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文/冀志罡
中国建筑物的使用寿命平均不到30年，原因何在？第一是因为对于建筑企业来说，竞争惨烈，如何降低成本是面临的主要问题，所以较高端的施工工艺不会得到采用。第二是因为房地产市场开放才几年时间，巨大的需求造成竞争不足，而且房地产行业知识和经验积累严重不足。第三是因为政策规定的土地使用年限较短。
房地产开发与建筑业紧密相关，建筑是其中一个重要环节。在中国房地产刚刚起步的时候，建筑基本上就等同于房地产开发。可以这样说，当年大发横财的包工头，就是中国最早的开发商。
现在我们知道，建筑与房地产开发是完全不同的两个行业。前者属于第二产业的范畴，与工业同类，而后者则属于第三产业，是服务行业的一种。在发达国家，房地产行业则是与金融、保险等行业归为一大类，这也是很多人把房地产视为金融业一部分的原因。
如何给房地产分类暂且不论。在与房地产开发相关的上下游诸多行业中，建筑是值得深入研究的一个，因为它的市场最开放、竞争程度也最高。但与其他行业不同的是，开放与竞争并没有激励建筑业者引进国外最先进的施工技术和建筑材料，这使得我们的房地产开发至少在外表看来仍相当落后，而建筑质量虽较住房改革前大有改善，却仍嫌不足。
一个明显的对比是，英国房屋的平均使用寿命是130年，欧洲大陆则为80年，既使建筑更新较快的美国也达60年。而在中国，截至目前的统计数字是，建筑物的平均使用寿命还不到30年。
这是惊人的差距！建筑物使用寿命短，其价值就会大打折扣。我们知道，房地产是一项资产，而资产的价值由其未来收入流的现值决定，如果建筑物使用寿命较短，也就意味着其价值较低。而如果我们将房地产价值视为土地租值与建筑体价值之和，则较短的使用寿命也意味着较高的折旧率。这同样会降低房地产开发的价值。
追求土地价值最大化是房地产开发商的经营目标，因为只有这样才能获取最高的利润。但如前所述，开发商似乎并没有给予建筑技术和质量应有的重要地位，这样做实际上是降低了土地的价值。这看起来是一个矛盾。可能的原因有三：一是提高建筑质量的技术门槛较高，中国无法获得相关信息资料，或中国无法采用较高端的施工工艺，令建筑质量难以提高；二是提高建筑质量的成本较高，而建筑物价值的提升不足以弥补这个成本而有盈余；三是受土地使用权年限的约束，开发商没有动力建设寿命超过该年限的建筑物。
以下我将从这三个方面展开讨论，力图为我国普遍存在的建筑质量问题提供初步的认识，并尝试作出解答。
建筑无难度，成本是关键
抛开建筑设计的艺术含量不论，建筑物本身在施工工艺上并没有多少高精尖的技术，一般也不存在具有军事敏感性的技术。从这个角度看，建筑的技术门槛并不高。与房地产开发有关的技术，更是为业界普遍掌握的。说“房地产开发不过就是盖房子而已”，某种程度上是对的。
在建筑环节，技术难度最高的其实是两方面：一是规划、设计；二是建筑管理。不是简单的问题。规划设计需要巨量的知识和经验积累，其在技术上的难度不同于IT等高科技行业。在IT业，需要的是通过技术生产完全不同的产品，至于这个产品是否切合需求，是要靠运气的。但在房地产开发行业，首先要了解需求，再建造满足需求的产品。这当然需要充分的经验。
正是由于这个原因，中国的开发商更喜欢高价聘请海外的建筑师事务所，因为他们经过许多年的积累，拥有足够的经验。而他们的中国同行就差得远了。脱胎于计划经济时代的建筑设计院，其设计能力基本上限于结构设计，产品规划和总体设计能力几乎为零。
这形成了中国特有的建筑设计市场结构。档次高、体量大的楼盘，几乎都由海外知名建筑师事务所负责总体规划和设计，再由国内设计院完成结构设计。有人批评这是崇洋媚外，殊不知这种“拿来主义”是引进知识的最好方式。要依靠自己的力量完成同样的知识积累，至少需要几十年的时间。
另一个困难是建筑管理。这里所说的管理不仅包括建筑企业自身的施工管理，也包括开发商对建筑企业的管理，其中涉及的问题不是招投标那么简单。在施工监理已经被强制推行的今天，由于管理失当而导致的质量问题依然层出不穷，也由此引发了大量客户纠纷。平心而论，偷工减料的常常并不是开发商，而是建筑企业。
对于建筑企业来说，如何降低成本是面临的主要问题，因为今天的建筑市场竞争早已趋于惨烈。这是缺乏培训的民工被大量使用的根本原因。而这又带来三个结果，一是建筑质量更缺乏保证，二是建筑事故造成不少伤亡，三是民工工资拖欠纠纷大量发生。
虽然有这么多不如意，但这种做法不应当受到指责。民工素质不高，这是历史遗留问题，不是包工头的错。遍布城市的建筑工地至少为低素质的民工提供了进城机会，这对城市化的意义不亚于建筑本身。只有拥有了这些机会，民工的后代才有机会避免他们父辈的遭遇。
另一方面，大量低素质民工的使用不仅降低了建筑施工成本，也约束了建筑技术的运用。这里的关键不是建筑技术的实施难度，而是其成本。成本才是大量先进技术不被采用的根本原因。
举个例子。发达国家的大型建筑多采用预制件，而不是像中国这样主要采用现浇混凝土。所谓预制件，是指在工厂里依据事先计算好的尺寸将建筑部件做好，再运到施工现场组装。整个建筑实际上是像搭积木一样组合起来的，就像组装汽车一样，不是我们通常看到的一砖一瓦“粘”在一起。这样做的好处在于，施工现场非常安静和清洁，不会像中国常见的建筑工地那样尘土飞扬，这可以把建筑工地对城市的“骚扰”减到最低。而且，大量使用预制件也使建筑质量更有保障，工厂依据标准化流程生产出来的预制件比民工们现场浇制的混凝土显然要好得多。在国外建筑工地，最常见到的场面是巨型运输车在半夜把预制件运进施工现场，安安静静地组装，没有太大的噪音和尘土，对市民几乎没有干扰。
但这在中国无法推广，因为成本太高。在人力资源成本大大低于国外的约束条件下，企业的选择只能是继续使用落后的现浇方式，而不是采用预制件组装。这并不丢人，而是发展中的必经阶段。一旦人民币大幅升值或人力成本大幅提高，各种节省人力的新技术新工艺自然会普遍采用。
急功近利忽视质量
房地产开发企业缺乏改善建筑质量的动力，还有一个重要的原因，那就是整个市场的急功近利。如果一年建造的产品就能赢得客户的认同，为什么还要花上五年来精雕细琢呢？毕竟满足需求是第一位的，只有偏执于建筑本身的人，才会不计代价地追求建筑本身的完美。但我们不能指望所有的开发商都是建筑偏执狂。况且，开发商生存之道与其他企业没有两样，降低成本是其命脉。
中国房地产市场的独特之处在于，需求长期受到压抑，而市场开放只是近几年的事。在1998年之前以及之后的相当一段时间里，人们拥有一套住房的主要机会是单位领导大发慈悲。如果结了婚还不得不与父母挤住在一起，就只能抱怨自己没进一个好单位。在那个年代，十几个平米几世同堂的景象在北京、上海这样的大城市比比皆是，解决居民住房困难常常是地方政府案头的大事。
这种不堪回首的过去，留给今天的影响有二。一是需求远超市场供给能力，也就是人们通常所说的卖方市场。在此情况下，竞争程度当然难以令人满意。而开发商为了尽快满足需求，将利润兑现，对房屋质量的关心也就比较少。购房者为了争夺稀缺的房产，对多年后才会暴露的质量问题也多取漠视态度。
二是房地产开发作为一个产业链极长的行业，行业的成熟需要长时间的知识积累，而从1998年起步至今，房地产才刚刚7岁有余，很难想像一个7岁的孩子能够成熟。知识和经验积累不足，是今天房地产质量不能令人满意的主要原因。话虽如此说，中国房地产行业的学习和进步速度是相当快的了。比较三、五年前的产品，今天的产品质量是大幅度地提高了。
70年局限
中国城镇的土地制度模仿了英国治下的香港。在名义上的国家所有制下，土地使用权和转让权以一定年限售与私人。理论上，这种制度可以与土地私有完全没有区别，是有助于实现土地价值的最大化的。
麻烦的是，在土地使用权出让的年期上，中国多此一举地做了区别规定。按照现行法规，住宅用地的出让年限为70年，由于一般住宅产品的寿命不超过50年，这一规定是足够长的。既使70年后出现了有人担心的“我的房子怎么办”的问题，那时的人们也一定能够找到合理的方式解决。考虑到70年后房子基本上会成为不能住人的危房，这一年限是足以保障住房产权的。
但工业用地、写字楼和商业用地就别有洞天了。现行规定是，工业用地和写字楼使用权只有50年，商业更只有40年。这是令人费解的。一般的规律是，越大体量的建筑，其使用寿命越长，因为拆毁改建的成本较高。在美国，摩天大楼的使用寿命往往长达百年以上，成了名胜古迹还能正常使用。但如果我们规定了写字楼的土地使用权只有50年，商业地产只有40年，那么开发商就不会建设使用寿命长于这个时间的产品。道理很简单，建设百年大楼是需要成本的，如果届时产权得不到保障，就不会有人傻到为他人做嫁衣裳。
换言之，合逻辑的做法是为住宅用地规定较短的年限，而给工商业用地以较长年限，这样才能鼓励开发商建设质量更高、寿命更长的产品。而最简单的处理方法是，学香港学到底，给每一块土地规定同样但足够长的使用期限，例如99年。至于土地用来做什么产品，则交由市场处理，政府只管好城市规划，其余一律不管。
房地产是一个备受责难的行业。这有行业自身的问题，也有制度上的问题，还有政府的问题。就建筑质量而言，目前的诸多瓶颈还难以突破，但随着房地产存量大量增加，市场竞争趋于激烈，预计建筑质量仍将以较快的速度提升。因质量问题而引发的纠纷，也有望大幅减少。而有关制度的完善，则是未来房地产行业健康发展的根本所系。
冀志罡 经济学者，现供职于财经媒体。
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