中房再收15亿资产 央企重组不是免费午餐

　　作者：李乐 来源：中国经营报

　　似乎缘于天鸿与城开成功重组的压力，步履蹒跚的央企地产业务重组终于提速。11月6日，中房集团总裁兼党委书记孟晓苏向记者证实，中房集团即将获得一笔新的房地产开发业务资产，规模在15亿元左右。他还透露，双方已就此问题基本达成“意向”。

　　不过，这次资产重组的模式由原先单纯的“划拨”，改为了“划拨＋补偿”。而在此次模式微调的背后，国资委还在酝酿通过“投资主体多元化”的模式，突破目前央企房地产重组过程中存在的收益权障碍。

　　资产补偿费登场

　　显然，此前天鸿与城开的成功重组(相关报道见本报10月31日A29版)令孟晓苏感到了压力。“在国资房企的重组方面，地方走到了中央前面。”在说这句话的时候，孟晓苏露出了几分无奈。不过，可以让他感到欣慰的是，在沉寂了将近一年之后，又将有一笔央企

房地产开发资产被划入中房集团。据悉，资产规模在15亿元左右，与2005年被划拨进中房的华能地产开发资产规模相当。

　　相比此前，本次中房集团的重组要顺利得多。记者了解到，从双方接洽到最终基本达成一致只用了3个月左右的时间，而此前，谈判和重组工作至少将耗时半年以上。“是双方先有了重组的意向，而后国资委才介入进行工作。”参与此次重组的一位国资委工作人员告诉记者。

　　相近的是资产规模，不同的却是重组的方式。孟晓苏告诉记者，这次所获得的资产将不再是“免费的午餐”，中房集团将会支付一定额度的“资产补偿费”。但是，对于具体的补偿数额，他表示不方便透露。不过，他表示，补偿的费用将低于并入中房集团的资产规模。“是补偿，而不是购买。” 孟晓苏向记者强调。

　　“资产补偿费”被运用到开发类资产的划拨过程，这还是第一次。2005年2月，华能集团价值14.5亿元的开发资产被重组到中房集团，采用的就是纯行政划拨模式：由国资委下发文件，直接将华能的开发资产划拨到中房名下，然后进行财务重组，而中房集团没有必要为这些资产支付任何费用。在行政力量的支配下，这笔资产成为了中房集团的“免费午餐”。

　　不过，国资委也一直试图对这种模式进行“微调”。于是，“资产补偿费”最先被运用到了持有型物业资产重组的过程中。2005年7月，在沈阳航空所拥有的5家酒店物业并入中房集团时，中房集团就支付了“资产补偿费”，但这却是一种象征性补偿。“划拨资产的规模在5亿元左右，但实际支付的补偿费用只有1／3，明显低于划拨的资产价值。” 一位当时参与谈判的人士向记者回忆。

　　如今看来，在持有性物业资产划转中加入“资产补偿费”只是为开发类资产划转收取“资产补偿费”的一次“预演”，而在这背后，则是国资委试图突破“资产收益权”阻碍的良苦用心。

　　缘起收益权瓶颈

　　2004年7月，国资委将中房集团确定为具备重组央企房地产业务资质的五家企业之一。这让时任中房集团董事长的孟晓苏着实兴奋了一阵子。但随后，他并未看到重组工作快速的推进，直到2005年2月，在等待了半年多之后，华能集团价值14.5亿元的房地产开发业务才被整合到中房集团。

　　此后，重组工作更是举步维艰。直到5个月之后，中房集团才再次获得了沈阳航空价值5亿元的酒店资产。而至今，华能集团资产的财务重组工作也仍未结束，与中房集团同时获得重组“资格”的保利、

华侨城、招商局等几家企业甚至还没有得到新的开发资产划拨。

　　这让国资委感到了事态的严重性，同时也意识到了“资产收益权”瓶颈的存在。国资委的资料显示，目前中央直属企业当中，涉及房地产业务的达100家以上，之所以出现如此庞大的数字，完全是出于上世纪90年代初房地产行业的高额利润诱惑。在此后的十多年中，不少国企的原主管部门都因此收益颇丰。

　　显然，仅依靠国资委“主辅分离”的一纸文件，难以让这些企业甘心放弃可以带来高额回报的业务。记者了解到，2004年中期，国资委试图将一家军工企业的房地产开发业务整合到一家具备重组资格的央企当中。不过，这家军工企业的上级主管部门随即提出了需要补偿此部分资产收益权，双方僵持不下，最终这笔交易只好作罢。

　　“与天鸿城开的重组不同，央企房地产的重组不是同类企业的合并，而是资产的剥离与整合，如何能把资产剥离出来，是最大的难题。”在孟晓苏的逻辑中，各行业的央企都与原主管部门有着利益联系，要形成突破，一方面需要加大行政力度，另一方面就是保证原资产所有者的“收益权”。

　　多元投资主体方案

　　“资产补偿费”也不是长久之计。无论是身处重组核心的孟晓苏，还是国资委都十分清楚，这不是突破瓶颈的根本办法。实质上，隐藏在“微调”策略的背后，一个新的重组思路正在国资委酝酿，并将在“条件成熟时”付诸实施。

　　2004年10月，在国资委高官的桌面上出现了一份关于央企房地产业务重组的建议。在这份建议中，多元化投资主体与建立股份公司制度是核心内容。按照这份建议的思路，行政划拨资产的重组手段将被“投资入股——分享收益”的模式替代。

　　在这种模式中，主营业务不是房地产开发的企业，将以自身原有的房地产业务作为资产，注入五家具备重组资质的企业，并拥有相应的股份；同时组成董事会，享有与注入资产相匹配的收益权，从而突破资产收益权的瓶颈，推进央企房地产业务的重组。

　　记者后来得知，这份建议的起草者正是时任中房集团董事长的孟晓苏以及中房协会长杨慎。据称，目前这份建议已经引起国资委的高度重视，并得到了一定程度的认可。一位国资委官员向记者表示，总体来说，这份建议符合中央提出的国有企业改革争取实现投资主体多元化的主导精神，同时也具备了相应的可操作性。

　　在这样的模式下，即便是以50亿元巨资涉足房地产行业的中石油，也不必担心由于重组失去50亿元的资产以及资产回报。相反，中石油可以成为中房集团的股东，并享有从中房集团获得收益的权利。

　　“这样，其他企业不必担心失去一块回报丰厚的业务，同时也达到了中央对于国有企业‘主辅分离，做大做强’的要求，从而推进央企房地产业务的重组进程。” 孟晓苏说。不过，他心中也十分清楚，这种模式究竟能在多大程度上推进央企房地产业务的整合，更大程度上将取决于国资委的态度。