楼市变幻大王旗 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2006年04月10日 15:28 《董事会》 | |||||||||
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当洋人在CBD买楼置业,抢占商业制高点时,处于生态链低端的中资,它们的命运主题是,师夷长技,逐步进化升级 文/杨云高 曾经十里洋场的上海滩,现在须用高度来测量它的“洋”气。那些戳破天际线的高级写
从政府收紧土地、银根的房地产调控以来,上海住宅市场价格和成交量大幅下降,国际地产基金却乘此低谷鱼贯而入,大量投资高档写字楼、购物中心等商业地产,上海的房地产业成为国际大资本的重要竞技场,并呈现出“住宅市场冷、商业地产热”的割裂和背离之势。 “上海楼市怎么了？”英国《金融时报》记者Geoff Dyer在2006年2月的报道中这样发问。预测未来的上海房产走势本就困难,现在更让人看不懂了。 房地产业走势难测,国内外的力量对比反而更加清晰起来。这种实力的悬殊,不仅体现在资本层面,更体现在其中的运营理念与盈利模式上。这才是房地产业的核心竞争力。所以,国内房地产业,在某种程度上是中国汽车产业的翻版。 说白了,国内大部分开发商尽管财大气粗却面目可憎,他们的玩法仍处于产业生态链的低端——当外资在高尔夫球场潇洒挥杆时,他们只会在洗浴中心桑拿享乐。 海外之手淘金中国 与低迷的住宅市场相比,上海的商业地产在外资并购下,炙手可热。屈指算来,这是外资投资上海地产的第二波了。第一波高潮发生于1993-1995年间。 外资早期多以项目开发为主。摩根士丹利房地产基金与复地合资5000万美元开发“复地雅园”,成为大摩房地产基金在上海的第二个投资项目;荷兰ING与首创合作先后开发太平洋新城和丽都水岸等;万达与欧洲某基金机构合作开发商业地产,而新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地表现最为抢眼,目前在中国的投资已近180亿元。 2005年前三个季度,外资地产基金由合资合作开发住宅项目转为物业资产收购投资模式。调控新政使他们嗅出了投资住宅的潜在风险,在资本的压力和市场的吸引下,以写字楼和商铺为主的商业收购行动开始了。 从2004年年底开始,摩根士丹利、高盛、凯德置地等海外基金开始在上海这座“水泥丛林”里“打猎”。2005年1月,澳大利亚麦格理集团旗下基金投入8亿元人民币购买甲级写字楼上海新茂大厦95%的股权;4月,高盛旗下Whitehall房地产基金花了1.076亿美元整体购买甲级写字楼上海百腾大厦;5月上旬,意大利华人华侨基金10亿元人民币收购文锦大厦;6月15日,摩根士丹利以8.46亿港元收购上海广场,其后又传出32亿元人民币收购浦西第一高楼明天广场的消息;9月中旬,摩根士丹利及上海盛融宣布以9000万美元收购世界贸易大厦;11月下旬,花旗银行房地产基金在中国市场第一次出手,以超过5000万美元收购了永新广场75%股权。 目前在上海市场活跃的海外基金有摩根士丹利、高盛、嘉德置地旗下嘉茂基金、麦格理银行、荷兰国际集团ING,以及美国雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒基金等。 此外,港商也在上海疯狂拿地。新鸿基拿下浦东美食城、浦东潍坊街道、浦西襄阳路市场三块黄金宝地;和记黄埔力压太古、新鸿基、百联、华润等财团,夺得四条地铁汇集的浦东地王;金光纸业与香港建设以35亿元联手获得北外滩国际航运中心项目;中信泰富与中船集团共同开发陆家嘴中心区域二期项目�� 海外基金忙于“2005上海围猎”,同时又在北京摆开战局。2005年年初,凯德置地卖掉新茂大厦股份后,又于4月再次以1.076亿美元卖掉上海沪腾房地产公司,挥师北上,收购北京中环世贸两栋写字楼;摩根士丹利则收购北京富力“双子星座”;扬子基金并购北京远洋新干线D座酒店式公寓。2005年全年,北京有8栋大单成交,其中凯德置地、摩根士丹利、美林银行、三星集团等的出手主要集中于CBD区域的顶级项目。 基强联行提供的一份“美国地产投资基金资产分布”报告显示,目前进入中国的海外基金,主要来自美国、欧洲、新加坡和中国香港地区,机构数目已超过100家。其中,14%投向地产开发,投向地区性购物中心(如麦格理收购大连万达9个商用物业)和写字楼分别占19%,对住宅项目的兴趣在减退,所占比例为11%。 这些海外资金流向也各有分工,美欧资金集中投向京、沪一线城市CBD高档楼宇,港资更分散,在武汉、成都、大连等二线城市大量拿地,进行房地产开发。 2004年,外资在成都拍走土地3838亩,占当年成都出让总面积的70%。2005年,二线城市的竞地高潮暗示了其地产商机不亚于上海、北京等一线城市。和记黄埔以80亿元的资金投入二线城市,摩根士丹利和新加城的投资商也匆匆介入圈地战局。在南京,2005年12月,某海外基金相中了南京“天价项目”南京国际广场。 由一线城市扩展到二线,由项目开发升级到并购大型商业地产,海外基金投资国内房地产也呈现梯度升级。《2005中国外资地产基金生态报告》说,近100家国际地产基金已采取多种渠道陆续进入中国,累计投资中国地产超过150亿美元,并以每年三倍以上的速度增长。 而央行《2004中国房地产金融报告》显示,2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元,同比增长34.2%。房地产业连续3年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造业的第二大外商投资行业。 无形之手与有形之手 海外基金的金手一染指,效果立竿见影,商业地产开始发热。 2005年,上海甲级写字楼供应、租金均达到7年来的最高点。戴德梁行指出,2006年上海甲级写字楼租金还将再涨12%到15%。与此同时,乙级写字楼也受行情拉动进入供需旺盛峰值。 戴德梁行的一份报告指出,截至2005年底,上海甲级写字楼市场的总存量为385万平方米,当年市场新增供应面积共为39万平方米,成为过去7年中市场新增供应最多的一年。其中,近九成的新增供应都达到了国际甲级写字楼的建造标准。同时,租金较上一年上升了15.3%,达到216元/平方米/月。 由于行情持续紧张,许多物业还未完工入市,就被预租,入市时有近60%以上的签约率。淮海中路、南京西路沿线及浦东陆家嘴成为2005年上海甲级写字楼租金增幅最大的区域。戴德梁行报告表明,金融业的迅猛发展担当了这些区域行情上涨的最大推手。 海外基金面对这种涨势,笑得合不扰嘴。以摩根士丹利房地产基金为例,2004年年底,大摩收购锦麟天地10%左右的股权,迅速获取了30%以上的回报率。几乎同时,大摩悄悄买下上海世界贸易大厦,改造后的增值,房价由原来的每平方米1800美元跳升至3000至4000美元。而嘉德置地也在中国忙着数钱,2004年年报显示,其在中国的资产比例由成立之初的5%上升到了8.7%,中国地区业务贡献了整个集团年收入的14%,税前利润更是达到了24.3%。 高力国际研究部的马立东告诉《董事会》,海外基金看中的是京、沪CBD具有增值潜力的高档物业,他们买入后长期持有,每年回报的底线至少有6%。 在美国,房地产基金的平均回报率不过6%左右,在新加坡、日本不到4%,京、沪等地的诱惑不言而喻。马立东还说,海外基金之所以进入,有其数据评估标准,比如GDP增长、人均收入和商业地产的具体分析。 基强联行中国公司董事总经理陈基强说,GDP在5000美元以下的市场,是发展房地产业的雏形;5000-10000美元之间,是一手房发展占主导地位的阶段;GDP超过10000美元,则是二手房交易占主导地位的阶段。上海和北京刚好是处于GDP超过5000美元并向10000美元发展的阶段,同时外来移民的加入又使得这两个城市有足够的人口增量的支撑。 《2005中国外资地产基金生态报告》分析,外资地产基金热衷于淘金中国,主要理由有三个层面:一是被中国元素所吸引,如北京奥运和上海世博等转折性事件,这些地缘政治和地缘经济因素是决定资本流向的主导因素,也是外资地产基金赖以生存的基础;第二个层面是中国经济的发展前景与房地产市场的丰厚收益,人民币升值的强大预期引入许多热钱;第三个层面是资本为适应环境变化而做出的选择,包括中国地产政策环境变化、富余资本压力、本土投资机会减少、石油价格波动等环境的变化。 高力国际的另一位人士说,国际富余的流动资金多达数万亿美元,到处寻找出处。中国经济的高增长和房地产的高回报,使中国地产成了庞大游资的理想栖身地。“它们很厉害,在日本、泰国、英国都炒过,现在炒到了国内。” 经济全球化趋势也是召唤资本的重要力量,而中国投资环境的日益改善使资本顺利进入中国地产成为可能。金融、房地产等领域的进一步开放,使外资可进入过去不能进入的领域,如基础设施、公共服务领域。马立东说,相对于其他行业,中国政府对房地产的准入政策要宽松许多,这也导致外资扎堆房地产业。 实际上,有形之手还包括,地方政府大搞政绩与形象工程的CBD热,强调引入海外资本,对海外基金入局起着推波助澜的作用。国家统计局局长李德水曾提醒说,将引进外资作为政府的硬性考核标准,会造成政绩观的扭曲。 此外,政府宏观调控严格管控信贷后,国内开发商手头缺钱,这为有钱无项目的外国投资者带来了机会。这反而衬出中国的金融滞后,国内地产对银行信贷的过于依赖,而过度信贷是房地产泡沫的根源。专家指出,中国地产金融产品极其匮乏,缺少在欧美房地产融资市场占主导地位的房地产基金。 海外基金所投资的商业地产,多服务于跨国公司,实际上它们是伴随跨国公司的迁徙而流入国内,这有利于总部经济的形成。同时,外资进来的影响,并不仅仅表现在商业地产的升温,而是对国内房地产产业链的重塑,这种影响更为持久和深刻。 国内新手如何上路？ 外资进入的影响之一,就是鲶鱼效应。《2005中国外资地产基金生态报告》指出,这将改变整个房地产价值链的生态系统,强迫房地产开发企业去开放自己,引导他们如何思考并学会制定融资战略。 深圳国际信托投资总公司在与外资的共舞中,成为运营商业地产的国内翘楚。它与沃尔玛进行排他方式的合作,借助嘉德置地、美国西蒙、摩根士丹利等海外基金之力进行商业地产的开发,实现惊人的盈利。除了深国投与联想旗下投资基金上海复地、大连万达等业者,尚鲜见国内其他业者在商业地产的矫捷身影。国内基金方面,“社保基金由于顾虑很多,也无所作为。”高力国际的马立东说。 近两年来,国内房地产业充斥着暴利、土地寻租、哄抬操纵房价等气息,开发商成了“为富不仁”的代名词,八成以上的网民认为开发商形象负面。他们循着“潜规则”拿地后,快速开发、销售,以短期的操作实现资金的滚动。他们的住宅开发思维,无法适应更为复杂的商业地产运营。 商业地产比住宅地产更复杂也更高级,是一个资金密集、行业密集、技术密集的业态,其价值取决于未来经营中的现金流,因此也更强调后期经营管理。商业地产强调“只租不售、统一经营”,这要求开发商不仅是一个地产开发商,更要成为一个运营商。 在商业地产业,6%这个回报率,外资能接受,但压根不能满足国内开发商的胃口;外资长期持有物业,但国内开发商更注重短期行为。国内开发商的急功近利,表现得更像愚蠢的暴发户,所以国内房地产业至今也没出现像戴德梁行、嘉德置地那样的世界级大公司。 国内开发商的理念之落后,有戏言印证:海外基金要求参股甚至控股,开发商认为不能分食蛋糕;要求按股权分红,开发商认为只付利息就行了;要求公开财务,开发商认为无可奉告;要求规范和透明,开发商认为无能为力了;要求按流程办事,开发商急不可待了;要求参与投资管理,开发商认为只拿钱就行了;要求控制风险,开发商却拍拍胸脯就算了。 国内房地产业者以侵害消费者利益的自掘坟墓式竞争,使其与国外基金的对垒中,陷入“外战外行,内战内行”的处境。尽管它们仍占据绝对主力的市场份额,但在整个产业链上已沦为配角。 在此情势下,随着海外基金的大量进入,中外力量对比正在发生改变,外资将更多地获取整个产业链的主导权与话语权。由于它们信息灵通,又有多种退出机制,如果中国出现日本地产泡沫破裂、经济衰退15年那样的梦魇,它们也能全身而退。 另一方面,面对不透明的游戏规则,外资地产基金不擅长中国式的地产项目直接开发,拿地、规划、设计、建设、销售等众多环节都相当复杂,且存在风险。对它们来说,与其和国内开发商合作开发,不如并购现有的商业地产长期持有、经营。 如此,国内开发商负责前期的暴利式开发,海外基金负责后期的长期持有与增值,这在事实上形成国内外的勾结与利益分肥。这会是一种地头蛇与过江龙、土匪与强盗式的掠夺性合作吗? |
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