商业地产的转折年

　　住宅和商业地产的市场供求状况此消彼长，以住宅开发为主业的发展商们开始纷纷进入商业地产领域。

　　叶丽雅/文

　　今年，一向以住宅开发为主的世贸集团开始根据上海市政府的规划，策划做一个包括 星光大道、国际星光广场、国际传媒中心大厦、华纳大舞台和国际影视体验中心等建筑在内的大型商业地产项目——上海国际大都会。

　　巧的是，与此同时，上海市另外一批以住宅开发为主的开发商也开始集中财力筹划投资商业地产项目：仅在今年，绿地集团投资50多亿元人民币，上马了5个商业地产项目，现在商用地产在绿地集团地产中所占的比例已经达到20%，而且还在继续提高，而2003年，这个比例才不过5%；上海房地产50强中排名第二的大华集团也投资了超过60亿元，号称将开发100万平方米的商业地产项目，其中和铜锣湾联合开发的31万平方米的上海铜锣湾广场将会是上海市最大的商业航母；有10多年房地产开发历史的大众交通集团，向来都是以住宅开发为主，今年也进入商业地产开发领域，开发了大众金融大厦的写字楼项目；而由政府直接管理投资的上海城开在徐家汇港汇广场边上的一块地皮也终于破土动工——也是一个写字楼项目。

　　一时间似乎所有的住宅地产

开发商都迫不及待地挤进商业地产开发领域。此时的上海商业地产市场，正像所有人都看到的一样，正以前所未有的势头在发展。根据仲量联行最新公布的数据，10月份上海甲级写字楼租金同比猛涨了25%，均价达到1美元/平方米/天，并且刚刚被麦格理投资的白金大厦刷新最高纪录：1.6美元/平方米/天，平均收益率达到7%~8%，远远高于住宅投资的3%~4%。而且可以预计，到2008年，上海市甲级写字楼市场都将处于供不应求的状况，也就是说租金将持续上涨。

　　根据WTO的协定，中国将在2006年底开放包括金融在内的所有行业，到时候，“恒生银行、渣打银行、德意志银行等等几乎每家外资银行在香港都有一幢楼，在上海，乃至在全中国，这么大市场怎么可能没有自己的基地呢？”仲量联行中国区董事、商业部总监陈立民特别强调道，更不提还有保险以及其他服务类企业希望把中国总部或者分公司落在上海。仲量联行是全球领先的综合房地产(含商业地产)服务与投资管理公司。

　　同时，乙级写字楼也开始成为高成长企业投资组合新宠。

　　仿佛是剃头担子的另一边，上海的住宅价格停滞不前已有半年时间，成交量也仅有原来的1/3左右，只见新楼不时开盘却不见买家光顾，市场可以说冷到底了。住宅和商业地产的市场供求状况此消彼长，原来以住宅开发为主业的发展商们纷纷进入商业地产的领域就毫不奇怪了。“今年是商业地产的转折年。”中国商业地产联盟秘书长王永平在商业地产峰会上表示。

　　然而，并不是所有人都能够介入商业地产开发。“因为商业地产是持有型物业，我们并没有一个适合的金融产品来支持业主的投资。” 中国城乡经济研究所所长陈淮认为。

　　事实上，这正是目前困扰这些开发商的主要问题。

　　上海市中心的写字楼价格虽然不过2000~3000美元/平米，南京西路嘉里中心对面的中欣大厦甚至曾经卖到1500美元/平米，比同一地段的某些高档住宅还要便宜许多。但几个楼层或者整幢楼动辄以数千万美元计价，投资门槛还是相当高的。再加上土地成本和建筑成本几乎都是住宅开发的一倍，所以眼下进入商业地产开发领域的都是沪上排名前几位的大地产商，至少也都是做了多年的地产，有几亿元的流动资金运转能力的开发商。但是，商业地产开发商需要的并不仅仅是巨额的流动资金，更需要一个可长期持有该物业的资本，因为无论是投资写字楼还是商铺，商业资本最主要的赢利模式都是在持有过程中的稳定租金收益或者土地增值。

　　显然，这种模式对习惯于空手套白狼、资本快速回收的住宅开发商来说资金成本太高，不少开发商就尝试着用做住宅的方式去做写字楼、商铺。先是楼层分隔成若干小单元，再提前一年时间在市场上进行预售，希望能够先回笼部分资金，用客户的钱来投资物业。11月底在上海梅龙镇广场进行预售的“双子杰座”就采用了这种方式，而一些刚刚进入商业地产开发领域的大发展商也都曾考虑过这种模式。

　　“现状如此，眼下我们只能采取这种非常‘中国式’的商业地产运作模式。”戴德梁行房地产咨询有限公司助理董事杨达感叹道。但作为一家有多年房地产运作历史的英国公司，他们非常清楚写字楼应该持有并获取稳定现金收益，这样无论是通过房地产信托基金在海外上市或者再转手都比较容易，而且更能卖个好价钱。“现在正有数百亿元人民币的海外基金正瞄准中国房地产市场，尤其是上海，找到他们可是名利双收的买卖。”一位正在和基金接洽的开发商兴奋地表示。

　　然而从去年底开始大规模收购写字楼和商场的麦格理房地产基金、凯德置地、高盛等海外基金每次出手都是希望能够收购全部股份，并没有多少人愿意去做这份整合工作。除了曾经以处理不良资产闻名的

摩根士丹利，摩根从2004年底就开始以收购不良资产债权方式收购坐落在黄浦区的世界贸易大厦，到和原来业主一一谈妥，收购了这幢大厦90%产权的时候，已经是今年9月份。但是让摩根花如此大力气去做这桩生意，是因为他们收购这幢楼总共不过花费了9000万美元，均价不到2000美元/平米，现在这个价格已经飙升到3000多美元了。但是，这样的买卖是可遇而不可求的。

　　一方面是希望海外基金介入，把自己的商业物业卖个好价钱，另一方面是传统的住宅房地产的运作模式在做惯性运动，希望通过这种廉价的融资方式来帮他们筹集资金投资物业，这些开始转舵的开发商们陷入了两难的境地。更难的是，三年之后，所有这些商业物业都最终落成之时，这些地产商又将有一场厮杀。