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陶冬
香港目前的经济形势良好。从去年圣诞节到今年春节，消费情绪乐观，购买力强劲，游客来港势头也十分旺盛；失业率已回落至接近5%，平均工资五年来首次正增长；今年头两个月出口情况顺畅，财政扭亏为盈；去年GDP增长远超过年初时的预计。应该说，目前香港的经济形势是回归以来最理想的。
然而，必须同时看到，香港经济增长的最旺时期已经过去。受楼市、股市拉动的本土消费，已有放缓兆头。强美元对吸引海外游客不利；自由行所产生的轰动效应在钝化；出口、物流业面临广东省新增港口泊位的直接挑战；失业改善已遭遇结构性失业的瓶颈。笔者认为，香港今年的经济走势取决于房地产市场。
房地产市场的隐忧似乎已悄然出现。目前香港的资金流动性甚高，股市及IPO十分活跃，但是楼市自去年年中以来却无所作为。近月二手楼成交不甚景气，而一手楼成交几乎消失。尽管银行推出一系列按揭优惠，尽管“专家”预测新年后出现小阳春，尽管恒生指数屡创新高，但楼市却对好消息却无动于衷。那么，它会不会对坏消息作出反应呢？
笔者认为，今后几个月有两大利空消息会影响购房者对楼市的看法，由此带来进一步的供需不平衡。第一，美国利率明年可能还会升。美联储将联储基金利率由1%拉升至4.75%，估计在5月再加0.25个百分点后会暂停。市场普遍认为息口5月见顶。不加息并不意味着减息，甚至未必意味见顶。格林斯潘的15次加息，不过将短期利率拉回他主政美联储18年的平均水平。换言之，美联储不过完成了利率水平正常化。之后息口走向取决于经济形势和数据。美国今年的CPI通胀水平并不高，但是新任主席伯南克强调，除CPI外必须重视石油和原材料价格。这是一个值得注意的信号。美国今年的消费及房地产市场的放缓慢于预期，而日本、欧洲、中国、印度经济在同时加速。笔者认为，美联储在今年下半年暂停加息后，明年会再次加息，幅度介于0.5-1个百分点之间。
第二，香港住宅供应量可能大过预期。2007-2008年住宅供应量下降，造成短缺是市场的一个普遍看法，也是拉动近年楼市上扬的原因之一。但是，由于一手市场成交量自去年下半年起急跌，大量尾盘滞销，而新盘开售不断推后，存量的增加，加大了今后两年的供应。一年前笔者估计今后两年每年市场供应13500套住宅，现在则将数字分别调高至18000和17500套。
上述两个因素，与当前市场的普遍观点有重大差距。当市场预期发生变化时，楼价可能会出现调整。去年一手市场的加价，使一手楼价普遍较二手楼价(相同地段、类似质量)高出10-15%。因此，一手市场的调整可能大于二手市场。
目前香港经济的基础面不错，市民信心也大大恢复。如果外贸无重大意外，相信这次楼市调整的幅度不大。不过，香港楼市的周期性高点已经成为过去。 (作者单位：瑞士信贷第一波士顿）
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