谢国忠：三大因素推动北京房价上涨

　　除了资金流动性过剩之外，北京的房价上涨还受两个方面的因素影响：一是中国出口过旺；二是本地投机需求过高

　　本报记者邵轩岚发自上海

　　“资金流动性过剩，是推动北京房价上涨的主要原因之一。”摩根士丹利亚洲董事总 经理谢国忠在日前接受《第一财经日报》电话采访时这样表示。在始于2004年的房地产泡沫之争中，谢国忠一直是“房地产市场存在泡沫”的坚定支持者。

　　谢国忠表示：“早在春节前就听一些开发商说，今年北京房价要上涨。中国还有许多和北京类似的地方，房地产热潮会在北京支撑一段时间，因为北京居民的收入比较高，然后这股热潮会再跑到其他地方，并进一步在全国蔓延。”

　　谢国忠认为，除了资金流动性过剩之外，北京的房价上涨还受两个方面的因素影响：一是中国出口过旺；二是本地投机需求过高。

　　资金流动性过剩

　　“中国银行业面临着资金流动性过剩。房地产市场的高价所带来的库存累积，可能会成为未来一段时间吸纳流动性过剩资金的主要因素。”谢国忠说。

　　据央行统计，截至去年年末，中国金融机构人民币“存贷差”为人民币9.22万亿元，而存贷差与贷款余额之比，则从1997年9%左右升至2005年年末的47%左右，这意味着银行资金存在过剩，同比剩余38%的资金没有贷出去。

　　令人费解的是，许多资金放在银行没有贷出去，所谓资金过剩流入房地产的说法，在逻辑上似乎不成立。

　　谢国忠认为，所谓过剩是指流动性，而不是指没有贷出的资金。“中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3，中国新增贷款中的相当大一部分被投向房地产存量。这是北京房价上涨的一个主要动因。”

　　央行3月12日统计数据显示，2月份国内新增人民币贷款1491亿元，同比增长532亿元，而1月份新增的人民币贷款为5658亿元。今年头两个月，新增的人民币贷款就达到7149亿元。

　　“7149亿元是一个很大的量，房地产市场对这部分流动性资金吸纳性很强。同时已建造但还没有卖出去的房产越来越多，这也在吸纳着流动性资金。”谢国忠说。

　　谢国忠认为，银行间同业拆借加权平均利率只有1.58%，这是非常低的利息，它会加速资金的流动周转，并可能进一步扩大投资。出口增长支撑牛市

　　“中国出口规模的快速上升，致使国内货币供应量迅速增加，大量新增资本不断涌向房地产市场，泡沫随之产生并不断膨胀，北京房价尤其受出口影响巨大。”谢国忠说。

　　海关统计显示，2004年中国外贸交易首次突破1万亿美元后，2005 年达到14221.2 亿美元，比上年增长23.2%。其中出口7620亿美元，增长28.4%。“这是自2002年以来，中国对外贸易发展已经连续4年保持20%以上的高速增长,这是相当惊人的。”谢国忠表示。

　　谢国忠认为，出口繁荣是中国GDP高速增长的原因。GDP决定了人们的购买力，出口繁荣同时会带来的经济成功，使人们的乐观预期显得合乎情理；这反过来又创造了流动资金，并吸引更多的资本流入。

　　“2005年北京主要楼市的房地产销售额达1500亿元，而 2005 年北京GDP 是4700 亿元，房地产销售占GDP的32%左右，比2004年高出10个百分点。即便是上海，从未见过如此快速的增长，也未见过如此高的房地产销售额。”谢国忠说。

　　投机需求无限放大

　　国家发改委、国家统计局最新发布的调查数据显示，2006年1月，北京新建的商品住房价格上涨幅度达到8.4%，位居同期全国房价上涨幅度最快的城市之列。同时，同期北京

二手房价格上涨幅度也高达10.2%，涨幅同样位居前列。

　　谢国忠表示，目前北京房价上涨有相当大的因素是投机性需求过高所致，目前政府的态度还过于温和，如果不采取更严厉的措施，投机还将会继续下去。

　　谢国忠认为，房地产投机的焦点现在已经转向北京。很多海外投机者从上海转战北京。北京本地的资金，尤其是来自煤炭行业的资金，在房地产市场扮演着重要角色。海外买家在北京房地产市场扮演的角色也不可忽视，受

人民币升值预期与过分夸大的投资需求影响，越来越多的投机者已进入北京房地产市场。

　　北京市统计局统计显示，2005年在建房屋开始进入较大规模竣工期。其中商品住宅2841.4万平方米，空置

商品房面积为1374.2万平方米，其中商品住宅空置799.7万平方米，比年初分别上升31.6%和10.5%。“房地产商会利用人民币升值的筹码吸引更多的‘热钱’来消化存货。”谢国忠说。