房地产业开发商走向理性

　　盛极必衰，现在虽然辛苦，却是经营一个企业的正常状态。

　　叶丽雅/文

　　关键词：融资

　　对所有开发商而言，2005都是一个值得纪念的年度——以2005年5月11日七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》日子为界，上海楼市从一个“产量等于销量”的黄金年代急转而下，陷入长达半年的冷却下调期，部分地区价格竟跌至2003年底时的价位。全国的开发商们悉数被上海楼市这竿风向标惊醒，清楚地意识到过去由政府的各项优惠政策缔造的房市繁荣已然远去，政策给予开发商的优惠融资条款也已经取消，开始享受“普通国民待遇”的他们不得不考虑自己在这个买方市场得以安身立命的根本。

　　事实上，这场调控最根本的原因就是

房地产开发商的融资模式过于单一，几乎80%的钱来自于银行贷款，为避免商业银行和其他金融机构过度卷入高风险的房地产行业而陷入金融危机，政府才不得已调整政策，从需求面控制房地产行业。因此，房地产项目融资成为最近两三个月来开发商们最核心的话题。

　　整个秋冬季节，到处都是房地产商组织的房地产金融论坛，主题无外乎引进海外房地产基金和到海外发行REITs募集资金这么几个话题，住交会、地博会这类的大型论坛上更离不了德意志银行、麦格理银行、摩根士丹利、高盛等外资金融机构的参与。

　　“现在一场土地拍卖会的押金就是几个亿，没钱怎么敢玩地产啊！”顺驰中国董事长汪浩的这番话道出了所有开发商的心事。加上央行和

银监会先后出台的几项政策都对开发商的资本金提出极高的要求，上市或者寻找境外资金做直接投资成为开发商们最主要的任务之一。

　　据国内最大的房地产交易公司中原地产数据显示，上海市一手房成交量在7月份跌至谷底，仅为77.91万平方米，其后因为部分拆迁户回迁，成交量稳步上升，但也仅仅相当于2005年最高峰月份的55%，截止2005年9月，上海市商品房预售面积和预售登记面积比为1：0.68，而年初2月份该比例还是1：1.38。南京、杭州等城市的供需差距也明显逆转，供给明显大于需求。

　　夏天过后，一向不曾留意过楼盘销售的上海开发商们开始调整心态，在销售团队上加强策划和服务。售楼小姐和先生的服务态度自不必说，各种促销、打折也足以让消费者一下子感受到真正上帝般的待遇，史无前例的“保价承诺”更是凸现出开发商们的销售技巧。

　　然而，开发商们在销售上的投入远不止这些。原来只关心开盘广告的开发商们现在在购买地皮的时候就会邀请专业销售咨询团队介入，不惜投入巨资请他们帮忙做精细的前期市场调研，根据客户的偏好和习惯等软数据策划一个符合某个特定市场需求的小区楼盘，再做针对性地规划、设计和推广。全国最大的一手房销售公司上房销售今年连接了几笔单子都是这种大项目，逼得他们也不得不跟随客户脚步扩充并调整自己的咨询团队，增加前期策划部门。

　　事实上，下半年，整个房地产行业都在寻找自己的战略方向，而不仅仅是楼盘定位。几乎所有的大佬和项目公司都频频约会咨询公司，并努力在一系列的会计数据和市场调研数据中寻找自己未来的市场地位，企图在这场大洗牌中生存下来并巩固自己在房地产界的位置：实力雄厚并有着丰富管理经验的开发商们开始往外地拓展，尝试着构建一个全国性的投资网络，减少政策变动对项目投资的影响；与此同时，

写字楼、商场等原来利润率并不如何诱人但却有稳定现金流收入的项目开始受到投资者和开发商的青睐。原来开发商80%以上的项目都是投资在住宅项目上的，现如今他们的投资组合中商场、写字楼等商业物业的投资比例开始逐渐增加。已经做了10年住宅的潘石屹就公开表示，他将从此金盆洗手，至少三年内不会再做住宅，转行做商业地产。

　　“相对2005年，2006年的房地产市场会更加成熟。”各大研发机构和咨询公司对来年的房市看法相近，由于有强劲的内需支撑，而强硬的打击泡沫政策也会暂时告一段落，2006年的市场将稳中有升。而且由于2006年底中国金融业将完全开放，房地产开发商的融资渠道有可能大大丰富，那时候，开发商的日子会更好过些。

　　偶尔，开发商们坐在一起回想半年前的那些日子——开盘前半小时还在讨论每平米定价是1.3万元还是1.8万元，完全不是依据成本收益理性定价的日子——自己也倒抽一口凉气，盛极必衰，现在虽然辛苦，却是经营一个企业的正常状态。-