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董藩
观察我国房地产市场调控是否成功,从近期看,一要看房地产价格是否稳定或者被控制在可接受的范围内;二要看个别有明显“泡沫”的地区房价是否合理回归。从中长期来看,也有两个判断指标:一是房地产价格水平的变动是否与GDP的增长趋势相适应;二是房地产市场的良好秩序是否形成。基于这样的认识,我认为,当前房地产市场调控除了应坚持“稳定价格,
理顺秩序”等原则外,考虑到房地产业的持续、健康发展问题,特别是立足于整个人口规模上升期和城市化进程(约20~30年的时间跨度),似应遵循“表里结合,长短配合”的宗旨,稍作调整。也就是说,除了要出台一些降温、整顿当前市场秩序的措施外,还要基于长期发展的需要,抑制过度膨胀、超出中国可持续发展支撑能力的需求,疏缓、推延聚积于当前的需求;在强化法制的长期约束的前提下,配合以经济手段和必要的行政手段,随时解决市场运行中出现的临时问题。我认为,应考虑调整现行的一些政策,并出台一些新的法规和政策,其中,如下三条格外关键:
其一,高度重视按揭贷款首付比例的调控作用。央行负责人曾表态:抑制房地产业过快增长不能仅仅依靠货币政策。我认为,在需求膨胀的情况下,利率调控的作用确实有限,因为它的提高受制于基准利率水平,但首付比例的调控作用却非常强。将首付比例由20%调到30%,对需求的抑制已经起到了非常明显的效果。如果需要,可以根据不同类型的房子相应提高。以北京市场为例,购买一套价格100万元的房子,20万首付可能比较容易筹集到,但如果提高到30万甚至40万,许多人将不得不推迟购买时间。单就短期内控制房价上涨,动用这项措施可以“一招致胜”。当然,首付比例应试探性地提升,以免造成需求的过度萎缩。
其二,通过法律和经济手段严格限制住房的过度需求。中国城镇人均住宅建筑面积增长速度太快。1978年,该指标只有6.7m2,2003年达到23.7m2(这个水平相当于同期中高收入国家的居住水平),目前该指标估计在25m2左右。单套住房的建筑设计标准也急剧提高。1990年,在许多地方一套85m2的住房对正处级干部来说就超标了。而现在150m2以上的商品房很常见。2002年全国户均住宅建筑面积为70m2,现在已经达到80m2。如果孤立地看,居住条件改善是好事。但人多地少、人口继续增长、城市化进程加快等基本国情不允许居住消费欲望继续膨胀。中国人的炫耀性消费习惯是很强的,有的买了大房子用于自居;有的买了房子空着,偶尔一住,甚至根本不住,也不出租。对这种过度消费没有约束是不行的。现在中国城镇户均人口只有3人,从消费需要上看,户均建筑面积达到90m2已经足矣。可以考虑通过行政立法严格限制新开发单套住宅标准150m2以上项目,超过标准的需由省级人大或者政府审批,并考虑用累进幅度较高的物业税来抑制面积的扩大。另外要通过立法严格禁止一个家庭名下拥有三套以上住宅的情况。这对抑制过度需求、促进房地产业健康发展将大有好处——需求下来了,投资过热问题也就解决了。
其三,调整居住社保思路,取消实物保障,实施货币补助,并施以科学和严格管理。就中国的情况看,在理论上,住房保障可以划分为三个层次:一是实施公积金制度,通过配套补助和贷款优惠的方式对普通市民购买商品房实施一定的帮助;二是开发经济适用房,通过减免土地出让费和其他税费方式,帮助低收入家庭解决居住问题;三是开发或购买廉租房,无偿或者以象征性价格出租给极端困难家庭和无收入家庭。这里着重谈一谈经济适用房和廉租房问题。要加强住房的社会保障工作,但应改变补助形式。在大中城市,集中建设的经济适用房可能给购买者带来工作、小孩上学、照顾老人等诸多不便之处。可以考虑给他补贴,由他自己决定在何处买房、买多大面积、买新房还是旧房,政府只要确定补贴标准就行了。可考虑从土地拍卖所得拿出部分作为补贴的钱。买到的房子必须到房产部门登记,其处理权受到限制,例如,必须先交回补贴及利息才允许个人出售。这样做可以减轻政府工作压力,也减少有关部门个别管理者寻租的机会。当然,要采取科学、严格的措施遴选到底谁具有购买经济适用房的资格,防止不符合条件的人搞出证明。政府手中既然已经没有了廉租房源,也没有必要非得收购或者新建,也可以根据市场行情对应该获得这个补贴层次的居民按年补贴,只要严格管理这部分资金的使用就可以了。而且一旦发现受补助的家庭收入增加,不该继续享受补助,可以随时中止。(作者系北京师范大学管理学院教授)
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