国家房产新政初显威力 四大压力迫降长三角房价

　　撰文/边无际

　　国家的系列房产新政，如今已在长三角地区初显威力，这一地区曾经一度坚挺的房价开始出现大力度的下挫。众地产商无不希望房价迅速止跌，但四大压力的存在让这一想法一再被推迟。

　　宏观调控和房产新政的相继出台，给长三角地区消费者带来的最大信号是：长三角部分城市的房价将会调整。而更重要的信息是，当部分楼盘顺应形势而降价时，并没有得到消费者的正面响应，这意味着市场对于房价下跌的预期超过了开发商们的想象。

　　压力一 消费者持币待购

　　从5月下旬开始，杭州透明售房网显示的日成交量一直在10—20套之间徘徊，整个6月份，杭州市共成交818套商品房，比5月少了108套；成交均价为7440元/平方米，比5月份下跌1094元/平方米，比3月份下跌1786元/平方米，创下今年以来的新低。

　　同样的情况也开始在上海出现。6月18日，位于上海普陀区的楼盘——大华愉景华庭推出了白领购房优惠活动。这次活动总共推出30套位于小区中心花园、单套面积在100平方米以下的房源，售价仅为8870元—9900元/平方米。而在此之前，大华愉景华庭前期最高销售均价为每平方米13000元。

　　而当地房地产官方网站数据显示，截至6月23日，临汾名城仅成交了4套，而售楼处所反馈的信息为10套，其余的尚没有签订合同。和过去一天卖掉五六十套相比，这点成交量太微不足道了。上海浦东房地产经济研究中心主任李战军认为，如果成交量进一步萎缩，房价将继续向下调整。

　　压力二 开发商面临资金压力

　　面对持币待购的消费者，开发商本能的反应是坚持到底。但是上海社科院房地产研究中心主任姚宏来认为：“现在的关键是买房的人等得起，卖房的人等不起。”而迫使开发商向市场投降的主要原因是资金压力。

　　目前，除少数确有实力的大公司外，不少房地产开发商所采用的资金模式是：以土地抵押取得贷款，以预售款偿还贷款，由此实现以小博大，而一旦资金链发生断裂，这些开发商将难以为继。而一旦房产销售不畅，资金不能在预定时间内回笼，即使是贷款利息也将大大拖累这些开发商。

　　与此同时，银行对房地产开发贷款也已层层加压。据上海银行中心企业服务中心主任陈雅玉介绍，在“总量控制、结构调整”的大原则下，上海银行业已将房地产贷款占全部贷款发放额比例规定在35%以内，同时调整开发贷款与个人贷款的比例。

　　“2001年，上海银行业开发贷款与购房贷款的发放比例为1.3：0.8，而现在这一比例为1：2.5。”这意味着，多数开发商的银根已经缩紧。

　　压力三 闲置土地面临清理

　　日前，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。对超过出让合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　虽然造成已经批出土地满2年未开发的原因有多种多样，但其中相当一部分是开发商故意囤积土地，以“饥饿疗法”造成土地紧张、地价上涨的假象，由此虚增地价成本，抬高房价。 据悉，在上海，目前开发商手中尚未开发的土地总量保守估计有3600公顷左右，仅中心城区的闲置土地即达800公顷之多，这些土地量足够上海10年开发之用。而一旦这些土地真正开发成商品房，则意味着上海房地产市场的供应量将增加一倍，供求关系将急剧变化。 由此，对上海房价产生的影响将不言而喻，而类似上海这样的情况在南京、杭州等地同样存在。当“清理闲置土地”箭在弦上之时，对于开发商来说，无论是放弃土地，还是立即开发，都意味着引刀自戕。

　　压力四 经济增长速度趋缓

　　无论是业界还是学界，均将长三角地区房价飞涨的根本原因归为中国经济的持续增长及以上海为龙头的长三角地区自身的经济发展。但是有迹象表明，今年以来，这一基本面已经显示出微妙变化。在7月3日的一场讨论中，国内20名著名经济学家达成的唯一共识是：中国经济增速将减缓。中银集团首席经济学家曹远征则认为：“中国经济拐点已经出现。”

　　对于长三角地区的龙头上海来说，经济增长放缓已经得到数据的印证。一位不愿透露姓名的上海学者称，上海今年前4个月经济增长速度下降了4%，工业增长速度下降8%，市场销售增幅下降0.6%，这意味着上海连续十多年GDP的两位数增长，今年可能降到1位数。 苏州科技学院管理科学与工程系主任盛承懋曾专门研究了GDP增长率和房地产投资增长的关系，他发现这样一个规律：当GDP增长快的时候，房地产投资的增长率比它还要快；而当GDP下跌的时候，房地产投资的增长则下跌得更惨。

　　同样，长三角整个地区和上海、杭州、苏州也基本符合这样的规律。这意味着，随着GDP增速的放缓，上海及周边地区房地产投资增速也将放缓，而房地产业对于上海GDP的贡献已经超过14%，这又将反过来进一步制约上海GDP的增长。

　　毫无疑问，房地产行业投资增速减缓，又将直接影响上海及周边地区财政收入。由此将带来连锁反应，房价的变化将是这一系列反应中最重要的一个。

　　数字长三角

　　在全国35个最大城市当中，有10个城市在长三角，长三角地区各城市按GDP和财政收入大致可以划分为四个层次，第一层次是上海，其人口不足长三角地区的20%，GDP却占27.4%，财政收入超过全区的50%。

　　第二层次是苏州、杭州、无锡、宁波和南京，这五个城市GDP超过1500亿元，财政收入已超过200亿元；第三层次包括常州、南通、绍兴和嘉兴；第四层次包括镇江、扬州、泰州、湖州和舟山。

　　国家统计局的数据表明，2004年，35个大中城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独占鳌头，有上海、南京、杭州、宁波4个城市进入。南京房价涨幅为17.7%，升至全国第二；浙江的杭州、宁波房价涨幅分别为10%和12.5%。

　　长三角房价晴雨表

　　上海：半年内将跌去20%

　　上海荒岛房产工作室总裁许仰东认为：“上海房价今年下半年会跌两成。”6月初，他统计了上海12家大型企业下半年楼盘上市价格的计划，其发现25%的企业准备降价，降幅在20%以上；50%的企业计划降10%—15%；另外25%持观望态度。

　　而浦东新区房地产研究中心主任李战军预计，今年下半年上海楼市将出现供大于求的局面，供求之比大致为1：0.6，而这一比例在今年2月份的时候是1：2，5月份的时候只有1：0.3，需求只是供给的1/3。如此看来，今年下半年，房价下跌已是必然趋势。

　　南京：河西泡沫破裂在即

　　从数据上看，2000年南京城区均价只有3400元/平方米，到2003年城中地带均价达到6000元/平方米，2004年出现不少“万元盘”。而2004年南京城镇年人均收入只有11570元。房价的上涨也加剧了炒楼现象，南京本地的房价泡沫由此迅速形成。

　　而政府出台的一系列政策也在南京立竿见影。多家开发商都开始变着法促销，或送礼、或贴税、或直接打折。东郊的银河湾6月初一开盘便受追捧，预约登记购房的人群排起了长队，一天时间里200套房源已经“名花有主”，其主要原因便是“高性价比”策略。

　　有一项数据显示，2004年，南京市政府共推出150万平方米经济适用房，将南京房价拉低了160元/平方米。而今年，经济适用房上市量将占到整个楼市供应量的25%，南京房价将进一步受到抑制。

　　杭州：等待中酝酿洗牌

　　滨江区是近年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一，其市场反应最为敏感，被人称为杭州楼市的晴雨表。“六·一”新政对该区域的影响也较为明显：6月该地区成交74套房源，只有3月份590套的12.4%。6月份的第三周，全区域只有一个项目成交了8套房源。成交均价也从3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。

　　对于一些开盘早的楼盘来说，开发商则把明折改成了暗折——买房送礼。杭州钱江南岸的“超级星期天”刊登了一则售楼广告：购房者如果买一套该楼盘120平方米以上的商品房，将获赠一辆价值7万至9万元的经济型轿车。如果不要车，可折换成现金，加上其他促销措施，相当于买房打9.3折。