中国企业家：地产市场调控之后资本为王

　　当‘关系’不再是最重要的玩法，资金实力就成为这个行业的决定力量

　　文/本刊记者 王琦

　　房地产市场一片风声鹤唳。

　　今年出台的针对房地产行业政策接连不断，“国八条”、“新八条”、“511文件”，目标越来越精准，把从2002年开始的对房地产行业的调控提升到前所未有的严厉水平。

　　511文件指向住宅市场的投机者，首当其冲受到直接冲击的却是房地产企业。据华高莱斯国际地产顾问公司提供的数据，北京5月房地产项目的销售套数为11464套，比4月的24727套锐减53.6%；虽然均价从7722元增长到7943元，但是总成交金额却从232.8亿元降低到110.5亿元，销售额缩水52.5%。市场弥漫着浓厚的观望气氛。华高莱斯副总经理公衍奎认为：“开工量下降，销售量下降，二手房市场接近瘫痪。房地产市场的周期特点已经出现。”

　　一向理直气壮追求有利环境的地产商一夜间安静下来。被建设部、国土资源部点名或不点名批评的“利益集团”再不敢抛出“房价必涨”、“地荒论”等观点，领军企业齐声表态：“房价一定会下跌。”

　　然而，就在他们私下互相鼓励“一定要扛住”这个冬天的时候，一批地产商和投资机构反而发力了。

　　6月，在京低调运作3年的广州宏宇以星河湾项目进入北京高端住宅市场，长期专注于住宅的深圳金地进入高端写字楼市场，上海绿地通过拍卖土地进入徐州，上海复地通过收购增持北京项目储备，摩根士丹利买下中国海外发展在上海广场的部分商业群楼……较早前的5月，凯德置地收购北京安贞华联商厦物业，刚成立的国美置业在北京大兴拿地……

　　这些如果放到2004年就会被看作寻常的项目，在当前显得异常“高调”。是什么推动他们逆市而行？项目周期使然？避险需要？抑或实力雄厚淡市抄底？

　　高调入场各有因

　　6月19日，博鳌亚洲论坛之“新北京·新城市住宅·新品质生活”论坛在北京星河湾举行。这个有博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、新西兰前总理辛普利参加、实质是宏宇集团星河湾项目的开盘仪式让人惊心：511文件绝意降低住宅价格，宏宇为何还要如此高声叫卖北京豪宅？

　　“项目已经低调运作3年。”宏宇集团副总裁梁上燕言下之意是：碰巧赶上了不利政策，但项目做成总要销售。“政府还是支持房地产企业做精细化工作的。我们一直专注于中高档住宅，不会因为政策而放弃自己的发展方向。”梁上燕介绍，用博鳌亚洲论坛的方式开盘是在4月份确定。不难想像，511文件出台后，是否要进行如此高调宣传，宏宇集团面临矛盾和挣扎。“公司的策略肯定也会随着政策做相应的调整，更加谨慎。”宏宇集团内部员工透露，宏宇在各种形式的宣传中去除了所有的“豪宅”字眼，换之以“品质住宅”。

　　金地进入高端写字楼市场也颇类似。6月，专注于住宅市场多年的深圳上市公司金地的第一个商业地产项目金地中心落子北京CBD，风口浪尖之时进入政策相对温和的商业地产，被不少媒体称为“避险”。事实上，金地中心2001年就已立项。“进入商业地产是早就做好的规划，意在熨平行业周期，规避市场和政策风险。”金地总裁张华纲说。

　　与关系到“国计民生”的住宅地产不同，商业地产并非此次调控重点。虽然业内认为北京CBD地区将在两三年内出现写字楼供应过多的局面，金地仍坚持：“写字楼供应量不大就不叫CBD了。”据高力国际物业公司提供的数据，北京写字楼市场仅第一季度就有超过70万平方米的新增供给，整体空置率上涨约两个百分点达到18.74%，但在CBD等核心商务区，甲级写字楼的空置率甚至低至6%。“两三年内，北京写字楼市场会有一个放量，但甲级写字楼仍会严重供应不足。”高力国际中国华北区常务董事高晓晖说：“金地中心定位于甲级写字楼，不失为好选择。”

　　6月15日，中国海外发展以7.9亿元出售位于淮海中路的上海广场商业裙楼，买家是在上海楼市异常活跃的摩根士丹利。在被政府视作“高烧”的上海房地产市场，摩根士丹利并不是惟一敢于天价接盘的阔客，4月1日，高盛1.076亿美元购入凯德置地的百腾大厦，2月初，同属凯德置地的新茂大厦，被澳洲麦格里集团以9800万美元收入囊中。

　　“投行的盈利模式不同，更看重长期投资回报，持有物业是因为看好中国的经济发展，当然也不排除对人民币升值的预期。”世邦魏理仕物业顾问公司研究部经理覃晓梅对《中国企业家》表示。具体而言，高力国际物业认为：“投行和基金在上海收购的，都是国际甲级写字楼。虽然上海住宅市场正面临理性调整，但商用物业市场将持续走强。”据高力国际提供的数据，上海甲级写字楼的空置率目前处于7%的低位，未来两年将保持在10%以下。目前的净回报率平均为6.9%，较其它亚洲金融都市如香港和新加坡都高出许多。

　　资本力量主宰

　　“如果房地产市场掉下来了，反而是抄底的好机会。即使这一轮顶不住，我们也有实力顶到下一个上涨周期。”世邦魏理仕的覃晓梅向记者转述海外投行在上海“高位接盘”的原因。她强调：“从2002年开始的调控，最终结果是让这个市场更透明和公平。当‘关系经济’不再是最重要的玩法，资金实力就成为这个行业的决定力量。”

　　遍览最近高调入市的房地产企业和投行、基金，莫不如是。

　　5月，新加坡嘉德集团在华的地产投资企业凯德置地以6.9亿元收购北京安贞华联商厦。3月，其已经以18.37亿元购入位于北京CBD核心区域的中环世贸的两幢甲级写字楼。凯德置地在上海将建造的物业转手投行，获取的是开发利润，在北京购入成熟物业，则是期待通过持有、经营获得经营利润。

　　“凯德置地在华业务已占到集团的40%。其中重要的一块是通过管理能力使物业升值，售出获取高额利润，像个孵化器。”覃晓梅说。这与内地开发商的营建型操作完全不同。长期持有物业能提供稳定现金流，但对资金实力的要求也被放大了数倍。凯德置地向《中国企业家》介绍，其目前在华投资额超过亿元，在3-5年内，这个数字还会翻番。

　　素以谨慎理性著称的金地从住宅跨入商业地产，为“避险”之外，更重要是要稳定利润和现金流。张华纲透露：金地中心由两座共10万平米的写字楼和1.9万平米的商业中心组成，预计投资12亿元。其中一栋长期持有，以租金获取稳定收益。知此思路的肯定不止金地一家，但在销售速度减慢、资金回笼乏力的现在，并非每家企业都具备资本实力如此操作。

　　在当前相对成熟的地产市场，专业性似乎可以放在其次；只要资金充足，可以借助产业链条上的专业机构完成跨区域和跨产品扩张。在地产业，住宅与商业一直“隔行如隔山”，尤其是经营商用物业所需的专业管理经验与开发住宅完全不同。但业界对于金地涉足商业地产相当乐观，“通过与顾问公司合作，跨过这个门槛并不难。”鹏润投资旗下的鹏润地产在京城沉寂多年，然而国美上市筹得约40亿元后，黄光裕高薪挖到百人行房地产顾问公司的童渊加盟，旗鼓大张，迅速将触角伸到了重庆等内陆城市。

　　“现在对于有实力的开发商和基金是个好机会，它们可以充分体现资金充足、品牌效应扎实等优点，再通过兼并小企业或吃进土地不断壮大自己。” 安邦咨询公司分析师苏晶说，“‘高调’入市，不外如此。”