迪斯尼或成上海地产业救命稻草

　　尹中立

　　市说楼语

　　近日，由于上海市政府高调宣布了准备在上海浦东建迪斯尼游乐园的消息，上海本地股，尤其是浦东板块整体启动，走出了十分不错的行情。

　　想当年，香港申请迪斯尼项目的时候，上海也同时申请，后来将该项目给了香港。当时中央是从全局考虑，是从繁荣香港经济维护香港社会稳定的角度出发的。也就是说，迪斯尼项目落在何处，不仅要考虑经济因素，更要考虑经济以外的因素。从这个角度看，几年前上海申请迪斯尼项目没有成功，几年后的今天申请成功的概率也不可能是100%(香港迪斯尼总裁也称2010年前迪斯尼不会进上海)。既然是一个没有终定的项目，为什么要在现在这个时候宣布呢？

　　从最近央行公布的上海市的金融统计数据中我们可以得到很多有价值的判断：

上海楼市下跌的风险正在增加！

　　央行于2006年2月13日公布的金融数据是：截至2005年末，上海市中资金融机构

房地产贷款余额4088.8亿元，比年初增加587.3亿元，其中，个人住房贷款增加199.4亿元，同比少增529亿元。其中最受关注的是，上海去年个人住房贷款连续6个月负增长：7月~12月累计减少117亿元。房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元，同比多增86.5亿元。

　　这是一组极有价值的信息，它表明上海市开发商的资金链已经绷得非常紧。上海去年个人住房贷款连续6个月负增长：7月~12月累计减少117亿元，说明7月份之后，从银行贷款买房的居民基本上没有了，导致全年个人住房贷款只增加199.4亿元，同比少增529亿元。

　　这529亿元的资金本应该循环到开发商账户上的，却没有按照预期的轨道去实现该循环。开发商如果还要按照2005年之前的循环做下去的话，到2005年末他们就已经出现529亿元的资金缺口了(假设房地产开发的资金利润率是20%的话，资金的缺口大约在400亿元左右)。

　　上述缺口需要靠三条途径去弥补：一是增加银行的贷款，包括到外资银行去贷款；二是到资本市场去融资，发行

股票或债券；三是地下融资或典当质压融资。从目前来看，主要是通过第一和第三种方式来解决房地产开发融资缺口的。

　　从银行的统计数据看，2005年上海的房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元，同比多增86.5亿元。也就是说，通过银行贷款弥补了86亿元的资金缺口，另外还有300亿元左右的资金缺口要靠地下融资解决，其中典当融资的规模有60亿元左右，剩下还有至少200亿元的资金缺口要靠地下市场去融资。据调查，上海地下金融市场的融资利率已经高达15%以上，这与房地产商的融资缺口是有直接关系的。

　　如果2006年的情况和2005年下半年相似，上海市房地产开发商的资金链就会绷得更紧，手中的存货会迅速增加，融资环境进一步恶化，结果当然是相当可怕的。在此紧急关头，任何刺激地产人气的措施可能都是救命的稻草，迪斯尼的米老鼠在这个时候突然蹦出来当然也不例外了。

　　(作者单位：中国社会科学院金融所)