顺驰扩张神话

　　记者 朱国栋/天津、北京报道

　　还原顺驰从起家到布局全国，乃至成为百亿地产大鳄的历程，其实就是还原中国房地产行业的十年狂飙

　　2005年6月，顺驰创始人、绝对控股者孙宏斌，频频接受媒体采访，大谈楼市、顺驰、 人生。

　　很难想像,这位福布斯中国榜上的亿万富豪,这位万众瞩目、又多少有些争议的房地产传奇人物,15年前,还有过一段在牢狱中度日如年的经历。

　　从2003年下半年起，一直默默在天津发展的顺驰集团，突然发力，在短短几个月里就布局全国十多个城市。自此，顺驰集团开始卷入中国地产争议的中心，成为中国争议颇大的地产集团;孙宏斌也成为中国有争议的地产大鳄。

　　从顺驰谋局全国开始，对它的几乎所有争议，都围绕着拿地和资金链，2004年下半年,争议逐渐平息。但到了2005年5、6月，随着各种版本的网文和举报材料，以及国家对房地产宏观调控的力度加大，顺驰又成为地产界的一个中心议题。

　　牢狱之灾

　　1988年,清华硕士孙宏斌辞职来到联想集团,主持企业发展部工作,时年25岁。他负责联想集团除北京以外全国各地的业务发展，他领导的团队管理着当时联想在各地的分公司。一年多时间,孙宏斌所在部门在各地建立了12家分公司,其管理的业务快速发展，使其与其他部门尤其是联想的老员工发生诸多摩擦。

　　1990年初，当时在香港的柳传志回京，发现“孙宏斌和他的领导团队在管理理念上与集团发生了激烈的冲突，乃至发生了严重违反公司规章制度的行为，其中最重要的表现就是试图独立掌控资金，使其所管理的业务独立于公司的监控体系之外,也确实造成了资金在公司财务体系之外的运行缺乏监督监控的事实。”(见联想《有关孙宏斌事件的说明》)

　　柳传志后来对媒体表示，“当时他们成了一个集体，外人看来就是‘帮’，人由他选取，财务上一度失控，下面人还说了一些更过分的话。如果在我的控制之下，还可以，控制不住，当然不行。我对他的了解，大部分是在从香港回来后，当时，局面已经很紧张，他越上进心强，我们越感威胁。”“由于难以判明孙宏斌的主观动机，为了控制事态发展，防止损失，公司采取了果断措施，请示司法机关立案查处。”孙宏斌因此获罪，罪名是挪用公款13万元。

　　孙宏斌与联想的故事并非到此结束。1994年3月9日,即孙宏斌出狱前18天,他和一位狱警到北京,托人请柳传志吃了一顿饭。席上,孙告诉柳他出狱后准备做房地产销售代理,并诚恳地向柳传志表示,之所以发生这样的事,是因为他太年轻，太浮躁，太急功近利。直到今天，孙也认为自己当年的做法不妥，给联想造成了不良影响。但是孙宏斌一再强调，他做事的动机是为了联想的发展,其中没有任何个人私利。孙宏斌承认他的做法有不妥和错误,但他自始至终没有认为自己有罪。

　　冤案得以洗清是在十年之后。2003年10月22日下午,孙宏斌收到海淀区人民法院刑事判决书，撤销1992年8月22日判决，改判孙宏斌无罪。正在此刻，孙从手机里获悉顺驰在苏州竞标两幅地块成功。此时的顺驰，正在雄心勃勃地布局全国。

　　2003年10月22日和1992年8月22日迥异的两个判决，所依据的事实、证据完全一样，并没有增加新证据。孙宏斌后来对媒体公开表示，这主要是因为当时我国法律不健全，对经济活动中出现的新情况、新问题没有明确的规定，法律严重滞后，造成了他被客观归罪的结果。

　　借力生聚

　　孙宏斌出狱之后，成立了顺驰房地产销售代理公司，当时的业务以代理销售房产为主。1994年8月，已获得柳传志原谅的孙宏斌向联想借款，柳传志等人当即同意借出50万元。

　　1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司，开始了房地产开发的起步阶段。1998年，公司走入正规，联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。

　　顺驰华北集团董事长刘涵从1994年起就为顺驰效力，见证了顺驰整个发展历程。他告诉《望东方周刊》:“一开始顺驰是房地产销售代理公司，比如给开发商做策划，卖房子。有一般代理，有买断代理等等。在1997、1998年，我们在天津销售代理市场占的比率非常高，大约有30%到40%，最多时有20多个项目在做，比如安华里、居华里这样的大盘。”

　　天津的一些业内人士认为,顺驰能在天津获得大发展,良好的政府资源是一个重要因素。

　　1999年,顺驰集团与天津市政局滨海建设公司、天津路桥基建投资公司合资组建“顺驰建设”,这个公司开发了天津新一代豪宅的代表作品——半岛蓝湾。

　　2002年上半年,顺驰房产销售代理公司已改组成为顺驰置业,并开始向全国扩张。彼时,顺驰投资集团也已成为销售额超过30亿元(2003年)的天津第一大房产公司。其中,顺驰置业占据天津30%的二手房市场,而新商品房开发,顺驰占据10%的市场。顺驰借力生聚，不断扩张着自己的版图。

　　顺驰拐点

　　2003年，对于中国房地产行业来说，最大的转折莫过于建设部下令全国推行土地出让公开拍卖，协议出让被下令停止。这给长期受地域垄断限制但雄心勃勃的地产大亨们以全国布局的机会。对于顺驰来说，转折点是在2003年7月。

　　顺驰和万科都是中城房网的峰会成员，孙宏斌并不经常参与会议。2003年7月，万科掌门人王石到其天津分公司工作，在一个饭局上见到了孙宏斌。王石对孙宏斌总是淡出组织似有不满，说:“你不能老不参加组织活动啊。”于是,孙宏斌决定飞往重庆参加中城房网会议。正是在这次会议上,孙宏斌提出,一个城市应该能支撑一个50亿到80亿年销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿,我们的中长期战略是要做全国第一。”看了王石一眼后，孙宏斌说道:“也就是要超过在座诸位，包括王总。”

　　王石声音不高，但是很干脆地道:“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险?”

　　孙宏斌在重庆说出“NO.1”目标后,直接乘机飞到了北京。7月20、21日,一次非比寻常的顺驰大会在昌平蟒山召开,主题是全国化发展战略。从清晨至午夜连续17个小时,就进军全国形成一致意见。根据顺驰员工的回忆,“这个会议之所以召开了17个小时,主要是一开始大家都觉得比较突然，没有太多的思想准备，以为扩张还可能慢一点，但后来孙总分析形势，激烈讨论后，终于达成了一致。”

　　接着就是顺驰的全国狂飙。

　　2003年9月，顺驰以5.97亿元将石家庄009号地块拿下。当月还在上海青浦拿了130多亩土地，价格1.2亿元，每亩90万元。一个月后，在苏州以5.97亿元取得金鸡湖地块。两个月后，在南京以6.53亿元拍得河西奥体中心地块。12个月后，在北京以9.05亿元拿下大兴地块，轰动京城。紧接着，2004年1月以27.2亿元拿下苏州工业园区地块。

　　顺驰的身影不仅出现在华北和华东。2003年，以1亿多元拿下了湖北荆州地块。2004年4月，先后从郑州和洛阳取得两块土地，将触角延伸到华中地区。在此期间，又在无锡取得太湖新城地块。在天津老家，顺驰的行动也没有停止。2003年8月，顺驰联合天津信托公司和天津日报报业集团出价17.515亿元购得天津奥运地块。

　　如果算上2004年上半年顺驰获得的土地，顺驰的所有土地出让金总额预计达到110亿元，而根据顺驰自己的统计，至2004年6月，顺驰进入全国16个城市，累计占地面积达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米，这些项目可在未来三年内为顺驰贡献销售额648亿元。

　　一家民营企业如此规模的全国飙地，可以说是新中国成立以来绝无仅有的。

　　孙宏斌对外界提出的目标则更为惊人:要在2004年实现回款100亿元，并且在三年内做到全国第一。香港《文汇报》的一篇文章说，顺驰希望能在三至五年内同时做到上海、南京、苏州、河北、华中的市场领导者。孙宏斌在接受记者采访时，还提出要做到北京第一、第二的位置。在提出这些宏伟目标时，许多城市甚至还没有顺驰楼盘开张。

　　顺驰转型

　　110亿元的地价，如果再算上建安、推广、销售、人力等许多成本，开发这些地块的总成本会是一个惊人的数字。顺驰能迅速将资金回流吗?2004年8月的博鳌地产论坛上，2004年顺驰回款额将达到100亿元的说法，遭到了包括王石在内的诸多地产大鳄的质疑。

　　刘涵认为资金不是问题，他告诉《望东方周刊》，“无论是地款还是项目建设费用，都不是马上要交款的。而许多地款其实是二三年甚至更长的时间分期付款的，至于项目建设费用，付清的周期也有三四年。考虑到这些因素，所以顺驰的资金没问题。”

　　2004年底，顺驰宣布2004年百亿回款目标实现，话刚落地，另一个更为宏大的目标又展现在公众目前。后来任顺驰中国董事局主席的汪浩在当时说， “2003年全国房地产销售总额是7600亿元，我们预计每年有20%的增长，到2007年就是16000亿元，我们希望占到5%-6%的比例，也就是1000个亿左右。”根据顺驰的日程表，2005年其销售回款目标为200亿元，2006年将达到500亿元，2007年冲刺1000亿元。

　　但2005年初的一场人事调整之后，顺驰似乎开始了它的转型。顺驰中国原CFO汪浩被任命为顺驰中国董事局主席，而曾为顺驰在梅江项目、太阳城项目上立下汗马功劳的张桂宗辞去董事局主席职务，转任执行董事。

　　“在2005年，我们战略的重点确实会做比较大的调整，今年我们侧重稳健经营，培养公司可持续发展的能力。”汪浩在新闻发布会上的一番话，似乎透露了这个顺驰新掌门的思路。汪浩坦言顺驰最大的问题是可持续发展问题，2005年将调整顺驰的节奏。

　　以后,在汪浩的多次演讲和谈话中,经常出现利润率、美誉度等名词,而在这之前,相对应的字眼往往是回款额、知名度。从回款额(销售额)追求到利润率追求，从知名度追求到美誉度追求,这是很明显的战略转型。自此,顺驰三年内达到千亿元销售额之类的超级目标,已很少被提起。

　　顺驰中国总裁助理傅彦彬还表示，“顺驰在以后的三年里，都将是稳健经营，走可持续发展的道路。”

　　顺驰为什么要转型呢?

　　有一种观点认为，顺驰转型是因为宏观调控逐步发力，让顺驰资金链无从维系，所以不得不调整目标。

　　傅彦彬不认可这种观点,她告诉《望东方周刊》,“顺驰的调整,是综合考虑了环境、行业和自身状况之后,才作出这样的决策。”

　　资金链迷局

　　尽管顺驰多次否认，但还是有不少分析人士把顺驰这次战略调整归结到了资金链吃紧。

　　如果具体分析顺驰拿到的部分地块，或许更有意味。

　　石家庄市槐南路大马村地界上的290余亩地，被顺驰在2003年9月以5.79亿元竞得，平均每亩约200万元在石家庄乃至全国业界引起了轰动。但是,该地价被指严重偏高。

　　河北卓达集团总裁杨卓舒在一份致业界的倡议书中认为，顺驰严重背离了市场价值规律，扰乱了区域市场。卓达当时出的最高竞价是4.25亿元。

　　杨卓舒之所以如此认定，是因为按照顺驰的土地价格，楼盘地面价就要摊到每平米2000元左右，而当地同类地段的房价仅为2400元。

　　顺驰的拍卖地款，算上建安等各项成本，该楼盘的成本应该在4000元每平米以上，而获得最基本的利润，房价当在4800元每平米以上。

　　以最快速度著称的顺驰，在这块地上的“顺驰蓝郡”项目，到了2005年6月上旬仍未定价。原因何在呢?

　　石家庄当地的一家房屋中介企业经理在接受《望东方周刊》的电话采访时表示，“石家庄目前尽管房价仍有一定上升，但均价始终在2300-2600元左右。”如此低的均价对顺驰蓝郡的定价无疑构成压力。

　　顺驰蓝郡楼盘附近的房产，价格也并不高。与其一墙之隔的“九里庭院”多层的均价是2490元/平方米，高层2890元/平方米，基本销售一空;对面的“美景东方”的多层住宅，价格最高是3100元;“心海假日”7层带电梯的板楼，在3月份推出二期的当日，均价2900元/平方米……

　　无论是石家庄的市场均价,还是顺驰蓝郡附近的竞争楼盘，都在2000元到3000元之间徘徊，单顺驰蓝郡项目的土地成本就达2000元一平米。

　　同样的情况还出在北京大兴地块，由于高达9.05亿元的天价，商品房的地面成本每平米就在2200元左右，如果算上建安成本等，众多评家认为该楼盘要获得合理利润，价格应在6000元每平米左右，顺驰领海的开盘均价则在5500元每平米左右。

　　顺驰在苏州的两块地的盈利状况同样也引起业界的关注。苏州金鸡湖地块的土地价格为5.9亿元，楼盘总面积为29万多平米，每平米的楼面土地成本在2000元左右，而楼盘销售均价在5300元左右，而另外一幅地的总价为27.3亿元，建筑面积为170万平米，楼面土地成本为1700元每平米，而该地块楼盘的均价在4400元每平米。土地成本如果加上建安成本、销售成本等，很可能超过销售均价。

　　2005年下半年，短短几月间，顺驰苏州分公司的负责人已两易其人。

　　有评家认为，这些项目，或许是顺驰之所以转型的更好解释。