中国海外发债3亿美元三次重击下的地产第一债

http://finance.sina.com.cn 2005年07月13日 18:46 21世纪经济报道

　　特约记者罗绮萍洪馥怡香港报道

　　7月8日上午10时，香港交易所交易大堂。中国建筑3311.HK　首日挂牌，这天来采访的记者特别多，身兼中国海外0688.HK　(以下简称中海)主席的中国建筑主席孔庆平清楚知道，这些记者不是来捧场的，而是来采访这家新股首日挂牌，股价会下跌多少。只因这天是伦敦遭受恐怖袭击后香港第一个交易日，也是他本来计划“双喜临门”的日子。

　　中海融资落子港股

　　由于中国建筑以介绍形式上市，没有发行新股，所以也没有招股价，只有开市参考价1.62港元。交易的钟声响起，第一个开价已是1.25元，之后逐步走低，最低曾见0.94元，收市报0.99元，较开市价1.62折让近64%。

　　孔庆平的心情还不算太坏，因为另一件喜事没有变坏事——中国海外3亿美元25亿元人民币　债券同日宣布成功发行，成为中国第一家成功取得国际评级，以及在国际市场发债的房地产公司。中国海外发债前的净负债比率为20.7%，相关资料显示，发债及偿还过往债务后的净负债比率为还是20.7%。摩根大通投资银行部表示，发债所得的资金将会用作偿还债务，以及应付集团的营运开支。

　　该批7年期债券息率为美国国库券加181点，将于2012年7月13日到期，票面息率为5.75%。评级机构穆迪及标准普尔分别给予该批债券“BAA3”及“BBB-”的初步评级。

　　“中国地产公司成功发行新股，等如大学毕业，可以发行债券，等如研究生毕业，可以运用其它融资工具例如ELN、REITs　，就是博士了。”负责是次债券发行的摩根大通投资银行部董事总经理方方，7月11日接受本报专访时这样形容地产公司融资手段的成长之路。

　　方方指出，中国海外和许多中国的房地产公司一样，都有短期债务过重的问题，需要以更低成本、更长年期的融资手段，得到更多资金的同时，可以优化财务报表，才能做大做强。

　　“发行新股集资只是其中一种手段，如果房地产公司具备一定规模，负债比率不高的话，应该考虑发债集资。”方方说中国海外是否可以在内地发行A股集资，与发债计划没有直接关系，他说中国海外计划发行A股的主要目的，是提高在内地的知名度，有助楼盘推销。

　　孔庆平在7月8日则称，由于中海可在内地与香港两地融资，加上集团继续有卖楼收益，故A股发行受阻，也不会影响资金安排。

　　中海发债3亿

　　中国海外发行“第一债”的筹备过程，历时一年半，经历了中央实施宏观调控、同类公司发出盈利警告、伦敦遭受恐怖袭击三次重击，仍然大难不死，不过发行条件则未如最初规划般理想。

　　“发债要由2004年春节说起，我到孔总孔庆平　那边拜年的时候，大家谈到这段期间市场对于中国地产股反应很好，是配股集资的好时机。结果我们在春节后的第一个交易日1月26日，年初五　，便成功为中国海外配股集资2亿美元。”方方忆述当时的情况时说。

　　“配股之后我便跟孔总说，中国海外作为中国龙头性地产公司的实力，在香港的历史悠久，有能力在海外发行债券集资，减少短期负债，优化财务报表。”

　　孔庆平对这个建议考虑了几个月，中国海外内部又进行了可行性研究，直至2004年12月底，才决定着手筹备发债。

　　方方续称：“要在海外发债首先要取得国际评级公司的评级，穆迪和标准普尔以往从未为中国地产公司进行评级，所以研究工作做得特别详细，花的时间比较多，直至今年5月，评级才出来。”

　　此时发债工作正遇上第一重打击。4月30日，建设部、国家发改委及中国政府多个其它规管机关共同颁布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以收紧规例，并加强在房地产业过度发展而设的该等政策和措施，市场在5月份逐步对措施作为反应，地产股走低。中国海外本来计划在5月发行10年期的债券集资3亿美元，在初步测试市场反应后搁置。

　　“5月的时候，评级公司和投资者都很关心宏观调控对中国房地产的影响，我们到新加坡及伦敦路演时，要向投资者解释，中国海外是比较成熟的房地产公司，不是那些项目公司，靠一块地、一个项目便组成起来，中海为路演做了充分准备，为投资者提供一系列的数据分析，包括土地成本、市场价格、盈利空间、投资政策和项目的质量控制等，程序化地让投资者了解到，即使在宏观高调控下，公司仍有利可图。”

　　他续称：“中国早期的房地产公司是由购买土地，然后发展楼盘做起，而中国海外以新鸿基地产0016.HK　和长江实业0001.HK　的管理模式作学习目标，有其土地储备、楼盘销售模式及现金流等，不会是今天拿到一块好地就赚一笔钱，明天损失一块地就赔一笔钱那种，在行业中已做出模型来。”

　　由于在美国发行债券要经过更繁复的手续，所以中海的债券一开始便只会在香港、欧洲及亚洲推销。在成功说服投资者后，中海在6月底部署卷土重来，基于投资者普遍要求更短年期的债券，故债券由10年期改为7年期。

　　这时他们又遇到另一次打击。6月29日，首创置业2868.HK发出盈利警告，中国地产股应声下跌。

　　“首创发出盈利警告对我们的影响很大，我们又要向投资者解释，首创盈警其中一个原因在于会计制度的改变，因而造成盈利下跌，我们要解释中国海外很早已经采用国际会计制度，所以对盈利影响不大。孔总又向我们提供了中海最近在南京和北京开盘的楼盘销售情况，数据相当理想。当时我们又与投资者沟通，看他们有什么要求和反馈，并且在做尽职调查，令投资者更相信宏观调控有利于有实力和大型的房地产发展商。”

　　情况稳定下来之后，中国海外的3亿美元7年期债券于7月7日早上在香港正式推出，息率是美国国库券加150点，认购情况一直良好，截至当天下午6时前已有3亿多美元的认购额。方方说，本来计划是7月8日宣布债券发行成功，与中国建筑同日挂牌，来个“双喜临门”。

　　此时债券发行受到第三次重击——伦敦受到恐怖袭击，欧洲股市大跌。

　　“我们感到很担心，有投资者撤回认购，当时我们在伦敦的办公室，也因爆炸提早下班，大家乱作一团。直至伦敦时间7月8日早上开市时，我们才齐集同事，逐一致电各机构投资者确认交易，直至当地中午时间香港时间约晚上8时　最后定价。”

　　结果债券的最后定价是美国国库券加181点，这一炸，中海要多付0.31厘的利息。尚幸认购额达1.5倍，认购者亚洲机构投资者为主，当中包括银行、保险基金及政府基金等。

　　方方表示：“我们看好中国房地产市场的长远发展，这个行业愈来愈成熟。债券投资者与股票投资者的看法不同，债券投资者看长线，包括企业的还债能力和信用情况，因此中国房地产公司除了考虑股本融资以后，更可以考虑发行债券。发债的公司一定要有相当大的规模和完善管理，发债的目的在于提升负债比率的同时提升股本效益。发债券乃是公司成长的一部分，由于债券和股票投资者的程度不同，这可以表现公司已走到另一阶段。”

　　虽然这次发债成本不算低、年期不算长，但毕竟在惊涛骇浪中，走出了中国地产股发债的第一步。

点击此处查询全部地产新闻全部债券新闻

【评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【大中小】【多种方式看新闻】【打印】【关闭】

中国海外发债3亿美元 三次重击下的地产第一债

中国海外发债3亿美元三次重击下的地产第一债