开发商资金收紧 两个1000万托底上海楼市 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年07月20日 01:22 21世纪经济报道 | |||||||||
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本报记者 吴 迪 张安定 上海报道 “目前还是观望期，我相信上海楼市不会暴跌，至少现在我不会抛售我手里的房子。”自称上海楼市“中小投资者”的赵先生，面对近期铺天盖地的上海市中心楼盘开始降价的
算上自住的房子，赵先生从2003年开始陆续投资了6套房产，全部位于中环附近。4套非自住的房屋，目前都已经出租，平均每套租金每月2000元，而每套房产需每月还贷3000-4000元，两者相抵，最后需要还贷的资金压力尽管已不算轻松，但他还能承受。 尽管投资者信心尚存，但上海的开发商们，早已为停滞的交易量而饱受折磨。上海市统计局对上海一、二级开发商所做的一次调查中显示：有45.1%的开发商判断房价将停止上涨；28.4%的开发商判断房价将会下跌，其中15.3%的开发商判断房价下跌的时间将会在今年下半年发生；而判断房价将继续上涨的开发商仅占13.8%。 这个夏天究竟有多残酷早已不是话题，这些开发商现在更关心的是，在即将到来的秋天，他们能不能得到“救赎”？ 上海市政府7月16日公布的中低价普通商品房项目招标公告，使其依稀看到希望。 突然消失的回款 涨跌未明，冷暖自知。没有谁能比在一线的上海开发商更能体会这场调控带来的滋味。 自2005年5月起，上海排名第一的绿地集团分散在16个城市的楼盘，虽然价格还没有明显下跌，但销量普遍大受影响，其中外地平均销量下降40%-50%，上海受影响最严重，高达60%-70%；排名第二的大华集团早早开始降价行动，个别楼盘降价幅度甚至高达30%。 在这样的大背景下，向来以销售中低端商品房为主、从来不愁房子卖不掉的上海农工商房产集团，同时邀请了金丰易居、天地行、天启开启等三家上海知名营销公司为其出谋划策，所针对的竟也是销售不畅而带来的企业困境。 与农工商房产一样，所有在2004年强势扩张的房地产企业，在一轮高涨急跌的市场波动中开始变得坎坷起来。 上海农工商房地产(集团)有限公司，前身为上海农口房产总公司，于2001年8月改制重组为上海农口房地产集团有限公司，注册资本为2.5亿元，总资产36亿元。2004年，这个原本按部就班的大型国有企业，突然作出了快速扩张的战略。 农房集团副董事长、总经理刘逸成曾向记者这样表述农房集团的三年战略：2006年前新增土地储备量要达到6000亩；进入上海房地产企业前十强，力争进入前五强；2004年新开发量200万平方米(含结转)，2005年65万平方米，2006年85万平方米，三年累计新开发量高达350万平方米。销售收入目标105亿元，净利8亿元。 在刘看来，一切原本都该顺顺当当，而如今这些目标都开始变得困难起来。在调控政策的重重压力之下，农房的在售楼盘，除宜兴项目受影响较小外，其余均遭遇挫折。 据熟悉其集团销售的人员透露，集团原本年底要求回款10亿元，现看来缺口将可能达到6.5亿元。而事实上在可预计的回款中，一季度收入大概有2.4亿元，而此后全部回款预期尚不足其一半。 这种困境最为直接的反映就是，农房集团5月28日开盘的夏朵小城项目一期，整个6月仅卖出3套。企业为了拉动销售不得不开出所谓二期，以变相降价。 “现在比农房日子难过的企业多得是，一个月1套都卖不出，是实在正常不过的事情。”另一位开发商在接受记者采访时表示，像农房集团这样，一边咬牙坚持，一边忍不住降价试探的企业心态，在上海已比比皆是。“这种忐忑与惶恐，真可以用如坐针毡来形容。” 早在扩张期，刘逸成就告诉过记者，农房集团资金总额约在5亿左右，但能够运作的资金只在2.5个亿左右，目前农房集团已经拥有的土地储备达360万平方米，若这些土地全部开发的话，需要的资金就高达100个亿！ 谁都不愿做大幅降价的先行者，但款回不来，银行的钱怎么还？新增土地的钱怎么付？企业刚刚大发展中的“账单”拿什么来买？ 更为重要的问题在于，诸多企业因为回款突然消失而产生的资金黑洞，拿什么来弥补？ 两个“1000万” 政府信用买单 困境之下，寻找新的融资途径，是解决燃眉之急的唯一方法。而在拓宽房地产融资渠道的进程中，房地产信托有异军突起之势。 今年6月，上海爱建信托投资公司推出了上海首个配套房投资资金信托《上海市政颛桥配套商品房投资信托计划》，对外募集2.5亿元资金。 据该公司内部一位不愿透露姓名的人士告诉记者，最近公司门庭若市，前来要求合作的一级开发商络绎不绝。就在7月18日上午，他们还刚刚结束与一个著名开发商的商谈。 事实上，早在2-3年前银行开始收缩房贷之时，信托公司就已经积极介入房地产融资。而新近楼市趋冷之际，地产信托更是趋热。上述人士分析，由于现在银行要求35%的自有资金率，同时四证齐全，才考虑发放贷款；而信托公司方面却没有这些门槛，是解决燃眉之急的有效途径之一。 不过，信托并不是开发商们真正的“救命稻草”。 “尽管开发商的需求很强烈，但现在信托公司方面非常谨慎。今年开始，银监会定下基调，要求信托投资公司参照银行方面的贷款标准制定投资计划，严控风险。并且，信托公司自身也要承受很大的投资压力。” 上述人士称，为了逃避这样的投资压力，目前信托公司选择的项目集中在上海市政府的工程上，也就是1000万平方米的配套商品房以及1000万平方米的中低价商品房，而这“两个1000万”，或许才是将开发商从水深火热中解救出来的唯一途径。 “这里面有政府的信用担保，因此投资风险非常小。” 所谓政府信用担保，具体而言是指，政府在商品房建成后1年之内定向回购或交由政府指定的拆迁公司回购；在资金支付上，工程打桩时开发商就能拿到30%的款项，另外60%在高层封顶时就能到手，因此风险非常小。 近期参与其中的，就包括了万科地产和上海绿地这样的行业领军企业。 5月31日，金山第二工业区农民动拆迁安置用房——“绿地金山老街”正式开工。绿地集团首次把品牌楼盘的建设理念和标准导入动迁用房，开创了动迁房建设的先河。 相比市中心高档楼盘的超高利润率，配套商品房的利润空间在200-400元／平方米，利润率保持在10%左右。 不过，在某种程度上，这种“来料加工”式的经营模式，已经是开发商应对近期宏观调控、度过观望期的最佳方法。 政府“救赎”？ 7月16日，上海市房地局发布今年第001号中低价普通商品房项目招标公告，决定出让位于浦东新区、宝山、南汇、青浦及金山等五区的26幅中低价普通商品房建设用地地块，总面积约为273万平方米。 公告显示，这26幅地块总面积高达2729620.6平方米，接近整个1000万工程的三成。其中，浦东新区6幅地块，总面积为462718.3平方米；宝山也是6幅地块，总面积为322684.2平方米；南汇4幅，面积为583469平方米；青浦6幅、总面积为900254.1平方米；金山4幅，总面积为460495平方米。 这是上海今年第一次大体量推出住宅用地，也是1000万平方米中低价普通商品房开发计划中的建设土地首次面市。 6月29日，市政府新闻发言人焦扬就曾对外透露，中低价普通商品住房的运作机制尚处于探索阶段，正在抓紧建设中的1000万平方米中低价普通商品住房，是带有政策性和福利性的，关键是要让广大老百姓得到实惠。 尽管如此，在一些开发商眼里，这更像是地产政府伸出的援助之手，是给予他们一次“借力脱困”的机会。 就在公告发布不久，即有开发商向记者打听未来中低价商品房的定价究竟是多少，在他看来，与其在卖不掉的房子上动降价的脑筋，还不如顺着政府的规划，做些利薄但可以维持生计的事情。“至少能平稳度过这个僵持期吧。” 除此之外，一些开发商在楼盘滞销的情况下，还主动联系到市区的一些动迁户，将自己的商品房做为其拆迁配套房使用。其中农房集团就在积极采取这一措施，并藉此在夏朵小城项目中取得了约50套左右的销售。 “政策并不是为了打压开发商为目的的，关键是通过调控，使得上海房价有一个健康稳步的增长。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，只有开发商和政府的合力才是市场健康的唯一途径，而这两者之间并不存在着绝对的抵触。“所谓的政府托市，也只有在这种前提下，才具有意义。” 按计划，上海“两个1000万”工程要在四季度全面展开。或许就是这个秋天，上海的开发商们能借此获得一次真正的“救赎”。 | |||||||||
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