广州房价上涨谜局

　　本报记者 苏丝 徐广蓉

　　广州报道

　　究竟是10%，10.37%，还是更高？

　　“反正我是眼看着广州的楼市一步步涨了，现在买还是不买，我犹豫得很。”已经来广州定居工作近5年，正准备购房的张先生告诉记者。

　　去年以来，面对央行加息、“国八条”等稳定房价政策相继出台，北京上海楼市一片风声鹤唳，广州楼市却不降反升。根据广州市统计局、广州市国土资源局和房屋管理局(以下简称广州市房管局)2005年商品房成交均价统计，与2004年商品房成交价格相比，2005年价格上涨10%，全年均价5477元。而根据房地产研究机构世联地产统计，2005年广州楼价上升幅度为10.37%。

　　“我建议政府公开房屋成本价、实行购房指导价或最高限价。”2006年2月21日，广东省

人大代表朱列玉表示，准备就日益上涨的广州房地产问题向22日开幕的省两会提交议案。

　　“2005年房地产市场是起波澜的一年。”广州市房管局有关负责人向记者透露，政府将进一步加大调控的力度，今年6月基准房价系统将推出，届时市民可通过该系统查询楼盘所在片区的基准房价。尽管被开发商认为是“非市场行为”，但这一措施显然令他们开始感到压力。

　　而此前2月14、15日召开的广东省建设工作会议传来的信息表明，政府的进一步调控将是全方位的：今年将重点调整住房供应结构，供应中低价位商品房将通过出让地块的建设规划实现；4月1日之前落实各大银行与房管局联网，实施对开发企业预售款的全面监控。

　　“地荒论”之争

　　“广州市不会出现地荒，广州市经营性土地市场供应尤其是住宅用地完全有保障。”市房管局表示，与2005年、2006年商品房供应和价格紧密相关的是2003年的供地数量，而那两年恰恰是广州历年来土地供应的最高时期。

　　据统计，从1993年到2003年，广州市平均每年批出居住用地3.87平方公里，整体供应与广州每年需要3平方公里还略有富余，其中2003年批出经营性用地5.7平方公里。

　　面对质疑，开发商将土地供应的结构性问题被提上了桌面。

　　“目前广州市区的面积，如果按1000万人口计算，是很小的。”在富力地产集团有多年销售经验的一位专业人士分析。同样，越秀城建地产人士表示，政府调控方向正确，但自身资源有限——市区土地紧缺。

　　“现在拿地并不容易。”在广州飞鹅岭有大面积土地储备的招商地产总经理林少斌认为，出于宏观市场的调控，政府部门控制土地一级市场的节奏，在市区的供应量正在逐步放缓。即便是万科地产新近暂获的荔湾区康王路地块，也是2002年就已完成的土地储备。

　　而开发商基于房地产金规玉律——“地段、地段、还是地段”的考虑，极少在郊区购买一手土地。

　　同时，“广州市场的土地掮客与项目中介，近两年来的成交量明显下降。”据业内人士反映，因为地块债权债务过于复杂，在土地一级市场日渐梳理清晰的环境下，开发商们越来越忌讳在二级市场拿地。

　　但一边是地荒论，一边是地产商们的气定神闲。

　　“加上历年内的存量土地，掌握在开发商手中的土地两、三年内都消化不完。”广东省土地学会理事长沈彭指出。

　　房管局人士分析，2004年“8·31”大限加速了土地资源的流转，使土地转让量在2004年初出现了大幅增长，而到了2005年，大量经流转被盘活的土地进入了开发周期。不过，开发商在信贷紧缩的情况下，在加大开发力度的同时，不得不在短期内放缓土地储备，土地流转量因而减少。

　　同时，开发商的开发速度并不与土地是否充足直接相关。

　　根据广州市统计局数据显示，受宏观调控政策影响，2005年1到11月份商品房竣工面积降幅达到24.53%。世联地产研究认为，广州大部分开发商对市场持观望态度，在不同程度上放缓工程进度或者延后项目开售时间，造成广州房地产市场表面供应不足。

　　面对此情形，政府采取了一系列行动。

　　2005年年底的新闻通气会上，广州市房管局表示，将以处理闲置土地为核心，清理整顿规范土地市场；同时加大对土地出让合同的管理和加大整顿处罚力度。

　　记者在有关部门查询获知，2004年，仅越秀区辖内就有停工项目31宗，超过6万平方米用地面积；闲置项目58宗，超过47万平方米。

　　2006年1月初，房管局开始收地第一击：琶洲两地王由于逾期不付清首期地价而被终止合同，没收1000万元订金。

　　业内人士认为，这是政府对开发商炒作地块或盲目拿地，在未付清地价款之前与政府有关部门讨价还价行为的一次严厉打击，以前一向被开发商所习惯的“先拿地再还价”的行业潜规则，很可能就此打破。

　　“目前政府部门还没有动真格”，中国南航集团建设开发有限公司董事、行政总监王志翔指出，闲置土地进入整顿，目前的僵持局面将被打开。

　　而据广州市房管局建设用地处相关人士反映，目前正在办用地手续的土地预计一两年内将陆续投入市场，闲置土地正在逐步收回，陆续推出市场。

　　同时，从2005年的土地出让区域集中于天河区珠江新城、番禺区大学城和海珠区来看，这三个区域的开发与建设将逐渐驶入“快车道”，而相应的储备地块将陆续浮出水面。

　　外来资金与本土地产商

　　“珠三角房价上涨与海外资金无关”，与海外基金联系紧密的广州华盛网科技有限公司副总经理牛涛断然否认海外基金200亿美金转战于华南的消息。

　　他认为，这两年来海外资金进入房地产市场的规模增加迅速，但是其总量并不大，活跃的房地产基金也就是耳熟能详的几十家，尚不能够达到抬升房价的作用；同时，目前在中国，80%基金投入的是商用物业，注重长期回报，而对于现在房价涨跌所讨论的主要是住宅市场，基金进入很少。

　　“也不是上海转向的投资资本，”招商地产总经理林少斌说，“目前股市呈现上升的态势，上海大部分投资资金流入股市，能够来到珠三角的很少。”

　　实际上，根据本报记者采访所得，房价之争的根源并不止于土地等因素。

　　2003年8月14日，广州市建设委员会对广州富力地产股份有限公司开出了23万元的行政处罚罚单。原因是“东山区‘御龙苑’A栋商住楼项目施工图未经审查批准就投入使用”。

　　类似富力地产收到的这一类罚单，其实很多开发商都经历过。“先罚后证”一向是开发商用以打销售时间差的杀手锏，以10多万至20多万元罚款换取楼盘建设与销售的黄金时段，得到的是更高的利润与企业扩张空间。

　　最为轰动的是，在2005年上半年，广州市房管局市场处人士进行第一轮市场巡查期间，发现多个楼盘没有领取预售证就开始卖楼，其中以高档楼盘居多。

　　其中城启集团的重大违规事件，牵涉的不仅仅是一家房地产公司，而是开发链条上的各个环节。有业内人士说，政府市场整顿措施一直面临利益集团的抱团反抗。

　　而广州市房地产一向自我保护意识浓厚。坊间传闻颇为经典的一个事件是，在2002年底拍卖滨江西地块现场，万科遭受到了富力、恒大、城启、保利四家的联手狙击，只要万科一举牌，广州开发商就跟着应价，最终万科失去进入广州市区的机会，此后只能在广州郊区拿地，今年才得以进驻荔湾区康王路。

　　为了顺应北上拓市的趋势，与北方的房地产商遥相呼应，争夺房市话语权，以富力地产集团、城启集团、恒大地产为首的广州八大开发商于2004年开始首届房地产峰会，自此广州开发商们开始在区域市场高谈阔论，“地荒论”就是2005年初第二届广州房地产峰会期间形成的。

　　开发商之间的利益联盟终于使房管部门难以与之琴瑟和吗。随着“国八条”明确规定对控制房价上涨不力的省级政府官员进行问责，地方政府旋即以不同形式、不同程度对房地产市场进行宏观调控。

　　他山之石

　　据瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬的研究，2004年，房地产及相关行业共产生了19.5%的GDP，堪称上海经济增长的第一大引擎，其经济房地产化的倾向相当明显。

　　陶冬认为，随之而来的高企的土地、劳动力价格，推高了上海的商务成本，使得大量企业选择外迁。除了几大重

化工企业外，上海制造企业流失，产业空洞化已然浮现。同时，国内金融业近两年的低迷不振，使其第三产业的表现乏善可陈。

　　上海的经验无疑提醒了广州。可以拉动内需和投资的房地产经济，同时面临金融和产业空心化的可能风险。而最近几年正是广州产业结构调整和整顿金融业的关键时期。

　　不过，面对这一说法，有专家表示了不同意见。

　　“政府目前的确是在意图引导市民消费”，广东省社科院经济研究所所长刘品安指出，但本质上

房地产业还是市场化的产业，应该由市场来引导。房地产业对于城市经济有明显拉动作用，因此政府的调控手段也只能从产业结构来入手，不可能直接控制房价。

　　“省政府以及各部门的政策主要还是从解决中等收入居民购房问题出发。”广州市经济研究院城市公共经济研究所研究员谈锦钊同样如此认为，他的观点是，广州房价问题固然与城市经济发展、产业结构调整有千丝万缕的联系，但“房价如果背离市民购买能力，影响国计民生”。