房地产业界人士访谈：还是要相信市场

　　关于房地产业的暴利和成本、规范房地产行业过程中政府的作用、房价上涨的原因、经济适用房和期房预售的利弊以及土地、市场等等问题，房地产开发商们怎么看待这些问题呢？我们特地选择了三位在一线辛勤工作的房地产企业高层人士进行了访问。，他们来自三种不同类型的企业：陈宁先生供职的中新集团是香港上市企业；何韬先生所在的金隅嘉业是开发了大量经济适用房的国有企业；郑昌立先生所在的合生创展则是国内著名的民营房地产企业。他们的看法，很有代表性。

　　陈宁：稳定房价需要增加土地供应

　　就具体项目而言，房地产确实存在暴利。但有暴利存在的行业，不见得每个人都能享受到暴利。你不要只看到活得很好的房地产公司，而看不到很多死掉的房地产公司。如果房地产很容易赚钱，为什么会有很多房地产公司死掉？

　　开发商经常在考虑，能不能在成本上多花2000元，价格上就能高出4000元。换句话说，你的成本比别人高10%，但利润不止高出10个点，可能是20到30个点。这种项目会有，比如一些高档住宅，但毕竟是少数。打个比方，汽车市场有300万一辆的车，也有20万一辆的车，但是市场上销售的大部分车都是20万左右。你不能因为有300万的车就说汽车行业是暴利行业。

　　在目前的房地产市场，如果从静态角度看，大部分开发商的利润率并不高。比方说一个10个亿的投资项目有3亿的利润，看上去有30%，但分摊到三年每年只有10%，并不比其他行业有更大的回报。因为完成一个房地产项目周期很长，从拿地、谈判、开发，加上后边的收尾工作，怎么也需要两三年的时间。

　　但是从动态角度来讲，这10个亿可能不是开发商自己的钱。他可能花1个亿、2个亿把土地款交齐，就可以把10个亿的项目启动起来。这样一来，10个亿的项目投1个亿就能完成。1个亿投进去，赚了2个亿、3个亿，那他的回报率可以达到200%、300%，这是一个动态的利润率。

　　但这需要开发商有很高的营运能力、融资能力。因为现在的金融政策比较紧，一般情况下银行不会给开发商很多贷款，甚至明文规定土地不能做抵押贷款。这时候有些开发商就把项目押给上市公司，从上市公司融资。等项目建成以后，再装入上市公司。在项目成功的情况下，可以把企业的市值炒上去。本来企业的价值是50亿，因为装入房地产项目，炒到了100亿的市值。这时候的动态利润率就更难估算了。

　　说到成本的通明化，公布成本不是不可以，开发商的成本其实不是什么秘密。像内地竞争比较激烈的城市，也就是房价比较低的城市，比如重庆，住房套内面积也就3000多元一平米，按建筑面积算是2500左右，每平米有300到500元的利润。他的成本是很容易算出来，建造成本1000多，配套成本多少、土地成本多少、财务成本多少，都可以罗列出来。

　　但是我不希望强制公开。我也可以跟你说，如果开发商不愿公布，谁也没有办法。你知道，所有上市公司的财务报表都是有资质的会计事务所审核过的，但还是有那么多问题。现在你要房地产公司公布成本，他也可以找会计事务所，花点钱盖个章而已，但公布出来的资料很难保证有多少是真实的。

　　如果政府要自己去调查房地产企业的成本，恐怕人力比今天增加10倍都不够。而且即使政府花费大量人力、物力、财力去调查成本，也不可能控制开发商的利润。人们是否购买住房并不取决于房地产公司的利润是多少。一个房子的利润很少，但这个房子造得很差，偷工减料，质量有问题，你说客户会喜欢这样的房子么？某个房子造得很舒适，利润高了一点，价格高了一些，同样会有人去买。就像买汽车，谁也不会因为奔驰的利润高而不去买它，只要他有那个消费能力。所以开发商的利润不是公布成本就可以控制的。在这个问题上，公布与不公布没有区别。

　　我觉得政府应该研究市场，从经济规律出发，通过供求关系调整市场。当你发现某个地方的房价太高，那就增加土地的供应量，改变供不应求的状况，直到房价稳定下来为止。这就像控制水库的水闸，下游很干枯就放水，但也不能太多，以免洪水泛滥。

　　拿北京来说，发展交通比较容易，它的郊区，也就是四环以外到五环的土地，可以大量拍卖，通过大量拍卖降低土地价格。土地价格降下来，房地产开发量就会增加。开发量增加大家就会通过价格的方式进行竞争。那个时候只要比成本高出一点点开发商都会做，以薄利多销的方式赚钱。这样一来老百姓也能买的起。而且轻轨、地铁、公路交通都很方便，这就解决了普通百姓的住房问题。

　　正好跟这些观点相反的是什么：比如有人建议，为了遏制投机，应该取消期房销售，这是非常危险的。如果实行会进一步推高房价。例如现在北京很多人都买期房，期房到现房，少则一年多则一年半。如果取消期房，大家要等两三年才能买到新房子，这房价不涨才怪。

　　在现阶段，正因为房价高，就需要让他期房销售，大家都在卖，市场供应量非常大，才能压低房价。当价格下跌了以后，逐步要求接近封顶的楼才能销售;再过一段时间，室内外做好才能销售;最终，到市场非常饱和的情况下，第一次购房、第二次购房已经满足，房屋已经不作为主要投资方向的时候，就必须要求盖完才能销售。总之，在供不应求的时候应该允许期房销售，在供过于求的情况下应该要求现房销售，这才是合理的做法。

　　对于过度投机的行为，政府可以适当控制。比如说对第二套购房、第三套购房，可以把税收调整得稍微高一些——当然不是高到不可承受。而到了第四套、第五套，比如当你拥有五套以上住房，就可以严格限制。当然，我认为这些政策不能一刀切，沿海城市、内地城市要区别对待才能收到好的效果。

　　何韬：解决穷人住房问题要靠政府干预

　　北京的房价上涨主要是因为需求太大。北京市场面对的不是北京的老百姓，面对的是全国的老百姓，面对成千上万各省各市的有钱人，还有海外驻华机构。所以不能拿北京市的收入水平衡量北京的房价。从长远发展趋势来说，北京作为国际化大都市，房价上涨是必然的趋势。那些说房价会跌的人是为了迎合老百姓的心理。我这么说老百姓爱听，但是房价跌了吗？从前年就有人说要跌，但北京的房价可能会有停滞不前上下波动，但绝对不会跌。

　　现在房地产市场竞争非常激烈，开发商与开发商竞争激烈，消费者相互之间竞争也很激烈。像北京这种在国际国内占有重要地位的城市，如果没有政府干预，竞争的结果肯定还是会有很多穷人买不起房子。

　　政府干预不是说要求政府直接向穷人提供住房，我认为应该从供地价格上加以区分。现在所有的土地供应都集中在招拍挂上，地价不断上升，这是有问题的。说小了是推动房价上涨，说大了都采取这种方式是影响社会稳定。目前还没有在新形势下探索出一种更好的土地批租的方式，能兼顾社会公平又符合市场经济条件。现在有钱人很多，通过招拍挂方式批出的土地满足这部分人的需求都还有困难，一般工薪族和更加贫困的家庭怎么买得起市场价格的房子呢？要让穷人买得起房子，必须在土地政策上有所区别。

　　以前的经济适用房政策不是说不好，但是没有实现政策的初衷，主要是相应的配套限制措施出得太晚。最初的时候经济适用房是敞开供应的，只要是北京市户口就可以买。第一批经济适用房推出来的时候，还得吆喝，还得像卖商品房一样宣传。那会儿人们都不买，后来才变得非常抢手。然后就出现很多问题，真正需要的人买不上，有些人开着奔驰宝马却能买到。等经济适用房快消失的时候，政府才采取了越来越严格的措施，怎么会有效呢？

　　关键是个人信用体系没有建立起来，真正要面对哪些人，怎么鉴定这些人的身份，怎么样确定他们的资格？这都不是不能解决的问题。现在开发商都不太愿意盖经济适用房，主要是因为政府在地价上没有给予足够的优惠。经济适用房征地跟商品房征地的费用一样，我干吗要盖？所以需要政府在地价上做一部分让步。住房问题不是一个简单的商品，政府一定要承担起来一部分责任，该市场提供的由市场提供，该政府承担的要政府承担起来。

　　郑昌立：更加市场化才是正途

　　从1998年住房改革以来，中国房地产市场的进步靠的是不断向市场化方向靠近。如果说目前房地产市场还存在什么问题，我认为最主要的问题还是不够市场化。

　　首先，土地供应市场化程度不高。虽然实现招拍挂，但是还是在执行中还存在不少问题。土地供应计划不透明,供求信息没有充分公开，这导致开发商在土地市场上的竞争有些盲目和无序。

　　其次，对于房地产企业的管理，一些地方政府还在执行多重标准，不能做到一视同仁。有的企业可能跟政府关系好，往往就能拿到好一些的指标——比如通过特殊途径，打通主管部门的关系，把楼盘的容积率从原来规划的2调高到5或者6。这就意味着在同样一块土地上可以开发2、3倍面积的商品房，这样挣钱岂不是太容易？跟香港市场比，我们在这方面还有一定的灰色空间。这些都是亟待改革的问题，改革的方向就是更加市场化。

　　市场是很公平的，当然不是说，所有人的人都会在市场里面得偿所愿。有些人在竞争中会处于劣势。他们需要帮助，但是不能因此而把责任推给政府和企业。你不能说人家住一万块一坪的房子我住不起，我就要抗议、游行。消费者应该根据自己的经济实力来选择住房水平。你如果觉得市区的房子贵，你就应该住到郊区去；实在不行，还可以去农村嘛。现在国家正在大力发展农业。你可以去种地，可以买一点种子，买一条牛，租一块地来种。其实每个人都可以找到生存的东西，不能够强求结果的平等。我当老总当不了，可以搞设计，设计搞不了可以当监理，监理搞不了可以带孙子。一样的，总可以找到自己的东西。不能因为有些人会在市场竞争中处于弱势，就否定市场化的方向。对于大多数人来说，要解决住房问题，还是要靠市场，计划经济时代大家几代同堂挤在十几平米的小屋子里的情景过去并不远，指望通过政府干预来让大家都有房子住是不现实的；即使可以做到，我们也会为此付出高昂的代价。

　　当然，从企业和企业家的角度，我们也有责任去关心社会中的弱势群体。目前确实有很多房地产开发商的社会责任感还只是挂在嘴上，他们现在的目标是尽量争取利润，还只是停留在发展商层面上。目前

房地产商可能更多考虑能买得起房子的那些客户，还不太关注买不起的那些客户。随着房地产市场的进一步发展，我认为具备社会责任感的房地产开发企业会逐步增多。

　　陈宁 香港中新集团销售总监

　　何韬 北京金隅嘉业房地产开发公司总经理助理

　　郑昌立 合生创展天津分公司常务副总经理

　　(本刊记者：李英强、岑科)