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毕舸
近来，关于什么是别墅，别墅应该达到什么样的标准，引发了不少的讨论。日前，国土资源部有关负责人表示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。对于独门独户型的豪宅，更是用上了“严禁”的字眼。
与出口贸易常见的“商品低价倾销”相映成趣，如今的房地产领域正在掀起一股“高价倾销”热潮，动辄上万元每平方米的“普通住宅”充斥市场，将低收入者推入无房可买的绝境中；至于不断刷新天价记录的豪宅，也不乏大量追捧者。
在盛景背后，房产高价的“存在即合理”，引发了不少纠纷与矛盾：民众对无力购买高价房的愤慨，换来的是房地产商“爱买不买”的满不在乎。土地资源持续紧张，可低密度别墅遍地开花。房价节节攀高，老百姓满意度不断下降，这种“高价倾销”的现状必须要打破。从去年开始，包括国土资源部在内的几大部委频繁发力，就是力图扭转这一局面。
不过，政府在加大房地产调控的力度时，也要谨防掉入“诺斯悖论”的陷阱。经济学上著名的“诺斯悖论”指出：随着政府管理范围的扩大，从短期内看，被管制的经济领域交易费用确实下降了，但每一个时期的下降，最后带来了长期交易费用的增长。
别墅豪宅多了，要加以限制，政府已经从课以重税与限制用地两处入手，就可能带来两种后果：一种是富人们并不在乎多出的那点税，依旧愿意积极抢购豪宅；另一种随着土地供应的减少，豪宅量确实减少了，富人们就转向其他奢侈消费，要么干脆到国外购买别墅。
拥有强大消费能力的富人，其奔放的欲望很难被遏制；作为惟利是图的商人，开发商追逐高附加值商品的冲动要予以控制，也相当困难。豪宅的数量减少，并不意味着普通住宅就会多起来，目前土地资源的稀缺性和垄断性，让开发商们完全有能力将在豪宅减少的损失，转嫁到所谓的普通住宅上。以北京为例，今年1~2月北京市商品房预售均价每平方米6776元，同比每平方米上涨997元，涨幅为17.3%。普通住宅的价格同样在一路狂奔。
在垄断形势下，资源掌控者通常善于利用手头的资源，玩轮盘赌游戏：豪宅利润被打压了，就在普通住宅上做手脚；普通住宅如果也被强行要求利润控制(这实际上不可能)，还有经济适用房的乾坤可以拨弄。
从去年至今，房地产政策调控不可谓不多，但实际效果却不尽人意。政府期望在自身利益(财政收入、土地资源控制及GDP增长硬性要求)不变的前提下，逼迫开发商让利于民，把房产价格降下来。开发商也不是那么容易被摆弄的，他们对房屋销售的主导位置，让民众只能听命于他们的宰割。
国土资源部也许可以对豪宅数量进行控制，却无法指挥开发商们自觉开发中低价位的普通住宅，反而有可能导致开发商少卖一套豪宅的损失，以消费者购买十套高价“普通住宅”的代价来偿还。中低收入者不但没有受惠于“严控豪宅”政策，反而成为“诺斯悖论”的直接受害者。
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