房屋中介疯狂时代的没落

　　沪上中介门店16000余家，目前已经倒闭的达三成。在楼市投机浪潮中获益的中介们，已经开始为非理性扩张付出代价。

　　外滩记者 陈贤锋／报道

　　整整一个上午，没有一个人来看房，应灵膏无聊地玩着电脑游戏。他有些沮丧，在这 几月时间里，他眼看着身边的同事一个一个地离开，而自己的收入也在逐月减少。

　　“形势好的时候一个月光提成就能拿1万多元，现在没有成交，只有基本工资了。”回忆起几个月前楼市火爆的时候，应灵膏的脸上才露出一些笑意。

　　应灵膏是先原房地产经济有限公司东城店的副店长，这家房产中介店位于浦东世纪公园附近的锦安西路上。

　　中介时代

　　在锦安西路附近，这几年冒出来不少的新楼盘，有名的有上海绿城、锦绣天第、锦绣华庭等楼盘。

　　这些新出来的楼盘集中了大量的炒房者，以上海绿城为例，据应灵膏估计，上海绿城二期的房子仅温州的炒房者就占到70%-80%，一期的温州人比例尽管没有那么高，但杭州人、绍兴人、台州人也不少，投资比例也达到70%左右。

　　大量炒房者的进驻，让中介看到了这个巨大的市场。

　　实际上，去年4月时，除上海绿城二期以外，杨东社区各家售楼处几乎都无房可售。以爱家亚洲花园为例，售楼处早已售罄，但售楼处对面的一排中介公司内，囤积了大量爱家的楼书、房型图，中介手中有各个房型、各个楼层的住宅。

　　2004年年初，该区域进入交房高峰期，同时大量新房开盘后就进入二手房市场，使得更多的中介进驻该区域。

　　从去年七八月份开始，在锦安西路边上的东建路开始，陆续出现大量的中介公司，锦安西路则是从去年11月开始出现大量的中介，随着中介的大量进入，逐渐使锦安西路成了非常有名的中介一条街。

　　“我们店是去年6月入驻东建路的，当时已经有不少公司在这开了分店，如中原地产、太平洋房屋等。”传家房产工作人员告诉记者。之后瑞银地产、置富行地产尾随而至，到今年2月，东建路中介到了“鼎盛时期”，店面数达30家左右。

　　去年11月，应灵膏所在的先原房产成为了锦安西路上的第一家中介店。

　　“刚开始的时候，生意真的很好，我们一天同时有十几个人一起上班。”应灵膏告诉记者。

　　开始开设的几家中介公司的火爆，吸引了越来越多的中介介入。自从先原房产在锦安西路上开设第一家中介门店开始，锦绣天第在锦安西路上的临街商铺几乎全被房地产中介所占据。

　　应灵膏告诉记者，光锦绣天地第这一排的商铺，“最多的时候有23家房产中介”。如果算上街对面、转角的东绣路上和边上的东建路上，房产中介的数量超过了50家。

　　“按照周围楼盘的量来说，有这么高的投资比例，50家的中介要生存下来也不是问题。”应灵膏说。

　　市场突变

　　但宏观调控的出现，使情况发生了变化。

　　从4月份开始，先原再也没有成交过一套房子，据应灵膏介绍，周围的中介就算有成交的，那也是非常偶然的事情，“有些特别低价的房子抛出来，可能会有成交，这样的情况很少，大部分的中介都是零成交”。

　　在形势转变之后，开始有中介公司撑不下去倒闭了。据记者统计，锦安西路上一共有12家中介关门，而转角处也有几家关门。也就是说，在这中介一条街上，已经有超过半数的中介关了门。

　　在锦安西路、东建路上，到处都可以看到，铺面转让的告示，大部分中介都锁上了大门。

　　在这些关门的中介中，甚至还包括21世纪不动产、太平洋房屋这样上海非常有名的中介。

　　21世纪不动产开在东绣路上，开设的时间比先原房产还早，据应灵膏介绍，这家店是当初所有开设的门店当中生意最好的，但随着之后生意的清淡，21世纪不动产成为了比较早撤退的一家。

　　这些中介中，更多的中介比21世纪不动产更惨，先原房产隔壁的同步地产在调控开始以后才开设起来，等内部装修好、招聘好人员，市场已经进入萧条期。

　　结果，同步地产连一套房子都没成交就关了门。

　　如果没有成交，又要支付一个月2万多元的房租费，还有人员工资等各种费用，对于房产中介来说，关门是一个不错的选择。

　　在世纪公园、大华社区等积聚了大量炒房者的地方，中介的倒闭速度非常快。在这些地方，这几年房子价格上涨过快，社区配套不够成熟，一旦二手房没人接盘，租赁市场又不够活跃，中介将面临颗粒无收的境地。

　　而在一些成熟社区，由于集中了大量的自住者，价格相对理性一点，而且，做不成销售，租赁也能缓解一下中介公司的压力。

　　应灵膏对后市并不抱太大的期望，七、八两个月是传统的房产淡季，从目前的情况来看，九、十月份都不一定会有起色。按照这样分析，先原房产至少半年的时间没有交易量。

　　“如果真这样，估计也有可能要关门，但最终的决定还要老板来下。”应灵膏显得很无奈。

　　三个只能活两个

　　锦安西路仅是上海的一个代表。

　　“沪上中介门店16000余家，目前已经关门的达三成。”汉宇第三营业部总监杨坚东在接受采访时表示。

　　“在这段时间里，倒得最快的应该是三种类型的公司，一是小公司，加盟店，资金力量太过薄弱，入行资历浅，没有实战经验，大战来临抵御能力不强；二是多元化公司，并不以中介为其主业，大势不好即可调转枪头，关店另求生路；三是中介密集地区的新楼盘开发地区，成交量骤减，经验业绩和管理理念弱的公司自然很难生存。”上海中原物业代理有限公司总经理谭百强如此回答。

　　与谭一样，几乎所有的人都会认为，在这场风暴里，最不能抵御风险的就是那些小中介，“那些靠着一张桌子两部电话来开展业务的夫妻店一定是最先退出市场的”。

　　而事实上，在目前情况下，不管大公司也好，小公司也好，都面临着巨大的压力。

　　以中原为例，数据显示，3月份上海中原物业代理有限公司的营业额为近4000万元，4月份下降到了1400多万元，5月份营业额则为600多万元。据了解，中原每月运营成本在1600万-1800万元之间，5月份的营业额表明它已亏损近1000万元。

　　有媒体报道，2004年底，中原曾夸下海口，要在2005年内把门店从68家扩展到150家。到今年楼市调控时，中原门店也确实已经扩张到110家左右。面对上半年如此急剧的扩张步伐，它付出的代价是一个月1000万元的损失。

　　作为上海最成功的中介品牌之一，中原已经是中介公司中表现最好的了，其他的中介的情况甚至更糟糕。

　　据了解，4月份品牌中介的营业额比3月份大约跌去三分之二，而5月份的营业额较之4月份又跌去三分之一。

　　智恒房产副总经理徐海波告诉记者，目前各家公司面临着同样的问题：成交量奇少，门店面临关闭，从业人员收入骤降。

　　智恒房产在锦安路上也有一家中介门店，近一个月来周围房源不断涌来，然而接手的人却少之又少。在生意惨淡的同时，店员所需要面对的，还有不断传来的关于公司的不利消息。

　　“又一家门店关门了，公司在一个多月内已经关掉了近30家门店。”一位智恒员工嘟囔着。而令他更加不安的是，有消息说，公司还有近40%的裁员计划。