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经适房三大疑问
一问：取消还是继续
在今年召开的全国“两会”，有政协委员提议“停止开发建设经济适用房”。此提案一出，立即引发一场讨论。这名政协委员的观点是“经济适用房是政府为城市中低收入家庭
提供的一种公共福利，但现在已经出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，又给国家造成了经济损失”。
南京市房产管理局副局长闵一峰认为，经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。他说，从南京来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。
闵一峰还认为，经济适用房对整个房市发展有调节作用。他说，经济适用房的供应量占整个房市的供应量20%到25%，对房市的稳定作用最有效果。从2004年南京的房市来看，南京上市的房屋面积为800万平方米，其中经济适用房的供应量为159万平方米，中低价商品房的供应量为15万平方米，两种类型的房屋供应量约占整个市场供应量的20%，对南京市去年房价的稳定起到了较好的调控作用。
不能因为某些地方在推行经济适用房的过程中出现一些问题，而否定经济适用房政策的合理性。他认为，只要加强对建设、管理、销售、运作进行完善，就可以保证这项政策坚持下去。
二问：补人头还是补砖头
有专家认为，解决困难人群的住房手段很多，比如对困难人群实行货币化补贴，补到人头。专家还认为，这样的手段对于政府来说，运行的成本会更低。
闵一峰说，江苏南通市曾经实行过补人头的政策，实践也比较成功。相对于经济适用房，补到人头的好处是需要房子的困难群体，可以按自己需要购买房子。但是，补人头政策最终难以走下去，因为我国的房市发展得太快。在南京，现在经济适用房房价2000元/平方米，不到普通商品房价格的一半。政府如果实行货币化补贴，是一笔很大的支出，而对买房人来说，只是杯水车薪，不能真正购买到符合需要的商品房。因此，实行经济适用房政策，把对困难群体的帮助补贴到砖头，更容易操作。
三问：经适房还是廉租房
有专家认为，建造经济适用房成本大，不如给困难家庭提供廉租房，因此，建房不如租房。
闵一峰反问，如果不建价格低廉的经济适用房，政府如何向困难人群提供用于廉租的房子？如果政府建造大量房子用于出租，依靠低廉的租金，政府何时才能把成本收回？如果不能在较短时间内收回，那么政府如何建造更多的房子用于出租呢？因此，在建造经济适用房的过程中，可以把部分房子向最低收入家庭出租，但整个住房保障体系中，经济适用房要占主要地位。
兴贤佳园，天黑即成“睡城”
探访南京经济适用房小区
□本报记者 王伟健
剥豆子的两位妇女，因经济适用房而成比邻
从南京市最繁华的市中心新街口驱车向东北方向走，就可以到达兴贤佳园。
兴贤佳园位于南京市郊，地处栖霞区兴卫村，距离市中心大概15公里。刚刚下过雨，一路上坑坑洼洼，汽车开过，溅起一片泥浆。7月8日上午，记者在出租车司机引领下，来到这个南京市最早建成的经济适用房小区。
兴贤佳园门口停满了118路公交车，接运要去市区办事的居民。大门左侧，是一个规模不大的苏果超市，二楼墙体上，铜字做成的“兴贤佳园”看起来还比较新。大门右侧是传达室，站着维持小区治安的门卫。走进大门，最引人注目的是一个幼儿园，在居民楼的中央，是一个供居民们休憩的不大的空地，几个孩子兴高采烈地跳着绳。近处，两个居民坐在一条板凳上，边聊天边剥着手里的豆子。
如果不是都选择了经济适用房，这两位居民不可能像现在这样住到一个小区。
马秀莲搬来之前，住在南京市区曙光街一所学校的房子里。“我家属于无房户，工作的企业给我家3口人安排了一处学校的房子，每个月付房租40元。”马秀莲谈起往事，恍若昨日。后来，夫妻两人下岗，无力改善住房，看着孩子一天天长大，马秀莲夫妇急上心头。
一筹莫展之际，马秀莲接到原先企业的一个电话。就是这个电话，让马秀莲住到了兴贤佳园。原先她的住处没有电话机，电话打到马秀莲父母家，说她家按政策可申购政府推出的首批经济适用房。马秀莲得知后去街道申请时，已是申请截止日期的最后一天。
经过严格的审核、公示，马秀莲一家愉快地搬进兴贤佳园。新家不大，甚至有些局促。推开马家的门，迎面是厨房，一条窄窄的过道连接着小卧室、厨房、小厅和大卧室。门的右侧，是一间大约六七平方米的房间，是22岁的儿子的卧室，里面只容一张小小的单人床。进门左转是个小厅，也在六七平方米左右，一套沙发和一个电视机就塞满了。再进去，则是大卧室，大约有15平方米，带一个阳台。马秀莲当初选择了55.78平方米的房型，单价为每平方米1500元，花了近8.4万元。这对现在南京市动辄每平方米5000元以上的房价来说，显得相当合算。
“当初没钱，只能买小房子，现在看，拥挤了点。”她后悔买了个小户型，22岁的儿子过几年要成家了。但面对日益高涨的房价，马秀莲既欣慰又无奈。
交通渐渐改善，火车声已成“催眠曲”
常美珍以前住在南京市最繁华的新街口，全家5口人挤在30多平方米的小屋。2002年，她所在区域拆迁。常家的房子获得19万元拆迁费。他们在报纸上看到有经济适用房，“才1500元平方米，比其他地方的房子便宜多了”。
于是，常家第一个到街道居委会申购经济适用房。经过审核、公示等程序后，常美珍拿出12万元，购买了兴贤佳园面积最大的一套76平方米的房子。
2003年元旦，常美珍和老伴搬进新房，作为首批住进兴贤佳园的经济适用房住户，常美珍和老伴成了媒体关注的焦点。
但小区有些偏远，前不着村后不着店，离市中心约15公里，没通公交车。“走上半个小时，才能到最近的公交车站。”因此，住上宽敞的新房，常美珍并不舒坦。当时她曾气呼呼地对媒体记者说：“交通太不方便，大概半个月左右才能到市区去看看小孙子。”
心情不好还来自靠近小区旁边的铁路。列车隆隆的声音，让常美珍难以入睡。刚入住的第一个月的晚上，常美珍总是要站在窗口数火车，“我计算过了，每过5分钟，就会有一列火车经过。”
两年半过去了，常美珍深深喜欢上这个小区，虽然火车依旧轰隆隆开过，但已经成了她的催眠曲。她甚至开玩笑地说，如果没有声音，倒睡不着了。同时，交通也在改善，已经有4条公交车线路通向小区，118路公交车的起点站就在小区门口，“一出门就可以上车，到新街口方便多了”。现在，常美珍两三天就要回到市区去看望孙子。
居民发愁：附近没有学校、医院和娱乐设施
经济适用房小区确实改善了马秀莲和常美珍的居住条件，但依然有一些问题困扰着她们。
“主要是配套不完善。”常美珍说。在兴贤佳园，幼儿园是今年才建的，而小学至今没有建设，附近也没有医院及娱乐设施，一到晚上，这里几乎成为一座“睡城”。
在另一处经济适用房小区景明佳园，虽然前不久刚刚建成一所小学校，但对于张玉梅来说，仍在为孩子上学发愁。附近没有中学，为解决孩子的就学问题，她不得不把孩子户口放在父母的住处。
而在兴贤佳园，也有居民因为就学和就业问题而无法搬过来。常美珍说，小区有户居民因为附近没地方上学而不得不到市区租房。当初买下的经济适用房如今用来出租，违背了政府盖经济适用房用于解决困难家庭居住条件的目的。
把经济适用房用来出租者并不在少数。据马秀莲和常美珍介绍，她们住的楼里就有两三户把房子租了出去。她们猜测，很多买到经济适用房的人，也许并不是穷人，而是钻了政策空子。她们说，晚上，各种各样小汽车像倦鸟归巢一般停满了小区，虽然没有奔驰、宝马，但有些轿车看起来也要10多万元。
她们也不满意物业。马秀莲指着小区堆满垃圾的垃圾桶说：“你看看，这些垃圾都放了几天，发臭了，还没拉走。”由于物业公司和存放垃圾的村存在价格分歧，致使垃圾无法运走。小区治安也难以令居民满意。一块告示牌上写着：6月份共发生5起案件，刑事案件2件，治安案件3件。“盗窃的事情经常发生。”常美珍说。
物业公司抱怨：居民素质“极低”，物管费也难收上来
但物业公司对居民也怨言颇多。
在另外一处经济适用房小区景明佳园，物业管理人员告诉记者，虽然每个月每平方米只收0.15元的物业管理费，但仍有一些居民不按时付费。同时，一些居民的素质也被物业管理人员称为“极低”，一位保安说：“在小区道路上从事商品买卖，保安有权制止，但一些摆摊居民不仅不服从管理，甚至还殴打保安。”
南京市房产管理局副局长闵一峰也看到了这些问题。他列举了经济适用房运行后存在问题：
市政配套负担过重。经济适用住房小区建设地点通常离主城区较远，市政基础设施普遍薄弱，完善小区水、电、气、道路、排水等基础设施需大量资金投入，还要承担市政项目如中小学、周边道路、桥梁等建设的任务。
实施物管艰难。目前均按最低标准收取物业管理费用，如兴贤佳园、景明佳园按每平方米0.15元的标准收费，由于费用不足，物业管理正常维持较困难。
售后管理困难。经济适用住房主要居住人群是低收入及拆迁困难户等，普遍文化程度及经济层次不高，集中居住，势必增加管理难度，如就业、治安、医疗、低保等问题突出。且因离城区较远，居民生活、出行等均感不便，公交线路及站点的设置、医疗卫生及教育配套设施等问题亟待解决。
监管有待强化。实行建管分开、市场化运作后，如何对经济适用住房工程建设实施有效的监管，其定位如何，尚需进一步研究和改进。
解读“南京模式”
与南京市房管局副局长闵一峰谈经济适用房
“南京在经济适用房综合管理手段方面处在全国领先的地位，有着自己的特点。”南京市房产管理局副局长闵一峰这样介绍南京的经济适用房情况，他甚至把此称为经济适用房“南京模式”。
经济适用房仍在不断开工
记者：能否介绍一下南京市的住房保障。
闵一峰：从20世纪90年代开始，南京市住房保障工作先后经历了建设解困房、安居房、集资建房和合作建房等阶段，目前，经济适用住房、廉租房和货币补贴构成南京市住房保障的基本内容。
2002年，南京市开始大规模建设经济适用住房，重点为城市建设中国有、集体土地上被拆迁居民以及城镇“双困”家庭提供住房保障。目前，南京市经济适用房在建项目共有9大片区，规划用地面积6157亩，总建筑面积397余万平方米，可建住宅4.6万多套。至去年底，投资已达38.8亿元，9大经济适用住房片区已累计竣工近260万平方米，总共将近3万套。
2005年，南京市加大对经济适用房的建设，建设规模由原定的120万平方米扩大到125万平方米，以求改善中低收入家庭的住房条件。同时规划经济适用住房新项目11个，按照年初的计划，今年南京经济适用房计划开工200多万平方米，其中老项目56万多平方米，新项目约150万平方米，其中3个项目已开工建设，一个项目即将动工，另一个项目用地已经省厅审批，其余6个项目正在办理用地、规划等前期手续。
申购体制严格，拒绝了十多例不符条件的申购者
记者：很多媒体报道某地经济适用房购买的人群中，有很多是有钱人。如何来审核控制申购者，不让国有资产流失，是人们最关心的问题，南京有什么好的解决方法吗？
闵一峰：一些城市的经济适用房之所以走样，就是在审核中出现偏差。比如北京，由于申购条件比较宽泛，只要是中等收入以下者都可以申购，这导致门槛过低，申购人群数量大，不容易审核控制。
南京市把市民家庭分成4大类：最低收入家庭、低收入家庭、中等收入家庭、高收入家庭。南京市针对不同家庭，推出不同的解决住宅的方法，对于低收入家庭，则提供经济适用房供其选购。同时，拆迁困难户、集体土地拆迁户也可申请购买经济适用房。
对经济适用房实行统一供应，申购工作公开透明。申购户到所在街道提出购买申请，区和市利用信息系统检查申购家庭住房情况和经济情况，然后通过两次公示，并邀请人大代表、政协委员及监察、公证部门、购房代表及新闻单位共同进行监督，保证申购者完全符合条件。
由于缺乏完善的个人信用体系，我们不能保证这里没有一点漏洞，但这一套严格的申购体制，基本可以保证经济适用房能够到最需要的家庭中。到目前，已经有10多例不符合申购条件的家庭被拒绝，但未查到一名不符合条件的经济适用房拥有者。
建管分开，只在建设中采用市场化手段，前期和销售环节均由政府控制
记者：一些城市在建设管理经济适用房的过程中，实行市场化运作，这一方面可以提高效率；但另一方面，也使政府无法控制销售过程，导致出现很多问题。南京在推进经济适用房的市场化进程中，能避免市场化带来的这些问题吗？
闵一峰：这不是市场化自身的问题，而是如何利用市场化的问题。
南京市在经济适用房的运行中，实行建管分开，只在建设过程中，采用市场化手段。采用市场化手段，可以尽可能地降低建设成本。而在其他方面，由市政府统一规划、统一征地、统一设计、统一建设、统一分配、统一售价，并将全市经济适用房的土地供应、建设计划、分配供应等工作全部纳入管理范围，避免市场化因缺乏监控而带来的种种问题。
建设环节市场化，前期和销售环节控制在政府手里，保证经济适用房能够严格供应到困难家庭。
南京市场，有人出售经济适用房？
记者：有媒体报道，在南京的二手房市场上，有人在出售经济适用房。你怎么看待这个问题？
闵一峰：南京规定，经济适用房5年内不得上市；业主不符合条件了，市政部门有权优先回购；5年后经济适用房上市交易，政府按一定比例收取上市收益，具体比例根据5年后的房市情况而定。
在南京二手房市场上或许有经济适用房在交易，那这个交易肯定是私下的，不受法律保护的。而且一旦查实，相关部门将回购该套经济适用房。
最大的问题是资金不足
记者：“南京模式”在运行中，遇到什么困难和问题吗？
闵一峰：最大的问题是资金。经济适用房享受各种政策，比如土地统一划拨，相关规费减免，但由于建设规模大，需要的资金多，资金不足是个问题。7月6日，南京市召开会议，研究设立南京市城市住房保障发展基金，解决廉租房和经济适用房的资金供应问题。
土地过多，拆迁补偿费用加大，建设成本上升，是经济适用房存在的问题之一。据介绍，南京市经济适用房的道路、河道、绿化带等的退让占征用土地的比例过大，如景明佳园项目土地利用率不到64%，银龙花园、百水芊城项目土地利用率仅61%、55%。
同时，售后管理、物业管理、配套设施建设等等，也存在很多困难和问题，需要我们去破解。
长三角经济适用房扫描
上海：20多万居民将受益
今年全市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。以配套商品房为主的中低价普通商品住房占供应总量的65%，将有20多万户居民得益。
上海市土地资源管理部门的资料称，截至6月底，上海两个“1000万”项目，目前已落实可开工的配套商品房面积1390万平方米，已有600多万平方米开工；中低价普通商品房落实项目958万平方米。
南京：80%是拆迁户
截至2004年底，南京建成经济适用房面积达257.9万平方米，13个经济适用房片区，用地总面积1.4万亩。按每户60平方米面积计算，南京已有4.4万户中低收入家庭住上经济适用房。目前建成的经适房中，80%是拆迁户，其余为低保户、残疾人士等。
杭州：有望解决7000户
杭州经济适用房新政策2004年9月施行，对经济适用住房的性质、准入制度、建筑面积、住房价格、上市交易等诸方面，作了规定。今年杭州计划完成销售、预登记经济适用房50万平方米，预计今年有望解决7000户。
宁波：两年后做到“房等人”
2003年1月首批经济适用房建成，5月18日开始接受申购。在3年内，宁波中心城区每年将新建设100万平方米(含人才公寓)经济适用房，这将使经济适用房在同期住房供应量中所占比例由2004年的31%提高到40%。到2007年基本做到“房等人”。
无锡：优先安置拆迁户
2002年至今无锡经济适用房共开工面积158万平方米，竣工交付总建筑面积85万平方米。今年将全面启动建设建筑面积120万平方米地块。无锡经济适用房目前优先安置城市拆迁户，供应对象均为城市拆迁家庭。
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