商品房预售制度的橘枳理论

http://finance.sina.com.cn 2005年11月13日 09:31 21世纪经济报道

　　主讲人／殷剑峰

　　关于中国商品住宅预售制度的去留，有两种截然相反的看法。我们暂且不讨论孰是孰非，先来了解一下世界其他国家的商品房预售制度的情况。

　　淮南之橘

　　毋庸置疑，商品房预售制度确实是一个非常普遍的住宅销售方式。例如，在美国，采取预售方式销售的住宅占全部新建住宅销售量的比例一直在50%以上，随着房地产业的发展，该比重还在不断上升，据统计，2004年已经超过了70%。在新加坡、香港等东南亚国家和地区，预售住宅的占比甚至在90%以上。

　　然而，其他国家和地区的预售制度具有两个明显不同于我国的特征：

　　第一，在预售期间，购房者一般只支付一定比例的定金，而不是

房价全款。在香港，购房者在预售期间一般只支付全价款5%～10%的订金，澳大利亚、日本等国也大体如此。韩国购房者支付的比例较高，但也仅是全部房款的20%～30%，并且，预售价款可以在一年内分期支付。在美国，预售期间同样是支付定金，其余款项按照合同约定根据施工进度逐步支付。

　　第二，在预售期间，尽管银行会以开发贷款甚至按揭贷款等形式介入，但是，开发商要么完全不可能将按揭贷款作为开发资金，要么则受到严格的限制。在英国和美国，银行不会在预售期间发放按揭贷款。不过，为了支持住宅产业的发展，英国银行可以向购房者发放过桥贷款，而美国银行业则提供建筑贷款，这些短期贷款在房屋竣工后可转为长期抵押贷款。与英、美等国银行相比，香港、新加坡和马来西亚等地的银行业则宽松得多，不仅首付款或订金直接向开发商支付，而且，在预售期间银行业就会提供按揭贷款。但是，银行对开发商的监控非常严格：预售款收入与开发企业自有资金帐户相互分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批；至于购房贷款，则存入银行与开发商共管的账户，由律师、工程预算造价咨询机构等中介服务机构严格监管，向开发商的支付也是根据工程进度，逐步实施转移。

　　淮北之枳

　　与以上两个特征不一样，在我国商品住宅的预售过程中，购房者需要一次性向开发商全额支付房款。由于大多数人没有这种能力，银行在预售期间发放按揭贷款就很好理解了。然而，同香港等地不同的是，对这些贷款的监控完全依赖于商业银行自身的内控机制。可以想象，如果银行的内控机制不严，开发商就可以相当随意地动用这些资金。我国预售制度的独特性意味着银行不仅通过开发贷款形式介入到

房地产业，而且，按揭贷款事实上也变相地成为开发企业的开发资金来源。根据国家统计局的口径，房地产开发投资资金来源主要包括“预算资金”、“银行贷款”、“利用外资”、“自筹资金”和“其他资金”等五大类，这五大类资金的占比由大到小依次是“其他资金”、“自筹资金”、“贷款”、“外资”和“预算资金”。归结起来，当前房地产开发资金的主要特点是

　　第一，企业自有资金严重不足。在房地产投资资金来源中，“自筹资金”从未超过30%。在“自筹资金”中，“企业自有资金”约占一半左右。综合起来看，“企业自有资金”只占到全部资金的15%左右，并且，该比例在近期还呈下降趋势。自有资金严重不足、过度依靠外部债权资金的资金来源结构同我国房地产业总体的负债水平是相一致的。1997至1999年间，我国房地产企业的资产负债率一直高达76%强。2000年后虽有所下降，但从2002年开始，在房地产行业景气上升的过程中，资产负债率也再次呈现上升态势。

　　第二，过分依靠外部债权性资金。在全部资金来源中，“其他资金”的占比最大，其中，“定金和预付金”占到80%以上，而“定金和预付金”占到全部资金的30%以上。开发贷款是仅次于定金和预付金的外部资金来源，其比重一般在15%-20%左右。2004年迄今，受

宏观调控影响，贷款比重迅速下降。综合起来看，以定金和预付金、银行贷款为主体的外部债权性资金占到全部资金来源的约50%左右。

　　潜在风险

　　在当前房地产景气可能下滑的态势下，房地产企业对银行贷款的直接和间接的依赖可能蕴涵着较大的风险。

　　首先，从房地产开发企业的收入结构来看，商品房销售收入一直构成了最主要的收入来源。并且，在住房体制改革以后，销售收入的占比还有了极大的提高，2003年销售收入已经占到房地产企业全部收入的近90%。如果未来住宅需求增速减缓，房价下滑，不仅将直接减少房地产企业的收入，而且，持观望态度的购房者也将会增加。

　　其次，房地产企业的资金来源可能会断裂。一方面，随着宏观调控力度的加强，持观望态度的潜在购房者将会增加，基于投资目的的购房也显著减少；另一方面，商业银行正在加强对个人按揭贷款的管理，房地产企业利用定金和预付金作为主要融资渠道的能力将受到越来越大的限制。

　　(主讲人系社科院金融研究所研究员)

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