况?

  控制供给加剧供不应求

  国土资源部部长孙文盛日前在京表示,各级国土资源管理部门,对该暂停的用地要坚决停下来;对确属急需的重点建设项目用地,要按规定要求审查报批,提高报批效率;要从严查处重大土地违法案件。七部委也表示,要把住土地供给闸门,有效控制投资规模。这是通过调控土地市场抑制

房价的有力信号。

  缩紧土地供给真能抑制房价上涨?记者咨询了若干业内人士,大多人士较为质疑。自国家对房地产行业实行宏观调控两年多来,国家收紧房地产信贷,紧缩“地根”,收到一定效果,但后来有部分城市大喊“房荒”、“地荒”,结果是像深圳、广州等城市的房价不跌反而节节上涨。

  控制要素供给手段来调控房价,实质上加剧了供不应求的状况。业内人士认为,国家收紧土地供应,的确是抓住了此次经济增长的根源———只要土地控制住了,经济的增速就会得到立竿见影的控制。但是,这一政策却存在着吹大房地产泡沫,拉长资金链条,并最终导致房地产市场突然熄火的极大危险。现在房价之所以循环上涨,是城市优良地段的供给不足,大量需求竞争有限的土地。压制房价上涨过快的唯一途径应该是增加房地产市场上的供给。只有直接增加最短缺地段的供给,才能真正压低地价,抑制房价上涨。

  也有专家指出,取得土地的开发商将首先把土地用来集中开发利润较高的高档住宅,造成“空置”,中低档住宅则处于供不应求状态,因此形成“结构性过剩”与房价整体上涨并存的局面。因此,专家认为,政府对土地一级市场的垄断才是房价与地价之争的症结所在。如果土地供给没有实现市场化,房价与地价关系之争可能是个伪命题。

  “紧缩信贷遏止需求”药力有限

  银行紧缩信贷能遏制消费者的购房需求吗?对此,深圳中原地产副总经理玉家雄认为,这固然有一定的作用,但效果是有限的。毕竟消费者的需求是呈刚性的,不会因为购房资金渠道受限而放弃购房计划,更多的人会寻找其他途径。此前,市场上就有传言,在银行信贷紧缩的情况下,手脚受缚的房地产业,开始试图从典当行撕开一道突围的口子。市场需求带旺了房产典当业务,房产典当业务已占到典当市场的一半以上。

  专家分析,央行实行紧缩政策可能运用的的工具包括提高商业银行存款准备金比率、提高贷款基准利率、加快

人民币升值步伐等。不管使用哪一种政策工具,对于房地产业而言,信贷政策的影响是深远的。

  在房地产业经历宏观调控两年后,房价突然出现全面反弹,其中一个重要原因是商业银行信贷政策宽松的结果。商业银行对住房按揭和开发商资金供给的增加,促使住房需求放量,也刺激了开发商寻找土地增加投资的冲动,再加上国际游资的投机活动持续升温,从而诱发了新一轮房地产投机浪潮。从这个角度看,紧缩房地产信贷对打压房价是有一定效果的。但是,影响房价的因素是多方面的,除了供求,还包括心理预期等。

  中原地产深港研究中心凌学儒认为,自2005年中央出台中央七部联合发布的“新八条”之后,上海房价便开始下降,但广州、深圳等城市却依然在上涨,并且涨幅越来越大。这其中除了深圳的刚性需求较大、供应量相对不足因素外,还由于外来资金的大批涌入抬高了价格。

  “加税”最受质疑

  最让专家们质疑的还是房价调控政策中的“加税”办法。此前提高交易税,最近又多次风传对第二套房产、高档住宅等加征物业税。业内人士认为,就房价而言,加税的长期效果肯定是要促使房价上涨的。如果政府真心想降低房价,就应当把政策从“加税”转到“减税”的方向上来,特别是要以切实手段,减少本质上为一种税收的土地出让金。

  鸿泰策略房地产经纪公司总经理张凤春表示,不能简单地认定高赋税就能降低房价,回顾去年征收营业税的情况就可以发现,加税只能促使租金和房价上涨。以香港房地产发展的历史看,降低房价直接办法就是增大低价房供应量。而现在拍卖土地、提高贷款门槛和利息、增加流转税、增加持有税,全部是促使房价上升的。对

别墅和低密度住宅加税,将拉高此类物业的价格,而购买这类住宅的高收人群体,要么对增加的税收不在乎,要么转向普通住宅,这样将会带动普通住宅的价格攀升。

  张凤春认为,住房作为一种消费品就应该有统一的税率。劳动者在获得财富的过程中已经完税,用合法收入购买的二套甚至多套商品房要征重税,目前还没有法理基础。炒房与买多套住房并非是房价高的根本原因,高房价主要是土地资源紧张所致。因此,想通过征收高额不动产税的方式抑制房价,治标不治本。


发表评论

爱问(iAsk.com)


评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【 】【多种方式看新闻】【打印】【关闭


新浪网财经纵横网友意见留言板 电话:010-82628888-5174   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996-2006 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有