以节能的名义玩地产

　　中国的节能地产都深深印着“泊来”的烙印，建设部2005年住宅节能的新标准，没有周全考虑中国地域差异而受到质疑。

　　在地产界，2005年被称为“绿色地产元年”，大量节能地产项目开始浮出水面，政府职能部门、行业协会摇身变成了“节能武士”。地产商们也开始集体为节能“发狂”，好像真的让他们都忘了资金链随时断裂的危机、土地供应吃紧的断顿地产困局。

　　首开节能地产先河的北京锋尚国际公寓总经理张在东迅速成长为地产界的节能先锋，他说：“北京锋尚一年就接待了200多人次的同行来参观学习，很多同行都达成了节能是突破房地产瓶颈唯一出路的共识。”此时，绿色地产、科技地产、节能地产已经在业界形成一股强势的力量，只要印有节能标志的地产项目都会成为高端地产的销售尖兵和趋势导向。

　　此节能非彼节能

　　9月8日，记者在北京参加了一个关于节能地产的论坛。什么是真正意义上的节能型住宅引发了各界专家的争议。有专家认为，节能住宅是在房屋的空间设计、室内的采暖设计、小区的环境设计等方面采用了节能技术的地产项目。还有专家认为，只要是达到2005年国家出台的住宅节能标准中规定的65%节能设计标准的住宅就能称为节能住宅。记者问询了到会的许多专家，每个人都持有不同的观念，每个人的说法都不相同，但是对于何谓节能住宅，没有谁能够给出清晰明确的答案。

　　对于节能住宅认识混淆的局面，中国房地产业协会副会长顾云昌认为,现在楼市中有很多节能地产项目或是科技地产项目，都可以称作节能住宅。9月1日后按节能标准的65%节能建造的项目也可以说是节能住宅，但两者之间差异却很大。比如北京锋尚国际公寓推出的“零能耗”的概念，与按65%节能标准建造的住宅有天壤之别，其“告别空调和暖气”的节能设计，花费的设计和建造成本是普通设计房地产项目不可能达到的水平，同时享受的居住感觉要比普通住宅舒适，所以达到65%设计节能标准的楼盘只能称为节能达标住宅。

　　目前在建或是建成的节能住宅基本都是按照国外节能标准设计，由国外设计师操刀设计，照搬国外的节能设计，应用的节能材料大多是来自国外，其节能率要高于节能达标住住宅。

　　北京当代集团总建筑师、当代置业副总裁陈音告诉记者：“万国城Moma虽然是科技地产，主打节能型设计，但是其建筑节能适用的是国外节能标准。如果按照新标准来衡量，万国城Moma的节能标准远远超过新标准中规定65%节能标准。在万国城Moma保持长期恒湿恒温房间内，人体一直处于同一温度的状态中，非常适合人类长期居住。保持室内的长期恒湿恒温是按65%节能标准建造的住宅所无法达到的。如果要按普通技术来建造的住宅达到恒湿恒温，能源的消耗非常大，而应用了节能技术，包括建筑设计和建筑物理学的应用使得万国城Moma的能源消耗量是相同档次住宅的50%。”

　　对于节能住宅和普通住宅的区别除了专业的划定，最重要的还是消费者自身的体验。记者选择了北京的一处普通公寓和北京锋尚国际公寓进行冬季采暖能耗的比较。普通公寓和北京锋尚国际公寓同样100平米户型，普通公寓每年5个月的采暖季，每平米为30元，一个采暖季的采暖支出为3000元。而北京锋尚国际公寓采用的零能耗的设计，住户不需要缴纳任何采暖费用，室内温度常年保持在20度到26度的人体最舒适温度标准。

　　技术的国产困局

　　节能地产的概念源自于欧美，其先进的建筑技术、设计、材料都是来自于欧美。而中国楼市的节能项目，清一色都是国外设计师设计，照搬了国外的技术，项目的主要建筑材料都是采用的国外进口材料。

　　陈音说：“中国的节能地产都深深印着 ‘泊来’的烙印，北京万国城Moma也是由瑞士的设计师设计，做节能住宅国内没有模仿对象。在欧洲生态、低能耗技术的现代生态节能高科技住宅已达到零能耗的技术标准，比如德国斯图加特Sobek住宅。我们只能从国外学习，可是国外和中国的实际环境并不相同，国外的设计师也不了解中国。我们拿着设计图纸做出来的东西和国外设计师的初衷会发生很大的分歧，所以只有将建筑设计师和建筑物理设计师请到中国来，一起完成节能设计和房屋建设。”

　　启用国外的设计师、应用国外的技术，其成本绝对不菲，这也是节能住宅陷入高端项目困境的原因。以保温玻璃为例，进口保温玻璃每平米最低价是3000元，国产保温玻璃每平米最低价是1000元。虽然进口材料的价格是国产材料的三倍，但国产保温玻璃的保温率只有进口保温玻璃的50%，开发商为了赢得高端客户对于高品质的要求只能选择进口材料。

　　国外技术和国内技术的差异，使得国内的节能住宅的建造成本居高不下，如果要降低节能地产的开发成本只能使用国产的技术和产品来替代国外的技术和产品。陈音透露，当代集团已经成立节能技术的研究中心，开始研发自己的节能技术，当代集团最新的“上第 Moma”项目准备启用自主研发的节能技术，节省了引进国外技术费用的同时，项目销售价格基本接近普通大众的消费价格。

　　技术国产化意味着成本的降低，意味着消费群体的扩大。据了解，目前国内技术在项目中并没有占到主导作用，采用的都是普通节能技术，其核心技术还是以国外为主。从技术水平的角度，国内普遍建筑设计水平较低，而节能住宅的设计难度远在普通住宅之上，这对于国内建筑设计人才奇缺现状，是一个难以完成的任务。节能住宅除了设计之外，工程建筑的技术也是一大头痛的问题，节能住宅的采暖、照明、空调、户型的建造不同于普通住宅，工程建筑技术的差距也让国产节能技术短期内难以取代国外节能技术。

　　从时间上来讲，国外节能地产技术已经发展了五十年，而国内只有短短的几年，时间上处于绝对的弱势。从技术的推广上来讲，国外有专门的机构来研究设计推广节能技术，而国内只有几家节能地产商在开发前沿技术，都是各自为政，没有形成强势的集团规模。

　　科技的豪华效应

　　北京万国城Moma的“恒温恒湿”、北京锋尚国际公寓的“零能耗”，南京朗诗国际街区的“低能耗住宅”、郑州摩尔“节能概念设计”、深圳蓝牙水晶写字楼的“十大生态智能技术”、济南太阳树公寓的“高舒适度低能耗的新型生态高科技公寓”等等。开发商绞尽脑汁、使出浑身解数将节能技术融入到房地产开发中，目的只有一个“赚更多的钱”。

　　这些以科技为先导的住宅着实让人眼花缭乱，从国外引进的各种设计概念、建筑技术都层层叠加起来，让消费者不得不为此掏钱“埋单”。张在东得意说：“现在我们的项目卖的很好，200套房子已经有300多人要预定，而且每套平均价格在300万元以上。来买房的人都是冲着‘零能耗’而来，虽然房子的价格比较贵，但节能的影响力则是几十年。”

　　节能住宅的出现让原本资本密集型的房地产界好像进入了技术密集型时代，节能技术应用到极致的地产项目只能让普通消费者产生距离感。首先，是智能享受的距离，所谓的节能地产都是应用智能化的技术来建造项目，比如在深圳蓝牙水晶写字楼，利用十大生态智能技术来保证建筑的高品质。能量活性建筑基础系统、天篷柔和辐射制冷系统、分散式新风系统、第三代窗箱式装配玻璃幕墙、隐蔽式外窗遮阳百叶、智能采光照明系统、高效太阳能光伏发电系统等。虽然在能耗方面每年可以节省一千万元人民币，但是整个建筑总造价高于普通甲级写字楼20%以上。

　　如果一个地产项目使用以上的节能技术，而销售价格和同一地区的普通楼盘一样，就意味着开发商会血本无归。就中国楼市的现状来讲，节能住宅的智能化技术的应用成本决定了售价必须处于高端，所以只有建甲级写字楼、豪华公寓、高档别墅等高档项目才能收回成本并获得丰厚的利润。

　　再则，价格的距离，节能地产基本集中在高端项目，其价格绝对不是大众能够接受的。上海青浦区的古北佘山国际别墅，应用了加拿大顶级SuperE健康住宅系统。木结构的房屋能耗比普通混凝土结构节约30%，而SuperE比一般的木结构的建筑还要节约30%。但是SuperE结构住宅的建造成本要比混凝土结构贵700元/平方米，项目售价也远远高于同一地区豪华别墅的价格，绝对远离大众的消费能力。

　　最后，环保意识的距离，据了解在中国购买节能住宅的基本都是外国人、有国外生活经历的中国人或是成功的商务人士，他们的节能意识高于普通国人，愿意为节能和持续性发展的环保概念花更多的钱。而普通消费者对于住房的要求价格仍是第一位的。

　　蹩脚的节能标准

　　按照建设部出台的2005年住宅节能的新标准，2005年9月1日以后，房地产商在销售商品房时，必须与业主签订有65%的节能设计标准和相关赔偿条款的购房合同。如达不到设计节能标准的项目，将无法获得施工许可证。没有进行建筑节能专项验收或达不到建筑节能设计标准、施工验收规程的，不得进行建筑工程验收。

　　国家政策的节能关是设给每一个房地产商的，无论项目是否以节能地产的名义或价格来销售，其必须达到国家统一规定的65%的节能标准。目前市场上的节能住宅的价格普遍高于普通住宅，同样应用的节能技术早已经超过了65%的节能标准，新标准的规定并不会对节能住宅产生任何影响。

　　而对于普通住宅并没有以节能的名义加价，但仍然要付出必须每平米多加的60元到100元的成本的项目来讲，成本的增加直接决定房价的上涨。精打细算的开发商肯定给按新标准建造的房子加价，多加的成本只有转嫁到消费者身上。

　　“中国的政策总是改不掉一刀切的毛病，对于节能地产的新标准考虑的不够周全就急于推出。中国有多大？南北气候环境差异有多大？以温度节能为例，在南方城市主要是夏季防暑，北方城市则是冬季取暖。而建设部新标准则未根据不同区域实施不同的标准，会人为的影响楼盘销售。”提及新标准，一位房地产开发商掩不住心中的不满。

　　对于新标准的仓促出台，地产界内颇有微词，广州的一位房地产经纪人武先生告诉记者，新标准中规定的65%的节能设计，对节能技术有大幅提高的房地产企业来讲并非难事，成本也不会有大幅增加。而其中关于外立面、阳台、落地玻璃窗的缩水规定，则会让很多项目失去原有的特色。

　　现在流行的大阳台和大落地窗设计几乎成了楼盘的最大卖点，开发商对面向园林景观、江景、海景的房间都做了大阳台或是大落地窗的设计。即便是没有自然景观，拥有良好采光的大阳台或是大落地窗的户型无论是销售价格还是销售速度都要优于其他户型。户型设计直接影响到销售，影响到房地产商的资金链。

　　从建筑学的角度说，一般外墙的玻璃窗开得越大，节能效果越差，所以在新标准中限制了阳台和玻璃窗的面积。有专家认为在北方地区由于沙尘大、气温低可以按新标准限定尺寸的阳台、落地玻璃窗，对于节能还是很有效的。而在南方地区潮湿闷热，大阳台、落地玻璃窗却有利于采光和通风，非常适合南方的气候环境。

　　新标准不分地域，一味限制大阳台、落地玻璃窗的设计制造，这对于靠景观销售的开发商是致命的打击。同时也和消费者的需求发生了偏离，住宅节能是以居民的居住舒适度为前提的，如果不根据科学的需要盲目的给大阳台、落地玻璃窗缩水，无疑会将节能变成耗能。

　　全球地产节能技术：

　　美国：政府推行成功节能计划

　　建筑业是美国经济的支柱之一，同时建筑耗能在美国能源消耗中也占重要比例。据统计，近年来美国住房每年消耗能源折合约3500亿美元。美国人口约2.5亿，近三分之二的家庭有自己的房屋，人均住房面积近60平方米，居世界首位。

　　美国能源部提出的“建筑技术计划”，从每个细节出发，详细解释了该如何做才能节能，并推荐符合“能源之星”节能标准的建筑材料，在细节上做得非常完善。既包括加强墙体等结构的保温隔热能力，也包括在供暖和供冷的来源、输送渠道及实现方式上节约能源。以建造一幢住宅为例，节能涉及了墙体的隔热层、门窗玻璃、屋顶与地下室的隔热性、通风空调管道的气密性和隔热性，以及

热水器和热水管道的保温效率等。

　　英国：贝丁顿社区节能模版

　　贝丁顿零能源社区是英国最大的环保生态小区，社区由8座三层住宅楼、一个综合中心及绿地组成，总投资1500万英镑。通过加厚外墙，使屋顶、墙和地面形成超级绝缘外套，热水和做饭等日常活动中产生的热能，就足以保持室内的温暖。厚墙在没有暖气和空调的情况下，夏季为20至25摄氏度，冬季达10至15摄氏度。

　　屋顶的风动换气系统利用热交换原理，在保证空气流通时可保持50%至70%的空气湿度。向阳面的部分玻璃窗和屋顶安装了透明太阳能板，太阳能转化成电能，供小区40辆电动汽车充电。

　　该社区还利用各种节水设施，屋顶的雨水部分流入阳台花园储水罐，用于花园浇灌，部分流入地下储水罐，经处理后用于厕所。废水通过小规模生物处理系统过滤掉食物、植物等之后，进入地下水罐补充雨水来冲洗厕所。

　　瑞典：寒带采暖节能典范

　　瑞典地处北欧，冬季漫长寒冷，因此所有建筑物最主要的能源消耗就是取暖。瑞典节能住宅从外观上多采用深色涂料和建材。从方位上看，房子多面南背北，门窗多朝南、西方向，让阳光更多地进入室内。

　　在墙体建材上，主要使用了空心砖墙及其复合墙体技术，以使建筑吸收的太阳能容易保存在墙内，不至于迅速流失。房屋白天通过窗户由太阳来加热,夜间则通过隔热材料和砖墙来加热。

　　所有门窗都使用双层设计，以防止冷风渗透和传热损失。门口的大门虽然是木制，但也有内外两道，可以防止出入房门时大量热量的丧失。

　　地源热泵逐渐进入瑞典家庭，地源热泵要比电锅炉供热节省2/3的电能，比燃料锅炉节省1/2的能量，平均来说可以节约用户30至40%的供热费用。另外，这些房子多安装了温度传感器，可以使供暖系统随时感知室内室外的温度变化，自动调整锅炉或热泵的供热效率。

　　日本：高度智能化节能住宅

　　高度的智能化是日本住宅的另一个显著的特点， 1988年初成立了“住宅

信息化推进协会”，促进了日本智能住宅的发展。据统计，日本新建的建筑物中60%以上是智能型的，其目标是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置，通过家庭总线技术，连到一个家庭智能化系统上，进行集中的或异地的监视、控制和管理，以达到安全、便利、舒适以及多元化信息服务的目的。

　　日本的住宅太阳能的利用比较普遍，通过屋顶吸阳板采集太阳能，通过自身的太阳能电池自动控制系统，根据房内需要自动地向室内输入热(冷)风并供应热水。居住小区太阳能利用不仅可以节省电能，同时也可以改善、保护和优化环境，是一种新的绿色能源。住宅的建造往往还采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用，节省能源。