易宪容：行政加局部方式调控房地产达不到目的

　　今日沸点

　　主持人：

　　据媒体报道，政府有关部门日前首度对今年房地产调控方向定调。建设部住宅产业司司长沈建忠在8日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当 前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，将动用行政手段予以调节。近日，国家税务总局将预售收入所得税上调5%。另有报道说，农村集体土地将可能作为一个手段直接入市，并可用作房地产开发。究竟行政手段能否抑制越来越不理性的房价呢？

　　大众PK台

　　“支持行政调控”

　　严海渊：关键看政府有没有决心

　　我觉得不能头痛医头，因为目前抑制房价有许多其他的方法，关键看政府有关部门有没有这个决心。

　　袁陈伟：行政调控能抑制房价

　　我认为行政调节能够抑制房价上涨，只是要看有关部门有多大的决心和通过什么样的手段。过去两年的调控中，虽然有的地方房价仍然在上涨，但已经不是那种无序的、无理性的疯涨了。可以说行政调控起到了很大的作用。

　　“怀疑农地入市效果”

　　白先生：不能拆东墙补西墙

　　让农地入市确实可以缓解现在市场上土地稀缺的情况，也可能会改变现在市面上房价居高不下的现象，但是不能拆东墙补西墙吧。农地入市后，没有土地的农民怎么办？他们只有大量涌入城市，造成城市的就业紧张问题。这些涌入城市的农民也有增加社会不安定的可能。再者，农地入市以后房价就能大幅度下降、降到工薪阶层都能买得起的价位吗？

　　羽良：房价下来的可能性不大

　　虽然我对房价关注不多，但直觉上房价下来的可能性不大。农村集体土地入市是噱头的成分多些，关键是农民自己没有法律上的主体资格直接进入市场。换句话说，现有法律框架下，农民没法直接去和开发者谈土地价格，这样的话，农民的利益谁来保证？只要法律主体资格的问题没法解决，土地价格就很难摆脱行政权力和地方官员寻租的扭曲。

　　赵峰：我表示怀疑

　　现在的房价上涨我认为是需求增长和结构性失衡的矛盾造成的，大量的中低收入阶层目前仍有很强的住房需求，但是以投资为目的的购房行为仍然在房地产消费中占有很大比重。以经济学的理论来讲，如果需求尚未得到满足，价格就还有上升的空间；但是从大量购房者的行为来看属于投资和二次置业所占比重很大。因此在市场仍出现结构性失衡的情况下，行政手段是否有效，我表示怀疑。

　　话题策划主持 凌建平 MSN主持 祝裕

　　◆沸点特稿

　　行政手段无法达到调控房价目的

　　易宪容

　　国内房地产宏观调控何以可能？从2004年起国内的房地产市场宏观调控已经两年了，为什么实际效果如此之差？这当然与有关部门不愿意下决心对国内房地产市场真正进行宏观调控有关。

　　很简单，宏观调控是什么？是有关部门代表政府对经济总量的控制，并通过这种控制来抚平可能产生的经济周期的波动，而所使用的工具无外乎财政政策、税收政策、利率、

汇率等。但是，我们一年来的房地产宏观调控是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际效果是事倍功半，越是整顿，其房价越是高涨。为何？因为没有真正使用宏观调控的工具(利率仅动了一次，汇率也仅改变了一点，税收政策更是连现有政策就没有认真落实)。

　　由于中央有关部门对房地产宏观调控的决心不大，也就使得地方政府更是得寸进尺。他们或是加快房地产市场投资，如中西部地区，2006年房地产投资超过30%，或是有些地方政府托市(如看到房价下跌，就毁掉地方政府承诺，该建

经济适用房的就是不建)，或是阳奉阴违。拿北京市作例子，2005年12月由官方公布的1-11月房价同比上涨24.9%，但报2005年北京房价上涨数据时，却又降到6.8%(2004年是5.7%)，可是一过2006年，1-2月又上涨17.3%了。这是些什么样的数据？

　　因此，为什么两年来国内房地产市场宏观调控效果不佳？问题就在于有关部门对房地产市场判断不明确，从而也就没有决心来调控这个市场，也就不可能用有效的市场工具来调控。

　　我认为，目前国内的房地产市场，已经由2004年的局部过热蔓延到全面的过热，房地产市场泡沫的程度也越来越大了。主要表现是绝大多数民众越来越无法支付快速上涨的房价。如果国内绝大多数中低收入民众都远离这个市场，不仅说明这个市场是一个无效率的市场，也是一个不是由供求关系来决定的市场。

　　有关部门仅是希望通过行政的方式、通过局部的方式来调控是不可能达到目的的。特别是当有关部门试图对一个地方行政调控而另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。

　　其实，要真正遏制国内房地产市场的投资过热，要打击国内房地产市场的炒作，要让过高的房价下跌，只要三方面的市场化方式就足矣：一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地产持有税；三是取消或完善住房预售制度。