固定利率房贷叫好难叫座

　　1月5日光大银行首家推出固定利率住房贷款，建设银行也推出了类似的贷款，准备买房的小王听了这个消息很高兴，如果选了固定利率房贷就不用担心加息的风险了，可是仔细一算，固定利率房贷的利息要比浮动利率房贷高不少。到底哪种方式更划算呢？

    专题策划：刘家虹 文/表 记者 胡巧娟

　　记者：最近有几家银行都推出了固定利率住房贷款。使用固定利率房贷似乎就不用担心加息的风险了，但是目前固定利率房贷的利率比浮动利率房贷高,特别是未来加不加息很难预测，到底哪种方式更划算呢？

　　潘翼：以光大银行为例，5年以下(含)年利率为5.94%，5年以上至10年(含)年利率为6.18%，与央行的基准利率比分别高出0.09%和0.06%，与基准利率下浮10%的优惠利率相比，分别高出0.675%和0.672%。要是贷款数目多，目前两种方式的确相差挺大的，可要慎重选择。

　　固定型或有“临界点”

　　黄正新：理论上说固定利率房贷与浮动利率房贷差在后者比前者多出一个利率波动的风险值上，具体的数值要看对未来利率波动幅度大小和次数的预期。贷款期限越长不确定性越大，后者比前者的差幅越大。但毕竟只是按照一种预测来测算。

　　潘翼：固定房贷利率的优点是不受利率上升的影响，借款前就知道付出的本息总额，提前做好资金安排，缺点是在浮动房贷利率小于固定房贷利率时将付出更多的利息。而浮动房贷利率缺点是可能无法预知利息的金额，对借款人可能造成不便，如供款额超出实际支付能力。

　　记者：那有没有临界点呢？

　　潘翼：举例来说，一笔10000元本金的5年期贷款，采取等额法和下浮10%的浮动比率5.265%来算，与采取固定利率5.94%的利息相差187.20元。假设5年内利率上升一次，如2006年基准利率上升1.16%，下浮10%后为6.31%，才能弥补固定利率5.94%多付的利息；如2007年利率才上升，则要上升2.02%或许才能弥补。

　　同样一笔10000元本金的10年期贷款，采取等额法和下浮10%的浮动比率5.508%来算与按固定利率6.18%算10年利息总额相差403.20元。假设10年内利率上升一次，如2006年基准利率上升0.91%，下浮10%后利率为6.33%，才能弥补固定利率6.18%多付的利息；如2007年利率才上升，上升幅度为1.15%或许才能弥补多付的利息。(参考附表)

　　记者：这么复杂啊。

　　潘翼：是啊，临界点的利率与升息的频率和幅度密切相关，假设升息的频率和幅度超过临界点则采取固定利率有利，相反采取浮动利率或更有利。

　　黎郁强：固定利率一经确定则在贷款期限内不可更改,如果贷款期内利率调低可提前还款,不存在临界点。

　　浮动型适合多数人

　　潘翼：固定利率适合有稳定的收入来源和较强心理承受能力、预期采取固定利率将支出较少利息的客户。如果利率没有变化借款人将付出更多利息，但如果有能力提前还款的话也就没有必要采取固定利率了,因为银行对固定利率房贷1年内提前还款的按还款金额3%收违约金。此外，除了判断利率是否处于上升周期外，还要与利率变化的幅度和时间相结合分析哪种方式下的利息支出更多。

　　记者：加不加息、加息多少很难预测，该怎么选择呢？

　　黎郁强：目前借款人第一次购房可享受基准利率下浮10%的优惠。一般固定利率房贷适宜四种人群：认为利率走势仍处于升息周期；认为未来收入比较稳定的，而且足以支付固定按揭额的；申请第二套以上

住房贷款的；购房目的用作投资如出租的人群，只要租金收入可覆盖每月供款额就可选固定利率房贷。认为目前利率已经到顶或预见未来利率升幅有限或是第一次办按揭享受优惠利率的,选浮动利率更划算。

　　黄正新：固定型适合那些对未来利率有上升预期的客户，但预测不准可能就要付出更多。

　　可考虑浮动+固定型

　　记者：有人提出可以把固定利率和浮动利率结合起来，这样可以减少风险吗？

　　黄正新：从目前推出固定利率房贷的期限和档次看，10年期比5年期的合理些；可能的情况下有加息预期的人也可选固浮组合方式，如前3年采用固定型，后7年采用浮动型。

　　潘翼：是否可行主要看银行和借款人。超过10年的固定利率很难确定，因此目前推出的固定利率仅限于10年(含)以下。但目前的房贷大多数都超过10年，银行和借款人两方面都有需要，结合起来使用应该可行。如期限15年，可以约定“5年固定＋10年浮动”或“10年固定＋5年浮动”组合，但这种模式对大多数借款人来说显得复杂。

　　黎郁强：目前固定利率贷款较浮动利率贷款高出的利差应该不算太多，如果认为一到两年内利率可能改变的话或可考虑。

　　但固定利率房贷目前仍处于起步阶段，选择性有待提高。借款人不要草率，而且选择时除了表面利率比较外，还应注重对

提前还贷违约金的处理。