外资的钱包胀 我们的泡沫涨

　　□本报记者 柯鹏

　　“我们用我们的钱包来说明我们对中国房地产市场的判断。”大摩房地产基金亚太区副总裁白可福在接受记者采访时这样表白，这句话成了几年来各类海外基金大举进军国内楼市“淘金”的鲜明注脚。

　　外资诚然有着鼓胀的钱包和先进的技术，但获得他们的青睐并不能代表楼市的完全健康。我们认为，一个和国内大部分购房者的购买力仍然保持相当差距的楼市，在和基金的距离走得近的同时，最好不要和普通购房者的距离越走越远，让真正的上帝们“雾里看花”。

　　海外资本寻找投资机会

　　“中国正成为跨地区资本流动热点并日益受到欢迎，2005年外资买入总金额达23亿美元。”全球5大地产投行之一的仲量联行董事郝思建透露。瑞士信贷集团DLJ董事总经理Pulley则表示，国际投资机构向来十分关注亚洲、中国市场，去年夏天以来楼市的降温更是为海外基金带来了更多机会。“宏观调控后的房地产业内面临着整合、重组，不少企业渴望寻求与国际资本的对接，我们也很愿意参与来使自己的资金规模更壮实。”

　　海外基金进入中国还是近几年的事情，它们市场占有率还比较小，更多的是关注于自身盈利———资本的趋利本性暴露无疑。“中国顶尖物业长期增值的可能性、人民币短期升值的预期和早期入市的资金优势，是海外基金所依赖的三大法宝。当然，良好的盈利水平也让它们的胃口越来越大。”易居中国分析师表示。

　　但是，海外基金的隐性危险也不容忽视：托高房价是一大问题，特别是一些谋求短线炒作的海外基金，一旦人民币升值或楼盘增值后就很快撤资，剩下盲目跟进的中小投资者可能无法应对骤然的波动，这将危及中国楼市的稳定。

　　楼市回暖谨防“泡沫”

　　海外基金似乎看准了中国楼市会“回暖”。国家统计局不久前发布的企业景气指数显示，今年一季度的房地产业景气指数比上季度升1.9点。这已是该数字连续第二个季度上升。而刚刚过去的3月，各地也的确感受到了一股楼市的“春风”。

　　3月的

上海楼市成交量逼近180万平方米，比2月的82万平方米大涨120%，从去年的应声而落到今年的稳步抬头，部分区域“选择性回暖”的现象明显。3月的中房上海综合指数为1334点，较2月上涨1点，涨幅为0.1%%———这是中房上海指数自去年7月回落以来的首次上涨。

　　除了上海，北京、广州等地的房地产市场也在今年呈现成交放量、价格走高的热闹景象。今年一季度北京住宅产品的平均销售价格为7168元/平方米，同比上涨约15%%。另据广州市国土房管局的统计，今年第一季度构成广州市中心城区的“老八区”共有可售商品房19191套，成交量则达10833套，均价7483元/平方米，环比上涨14%%。

　　不过，业内人士认为，市场表现并不意味着国内楼市全面回暖。3月本来就是传统的楼市旺季，特别是和春节的2月相比，环比增幅大可以理解，加上成交主要集中在

户型不大、低价不高的普通住宅的刚性需求，楼市的结构型问题依旧存在。

　　海外基金在积极入市，楼市似乎又在回暖，今年的房地产市场到底会是怎样的局面？应该说，从土地供应这一房地产市场的源头来看，开发商鼓吹的“地荒论”并不存在；各大热点一线城市的最新数据也表明，充足土地供应和稳定住房价格已成为当地政府的主导思路，“供略大于求”将是今年的主基调。

　　《2005年上海市国民经济和社会发展统计公报》指出，去年上海的施工面积达13586.96万平方米。中房指数研究院数据显示，2003年、2004年、2005年上海共拍卖土地4900万平方米，可建造房屋面积达1.2亿平方米。“我们估计今年上海市场化商品房的上市量约为3500万平方米，依然是很大的。”易居中国研究院分析师指出。

　　北京今年供地总量为6500公顷，大体与去年持平，住宅商品房用地指标为1600公顷；

经济适用房供地为200公顷。广东今年将推出的开发土地总量接近4000万平方米，从全省角度来看，土地供应绝对不存在任何紧缺问题。

　　可以说，全国各大重点城市的房地产市场监测情况表明，目前北京、上海、广州等地的楼市供应是充足的。广大购房者不可偏听开发商的一面之词，盲目追风购房，助长部分区域的楼市泡沫。