需求下降缘何房价反涨

　　邵轩岚/文

　　翻开2004 年和2005 年的日历，从来没有哪一年像这两年一样，围绕房地产市场，出现过这么多的热闹。这两年房地产行业的关键词都共同指向：房价高涨。与高房价相伴的，是那些不绝于耳的房地产泡沫声，这种由经济学家发现并由民众口耳相传的共识似乎一直没有让人感到审美疲劳。

　　转到2006年，民众对长期以来的高房价的不满情绪再次达到新高。央行一季度的全国城镇储户调查显示，未来三个月打算买房的居民人数仅占18.2%，较上季及上年同期分别降低1%和3.8%，受调查的城市的居民购房意愿明显降低。此次调查结果被业内定性为购房“高烧”退了。

　　但另外一组数据却让人困惑：据国家统计局监测，今年2月份，中国70个大中城市房屋销售价值继续上涨，环比上涨0.7%，同比上涨55%，涨幅与上月相同。以北京为例，北京市建委等四部门发布今年1~2月

房地产市场运行情况：商品房预售均价每平方米6776元，同比每平方米上涨997元，涨幅为17.3%。

　　一边是居民的购房“高烧”退了，购房需求降低，一边却是

房价继续高涨，这种违背经济学供求原理的反常现象，其背后到底隐藏着一个什么样的逻辑？难道房地产经济是需求定理的一个例外？高房价与“吉芬之谜”

　　1845年，爱尔兰发生了灾荒，马铃薯的价格上升了，需求量却增加了，这种现象与需求定理不一致。经济学家吉芬发现了这种现象，因此被称为“吉芬之谜”。以后，人们发现在不同时期和国家的灾荒中都发生过这种低档生活必需品与价格同方向变动不一致的现象，因此，把具有这种现象的低档物品都称为“吉芬商品”。

　　与“吉芬之谜”类似的与需求定理相反的现象还发生在高档产品身上。经济学家发现，类似高档汽车、珠宝这类高档物品，只有价格高才有人买，反之则需求减少。中国的房地产难道也是一种“吉芬商品”？

　　房地产是一种特殊的商品，人一辈子可以不坐汽车，不戴珠宝，但却不能不住房子。在当代中国，房地产既是一种产业形态，又是各类利益集团角逐的载体。虽然民众的购买力不足以支撑需求，但

开发商还是要力挺房价不降，甚至要求相关部门托市造势，否则房价大降将影响财政收入云云。

　　这种现象显然是违背了需求定理。“吉芬之谜”的原因在于，首先土豆的价格自然上升，但人们的收入大大减少，买不起面包和肉食，只有以土豆为生，这样土豆的需求反而增加了。土豆的替代效应在现代社会是很少见到了，但这并不意味着房子在需求减少的情况下，可以继续抬高价格，别忘了这种现象是发生在灾荒的特殊时期。

　　与过去相比，中国正处于经济与社会发展的一个最好时期，“吉芬之谜”的时代已过去。房地产不是“吉芬商品”，它不像汽车、珠宝那样具有可替代性。或许有人会说，你买不起高价的房子，你就买低价的吧；买不起好区域的房子，你就选择偏远一点地方；你现在买不起，那就先租房子。但潜台词是：条件成熟时，你再买房子。基于现实，调整房地产供应结构，适当降低房价，增加更多的有效需求才是出路。房地产过剩与有效需求

　　所谓有效需求，是指能够满足人们一定的购买力，而不是令人难以企及。如果一个人购买一处房产而他却不得不为此付出大半生甚至一生的积蓄，那么房地产显然就成了一个奢侈品，这样的例子太多，不再赘述。

　　19世纪末美国经济学家凡勃伦发现富人喜欢用极高的价格购买奢侈品，以显示自己的富有和地位，这种消费行为被称之为“炫耀性消费”，满足这个消费要具备两个条件：一是价格极高，二是数量极少，而且只有数量少才能维持其高价格。

　　从供给上来看，当今的房地产市场并不存在“炫耀性消费”的条件。以北京为例，一学者曾这样统计过1992年以来北京历年竣工的住宅面积与销售面积，发现了一个令人百思不解的问题：1992年到2004年12年间，北京竣工的住宅总面积为15107万平方米，其间销售的面积为9984万平方米，两相扣减，要差5123万平方米，这些房子都到哪里去了呢？

　　另外来自国家统计局的数据显示，2005年前11个月购置的土地面积中，未完成开发的近1.7亿平方米；按目前水平计算,我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多；商品房空置面积达1.14亿平方米。房地产过剩已是不争的事实。

　　这么多的存量房如何消化？如何转化为有效需求？大量过剩的房子无疑是一颗颗“地雷”，随时可能让房地产经济面临阻滞。需要正视的是：高房价定势不变的思维需要改变，不要将目光只盯在那些GDP数字上。

　　任何一个市场，最基本的消费需求永远是推动主流趋势的最根本动力，投机炒作的力量只能在其中顺水推舟，房地产市场也不能例外。房地产作为一个周期性的市场，注定不可能是永远的牛市。购房者要远离“炫耀性消费”

　　不可否认的是，开发商正利用人们物欲膨胀的心理，让一部分人心甘情愿地购买高价房，开发商们已深谙房地产的炫耀性作用，其策略最重要的一点就是要价高，降价则定位诉求会发生变化，进而影响到人们对占有财富的心理暗示，因此开发商不到万不得已时是不会选择走降价之路。

　　比如，你在上海市浦东某处购置总价在130万元左右的房子，人们的第一反应就是你已拥有100多万元的资产，第二反应就是：“你太有钱了”，如果房价下跌，你的这种心理优势肯定就不复存在。

　　除了价格，人们甚至以你生活的区域来区分你的类型，你属于哪个阶层？白领或者蓝领，中产阶层或者高收入者？这种强烈的社会意识也助长了人们对房地产的消费欲望。当年凡勃伦视“炫耀性消费”是一种资本主义的腐败、没落的证明，不应提倡。如果凡勃伦现在还活着，他肯定怀疑他当年下的结论是否正确，因为在中国这种非理性的房地产消费已严重颠覆了他的权威发现。

　　今天，房地产的炫耀性作用所带来的投机炒作行为已愈演愈烈。一个著名的浙江民营企业家曾对笔者表示，现在浙江许多炒房人都没有心思坐下来做实业，因为他们认为那样赚钱太慢，不如炒房来得快。一位中介也这样描述他手上房子换手率之快：“刚到房地产交易中心拿了产权证的收件收据，然后就可凭收据卖房子，等产权证办下来，房子已转手卖掉赚了几万元。现在这种行为已不被允许。”

　　自由市场经济学家哈耶克认为，在任何计划经济体制下，消费者虽然有权决定购买什么或不购买什么，但他所购买的商品的价格却是扭曲的。二十五年前，当民众从国营企业手上购买一台18英寸的彩电,要付出相当于于八至十年工资的价格，一下可掏空许多普通家庭的积蓄。二十五年过去了，社会巨变，已是天翻地覆。但今天的房地产似乎比二十五年前的彩电更为甚之。算一算你的支出与收入吧，你心里也许便自有一本账了。