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本报记者 阳静纯 深圳报道
“红树西岸将分四批销售，销售周期大约要两年。”备受外界质疑的百仁达地产总经理罗雷言语间底气十足，“我们没有急于回收资金的压力，如果有压力就不会安排那么多诸如预约看房等销售细节。”从开盘以来，百仕达首批单位按既定略高的2.7万均价发售，销售额已达8亿多。
“我们在销售安排上完全不受新政影响。”罗雷说。像罗雷这样“悠”着卖的开发商还不少。去年就拿到预售证的西丽山庄将47套别墅“捂”了近两年后，也将在8月份推向市场，而“售价也从去年预设的1万多提高到2.5万均价”，西丽山庄的开发商林江地产总经理李旭红表示他们首批推出的也只有10多套，“没打算一下子卖完。”
“高端地产开发商一般不急于回收资金，更多是追求高额回报。”深圳中原地产总经理李耀智认为。
惜售
受新政考验最多的好像还是普通住宅。既然未来普通住宅将加大供应量，那普通购房者自然会捂紧钱袋，他们想的是供应增加了，房价自然会下跌。现在还是先等等看，反正银行利息增加了，存钱反倒划算。
市场加剧的观望气氛，使普通住宅开发商失去轰轰烈烈的营销激情，这从媒体广告投放量的减少可以明显感觉到。
但豪宅们的营销依然优雅。“百仕达·红树西岸”冠名的深港国际帆船公开赛、“西丽山庄杯”中法象棋比赛，以体育竞技的热情使备受压抑的楼市暂时摆脱新政的阴影。
去年中海与信和以地王价拍到的“九万三”地块也成为今年的市场焦点，每平米7000多的地价一度将其推到不少于1.5万销售均价的市场猜测。项目雪藏半年后才推出“香蜜湖1号”案名，打着各类广告的姿态也始终不温不火，“10月份我们将推出南区的部分别墅，价格将在5万左右。”香蜜湖1号的某项目负责人透露，“我们的价格是在政策以外的东西。”该人士言下之意是新政对其定价的影响微乎其微。
“我们的目标客户对价格的敏感性相对较弱。”据其介绍，前来问询的客户对价格的承受能力较强，“他们一来都会问‘现在还有吗？’，‘还能定吗？’潜意识里已经认为你这个产品已经很紧张，继而他们才会详细地问到户型设计和价位。”
如果说百仁达1307户，香蜜湖447户尚有销售压力的话，那么只需要寻找到47位买家的西丽山庄独立别墅群当有理由轻松自如了。西丽山庄是目前深圳关内惟一的纯别墅项目，共有独立别墅47栋，每栋面积约在310-330平方米之间。项目早在2004年就已经基本完工，却迟迟未见发售。李旭红认为去年的销售价位尚未达到其认可的高度，所以选择“放一放”。
当然放是有成本的。“如果他们未来预期的价格上涨能够冲抵他们等待时间段的资金成本，开发商当然可以选择等待。”金地集团总裁张华纲此前曾表示。
5月份，正当新政，在一片猜测声中推出的红树西岸将2.5万均价上调了2000，且销售成绩不俗；终于要走上前台的香蜜湖1号别墅的5万价格也看不出丝毫的向下余地；而西丽山庄的价位比去年足足上调了一万。
不少人认为，新政对大面积高端住宅的限制，反倒促进了对现有豪宅市场的消化，此前业界曾对今明两年200多万平供应量的豪宅能否消化有很大的质疑，但现在成为稀缺产品后，这种顾虑已在慢慢减少，并且今年特区内已无新增土地供应，这使处于市区的香蜜湖1号和百仁达的位置优越性得以进一步凸现。
而对明年的预期，一方面是小区自身配套成熟后带来的升值，更重要的是西部通道开通后市场的打开。“首批销售单位中，40%左右是港人。”罗雷说，“西部通道开通后，深港距离拉近成为现实。这将增加港人深圳购房的可能性。”
“香港经济正在渐渐回稳，西部通道开通会使两地的接触越来越多，以前港人多购置普通住宅，现在深圳经济的发展和住宅质素的提高也吸引到港人对豪宅的关注。”基于过往口岸楼盘的经验，李耀智认为交通的改善将给楼盘带来10%左右的升幅。
忧虑
但并不是所有的人都将进入豪宅的狂欢。深圳最大规模的TOWNHOUSE群振业城的出师并不利。6月26日开盘的振业城适逢深圳暴雨连连，“此前预测的1万均价并未达到，踩盘的价格在8000左右。”星彦地产顾问研究部经理青忠贵说。
“新政对豪宅不可能一点影响都没有。” 李耀智表示，“至少豪宅的投机市场被掐断了。而投机者的减少，一定程度上影响到楼盘的销售气氛，产品紧张的氛围出不来，也会使购房者更加理性。”
以前高端住宅多采取香港的认筹式营销来集聚人气，“长的认筹期可达一年。”青忠贵说，但四月份深圳市行业整顿“禁止无证认筹”等几大举措齐下，“客观上延后了这些楼盘的推盘时间，短短十天半月的认筹期，极大影响到其前期客户的积累和销售人气聚集。”虽然万科第五园等改成抽签选房的集中成交方式对现场气氛有控制，但其效果也不如从前，他认为。
李耀智表示其实从产品来看，振业城还是不错的，但片区的不成熟对其定价有较大制约。从销售业绩来看，他认为也不能说卖得不好，“高端住宅的买家是不着急的，因为他们已有房子，所以不会像普通购房者那样很快落定。”李说，“高端住宅追求一日销售几百套是不现实的，而且有时卖得太快反而不好，说明你定价是不是定得太低？”
高端开发商对价格的偏执并不是所有的人都认同，“如果他们的房子能一次性以高价全部卖出去，还用得着这样分成几批来卖吗？”某业内人士认为这不过是开发商销售难的借口而已。
开发商捂盘的背后还有些不可为人道的原因。有的是因为资金紧张而不得不延迟，“因为盖了房子后，连营销的钱也没了。”某业内人士透露某曾捂盘者的尴尬。当然，由于不高的协议用地地价也使这位捂盘者的资金成本并不高。
而价格是否真的能卖到他们的预期，该人士并不乐观。
其一，豪宅或大户型稀缺论并不可信。豪宅未来是否真的就没有了，或者以后真的就很难买到144平方米以上的房子？青忠贵认为这就如同土地稀缺论一样是一种误导。“土地拍卖是市场化的，政府又何以有权干涉开发商做多大户型？” 青忠贵诘问，“政府连自己的经济适用房都会做部分的四房甚至复式，又怎能干涉开发商做多大房子呢？”他认为这些政策的可执行度非常小。“土地回收说了两年，有没有真的执行呢？”
另外，“不要以为有钱的人就对售价不敏感。”青表示这里有个“度”的问题，如果真的是“天价”售房，或者房子品质一般还非要一厢情愿的卖高价，到时的结果只能是“卖不动”。
“其实真正支撑深圳楼市的还是稳健的经济增长。”李耀智表示。在广州老八区跌幅300多元的形势下，深圳5月的楼市仍保持着5.85%的升幅。坚挺的深圳楼市是当地开发商信心的基石，“深圳经济的稳步增长带来人民收入水平的提高；而顶尖财富人群的增长，一定会大大快于普通人群的财富增长。”这是罗雷的论断。
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