商业地产空置率积重难返

　　融资渠道的拓宽，银行贷款的松动很可能导致商业地产的一哄而上，容易造成投资性泡沫，空置率将会上升

　　本报记者 彭婷婷

　　相对住宅市场而言，外资更愿意抢滩国内商业地产。

　　7月8日，新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商置业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场。这是自去年底嘉德置地与深国投签署国内6家商场合作框架协议的再次携手。

　　新加坡嘉德置地表示，准备明年年底前将在中国的零售物业资产以房地产投资信托(REITs)的形式向市场推出。由于存在外汇风险，该REITs的收益率必须达到6%-7%。 他还表示，REITs总规模将为5亿-10亿新加坡元，上市地点可能选在新加坡。

　　这意味着商业地产开发商获得了新的融资渠道和变现途径。6月中旬，香港证监会也对商业地产放开REITs。但日渐放开的融资渠道可能导致开发商新一轮商业地产投资热。

　　高回报率的诱惑

　　新一轮的房地产调控政策主要针对住宅市场的短线投机行为，这直接导致短线炒家的利润空间相对缩小，投资周期、市场风险相对延长和放大。相比之下，商业地产(以办公楼和商铺为主)的投资价值有一定的回归。

　　“我们6月份开始做的项目，几乎都是商业地产，一些客户原来的住宅投资也转向了商业地产。”基强联行投资研究及顾问投资研究经理马诒雯告诉记者。

　　海外投资者们纷纷在商业地产市场上下注。在上海的陆家嘴商圈，仅一周之内，和记黄埔和新鸿基居然两次交手，后者日前成为陆家嘴潍坊新村的标王。根据第一太平戴维斯的分析，仅上海浦东新区，2005年就新增了9个写字楼项目，供应量将逾41万平方米。今年初包括美国的摩根士丹利、新加坡的嘉德置地等投资机构已经开始瞄准京城的商业地产，其中包括富力双子座写字楼、远洋新干线酒店公寓等商业地产项目已经被这些投资机构整栋购买。

　　受近年商业房产租售形势看好的影响，目前商业房产的开发趋热，商业银行此类贷款有相应增加。上海银监会近日公布的数据显示，上海中资商业银行房地产开发贷款4、5、6三个月的增长额分别为-4.07亿元、36.26亿元和130.41亿元，合计增长162.6亿元，比同期个人住房贷款合计多增长67.7亿元。

　　第一太平戴维斯指出，2005年4、5两个月上海中央商务区内的甲级写字楼租金指数增长3%，目前上海甲级、超甲级营业性办公楼的总供应量为305万平方米左右，其分布范围主要集中在黄浦、静安、长宁、徐汇和浦东陆家嘴一带。2005年前4个月，其整体租金指数增幅达6.8%，高出去年同期一倍多。

　　从投资角度看，目前住宅用房的投资回报率基本上在3%-5%，而商铺的投资回报率可以达到8%-12%。

　　风险暗显

　　“融资渠道的拓宽，银行贷款的松动很可能导致商业地产的一哄而上，容易造成投资性泡沫，空置率将会上升。” 北京虎杰投资咨询公司首席分析师张寅表示。

　　据商务部公布的最新统计显示，我国2004年仅商业营业用房投资就达1724亿元，同比增长31.4%，但空置面积达到2610万平方米。而国家统计局公布的统计数据显示，2005年我国一季度商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长了20.3%。值得注意的是，在商业营业用房空置率持续攀升的同时，一季度其施工面积仍然达到了1.03亿平方米，同比增长了20.4%。

　　随着空置率的上升，商业地产的单价不仅没有下跌，反而上涨了5.2%。这一趋势在2005年正有延续之势，商业地产的投资风险值得警惕。

　　另一个风险来自一些开发商缺乏对商业地产的商业特性和规律的认知，凭以前的住宅开发经验来开发商业地产。

　　“商业地产投资加大是近两年的事情，从项目操作的速度看，2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，真正开业估计集中在2007年、2008年。所以届时将会出现一个供应高峰，真正的风险也许才会显现。”第一太平戴维斯的分析师称。

　　《财经时报》获悉，近日，商务部市场体系建设司将会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟对广东、上海、浙江等部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研，严查商业地产存在的泡沫。

　　【视点】严控楼市需步调一致

　　丁远

　　对于是否征收房地产转让个税问题，建设部和国家税务总局竟然出现两种截然相反的说法。

　　前者认为二手房交易中收取个人所得税的做法，只是个别地方的试点，目前还没有在全国推广这项政策的时间表；后者则对新华社表示，“个人转让二手住房所得应缴纳个人所得税”。

　　这不是此前业内担心的各地方政府可能阳奉阴违地抵消政策，反而来自于政策制定者内部的“不同主张”。这直接凸显出政府在调控房产政策上已出现的不和谐音符。

　　自今年3月初“两会”上《政府工作报告》将“调控房价”列为工作重点以来，国务院、国家各相关部委和各地政府纷纷出台了调控楼市的意见、通知及细则。但楼市毕竟不是一个孤立的主体，正如有关调控文件中写到的那样，“房地产市场关联度高”，房地产市场管理也牵涉到建设部、中国人民银行、财政部等多个国家部门。

　　现行房地产市场管理体制要求楼市调控需相关部门协调一致。目前，我国房地产管理是条块交叉的模式。在纵向上以建设部、国土资源部为主，横向上与金融、财税、工商管理等密切相关。因此，楼市调控必然要建立在各部门协调配合的基础上，因为只有这样，各种调控措施才能不互相“撞车”。同时，只有协调配合，各部委才能共享信息，从而做到有的放矢。七部门共发文件开了个好头，但要真正实现楼市调控的效果，文件的落实、完善才是根本。

　　短短不到十天的时间里，建设部和国家税务总局对众人曾经认为是楼市调控“狠招”的二手房转让个税问题发出了的两种声音。这不仅让众多媒体在版面上打了自己的耳光，也使人对国家各部门在楼市调控上的意见是否一致心存疑虑。据了解，此轮楼市调控后出现一个比较突出的问题是：不同地区、不同主体对政策作出了不同的理解，并因此导致调控效果打了一定折扣。

　　撇开二手房转让“是否要征收个税”或“对楼市到底有大多影响”等问题不谈，这一事件至少可以让我们对各部门在楼市调控上如何协调配合进行一番深思。毫无疑问，建设部作为房地产管理的主要部委，在楼市调控中理应承担更重要的角色。那么，就此轮楼市调控，是否可以建立一个以建设部为主，财政部、国土资源部、国家统计局、中国人民银行等部委相关部门参加的联席会议制度，共商、共议。联席会议的参加部门应尽可能的全面，除去七部门外，国家工商管理总局、国家统计局等是否也应纳入其中。

　　各部门清晰的调控声音才能让楼市新政事半功倍。一项政策除了通过自身实际内容发挥效果外，很重要的一点是通过影响人们的预期发挥作用，亦称为“信号作用”。此轮楼市新政的调控目标要求政策必须做到精确打击，防止一刀切，因此对政策的“信号作用”要求更高。在这种情况下，清晰的楼市调控声音可以有效地影响市场主体对房地产市场的预期，并在行动上做出选择。而模糊的、甚至相反的调控声音只会让市场主体无所适从，甚至对楼市新政置若罔闻。