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◎ 蓬钢
我认为在中国房地产市场中，供应的问题是远远大于需求的。前些年在国家政策比较宽松的情况下，房地产商比较容易的就可以从银行借到70%到80%的贷款。同时，许多房地产商是头一次搞开发，没有经验；加上自有资金占有量小，太多的业余开发商未经市场分析就轻易上马项目，使得很多产品不能迎合市场的需求，造成了很多的浪费，也使得银行在这
些项目上的贷款血本无归。这些都是不成熟市场的表现。于是，2003年底2004年初国家开始对银行对于房地产项目的贷款加强管理，促使开发商不得不用更多自己的钱来做开发，对项目的分析策划也越来越慎重，使得很多本来就不该建的项目下马，减少了市场供应量，与此同时也间接推动了房价的上涨。
2005年初，国家通过抑制需求来控制房价的上涨，房地产销售在几个月内大幅度下降，无形中给开发商们带来更大的压力。因为即使在新的银行贷款环境下，房地产开发项目的资金来源仍然是25%靠自己，25%靠银行，而另外50%靠预售。预售速度降下来对开发商的影响不亚于向银行借不到钱。于是开发企业开始各显神通寻找银行以外的资金来源，包括外资、国企、上市公司及民间拆借等等。但由于银行以外的资本市场缺乏规章制度、市场标准及风险控制机制，这些钱用起来会产生很多问题。比起后几种资金来源，外资在这一领域中十分有经验，因而不仅起到填补这一资金缺口、保障重点项目完工的作用，同时也引进了国际市场比较先进的投资理念和管理机制，对国内房地产和资本市场的发展都是有积极意义的。
目前中国的资本市场还没有对外开放，资本项下的外资流入其实相当有限，不会对中国的资本市场带来任何冲击。随着经济的增长，外汇储备的积累，中国资本市场承受外界影响的能力将迅速提高，对资本项下外资的进出也将渐渐放松。届时中国的资本市场将更加成为国际资本市场的一部分，中国的企业将更加容易地获得国内或国外资金的支持，中国的资金也将更容易地在国内或国际市场上寻找到合适的投资机会。
我没有确切的数字，但估计一下，2005年国外房地产基金(不包括外国开发商的投资)流入中国内地大约有六七亿美元。2005年以前大多数国际基金对中国市场很不熟悉，只听说市场规模很大，增长迅速，却不知道怎么介入。中国国内市场的规则与国际惯例又相差很大，外资因而在相当一段时间内都是在做实验。现在大家对市场的了解程度都高得多了，对风险的判断也更加准确，可以做一些有一定规模的投资了。我估计今年流入中国房地产市场的外资将是去年的三四倍。即便如此，这点资金对于中国巨大的房地产市场仍是九牛一毛，不足为奇。
除了外资，国内也有大量的资金可以在房地产领域发挥更大的作用。比如：保险及社保业资金，其增加速度十分惊人，但回报收益因受到政策限制则十分微薄。目前保险业与社保基金在房地产领域的投资比例几乎为零，与国际平均水平相差甚远，这一部分资金在合适的管理体制下，可以有一部分流入房地产市场，这对于降低银行对房地产行业的参与(目前远远高于国际平均水平)、扶植国内非银行房地产资本市场及公共物业的机构投资者市场均大有益处。
(作者系美林集团房地产投资部中国区主管)
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