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4月、5月、6月，在中央、地方两级政府多项政策重拳出击之下，二手房中介门可罗雀，满目萧条。卖方挂牌量不减交易价不降；买方望房兴叹持币观望。二手房交易量急剧萎缩，市场陷入整体低迷状态。
曾经的辉煌VS如今的凄凉
“今年3月份中原的二手房交易量开始急剧下降，3月份到5月份成交量以50%的降幅暴跌，70多家分店的佣金总收入从3月份的4千多万跌至5月份的1千多万。而这种低迷状态在7月份之前还看不到任何改观”。6月1日上午，中原地产上海区副总陈宇珏女士接受我们采访时坦言中原目前的处境很不乐观，这也是目前上海整个城市房产中介公司的现状。这些维系房产交易上家和下家之间的桥梁在多方博弈的僵局中，已经不复往日的车来车往。
买卖双方的观望导致本市二手房成交量大幅度下降，诸多中介机构业绩大幅度下滑也在所难免。在一些知名房地产中介机构中，除中原地产以外，上海浦润地产、信义房产、安家集团4月份的成交量比3月份减少50%之多。而上海智恒房产已经关闭了将近30家分店，占总店数的30%左右，据说还有内部裁员的举措实施。戴德梁行旗下的泛城租售网业务总监郑兢奋也谈到今年5月份泛城的业务量与2004年5月相比下降了50%左右，一些门店的业务员由于接不到业务而辞职另谋出路。至于一些不知名的遍地开花的小型中介在4月10日以后几乎都未“开张”，上海整个城市房产中介都在苦撑。
回顾中原地产去年8月份持续到今年2月份楼市高温时期的收益，陈宇珏还是流露出一种淡淡的喜悦：“那个时候的市场是出人意料的火爆，而‘两条腿走路’，是上海中原一贯坚持的原则，即一、二手联动，在这两个前提下，中原地产的整体交易量稳居全市首位，每天的交易量相当于如今一个月的交易量。而且涨幅惊人，每月成交额和业务量都以超过15%的涨幅飞速攀升，到2月份涨幅创造了历史最高值”。
对于当前这种惨淡局面的形成，陈宇珏认为：“这是一个阶段性的问题，就像以前的那种高温火爆也是一个阶段性市场一样，其实这两者都是不正常的，属于两种相反的过激状态，只不过相对于原来的火爆，目前的这种惨淡是大家更不愿意看到的。”
全民中介
除此之外，陈宇珏认为中介本身也存在诸多需要调整的因素，从管理上来看，上海中介佣金收取的比例透明度极高，目前都保持在售房收取成交额的2%-3%，租房收取月租的70%，这一点和北京相比应该说还是合理的，据记者了解，北京的这两项收费分别为3%-5%和月租的100%。尽管如此，上海的房地产经纪行业还是到了整合阶段，这是中介海量发展后必然面临的问题。今时不同往日，在从火爆趋于理性回归的前提下，市场已经无法吸纳多如牛毛的中介机构，随着目前交易量的持续停滞，必然有实力不够竞争力偏弱的中介机构被挤出市场。所以，在尚且看不到成交量回升希望的日子里，中介应该做的或者正在做的是厉兵秣马、休养生息，为进入下一轮的理性竞争提高自己的核心竞争力。
有良好公司背景的品牌中介尚且陷入如此尴尬境地，那么其他散落在马路边那些名不见经传的小中介又是如何度日呢？在栖霞路的一家中介门店中记者了解到他们去年今日的天渊之别：时值中午，10平米左右的店内只有两张办公桌、两台电脑、一部电话和一个30多岁的业务员，了解到我们是想购买附近的二手房之后，他先是很热情地招呼我们坐下，告诉我们他是负责租赁的，然后马上打电话联系另一个负责售楼的业务员，真是“麻雀虽小，五脏俱全”，如此微型的一个门脸居然租售皆宜，几乎可以和中原地产的“两条腿走路”原则相媲美了。
20分钟之后，售楼的业务员满脸希望地赶了过来，看着外面马路上刺眼的阳光，记者真有些于心不忍。据他介绍，这附近的六、七十年代的老房子目前挂牌价没有低于10000元/平米的，而且卖方没有要降价抛售的意思，他五月份的业务量只有三单，相当于去年10月份之后每天的成交量，“那个时候，有挂牌的就有接盘的，成交额每月翻番的涨”，谈到往日的辉煌，他一脸的回味，只是这种日子真的是“黄鹤一去不复返了”。
当记者问及他们的中介费收取标准时，他说按房屋成交价格上家下家各收1%，按这个比例可以大致算出去年十月份前后该门店的收益状况，当时每天成交量是现在一个月的成交量，也就是每个月成交90单，保守一点估算成交额均价为50万/单，每月中介费用为：90×50×2%＝90万。而公司付给他个人的提成是5%左右，那么他个人月收入为4.5万，如此高的收入诱惑，这也就难怪上海的房地产中介门脸比饭店还多，据有关数据统计，截至2004年末，上海大大小小的房地产中介门店有1.4万家，而到今年上半年，据有关媒体报道有1.6万家。而如今这种门店的月收入大致只能维持在3、4万左右，加上租金、工资、水电、税费的各项开支，支撑不住的小中介必然要倒下。
离开这家中介店铺，记者在中山北路不到300米的马路边看到了10家分属不同公司的中介门脸，而且大都是“门前冷落鞍马稀”。冷冷清清的店内只有两三个工作人员表情淡漠地坐在电脑前面，记者在观望的半个小时内只看到有两个人进了一家店内，不到十分钟就匆匆离去。
走在大街上，可能因为手中拿着一沓售楼信息宣传单，记者迎面碰上的一个清洁工师傅都要我留下名片说等有了合适的房产通知我。真可谓“全民中介”。
卖方“死撑”的幻想动力
在这一轮的洗牌中，预计上海关门的房地产中介门店占30%左右。按照这样的比例计算，上海关门的房地产中介门店的数量能达到三四千家。
然而，在如此严峻的形势之下，卖方的挂牌价格是不是会有所松动乃至降价抛售呢？陈宇珏就这一点谈了自己的看法，她认为即使是目前如此强硬的政策、市场、银行多面夹击之下，二手房的卖方挂牌价格依然没有大幅跌落的趋势。“那是因为大家还期望着能像去年一样再一次从低谷到山峰”，陈宇珏谈到：“其实去年5~7月份，也曾出现过跟现在的僵持现象极为相似的观望状态，那一轮的观望主要是因为2004年4月26日期房限转政策的正式实施，买卖双方相互观望气氛浓重，成交量走低。但当时的双方心态是不同今日的，卖方对房市预期依然乐观，买卖双方在成交价点上存在较大认知差异，市场表现为成交量持续走低而成交价格缓涨的态势。经过三个月的观望之后，8月份，压抑的需求获得部分释放，成交量开始攀升，到9月份价格涨幅随即有明显增大。自此买卖双方对市场走势有了统一的认识，对市场充满了信心。一方面委托挂牌量上升，挂牌价格上扬；另一方面，购房客户明显增加，出手果断。海外热钱涌入也在一定程度上抬高了市场价格。二手房市场价量齐升。这种趋势一直持续到2005年1月份。
2月份是中国农历春节，由于过节的原因，成交量比1月份有所下滑但价格并未有所影响， 3月份，两级政府开始出台新政：3月7日，上海对居住不满一年的住房转让征收5.5%的差价税；3月17日，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策：上海各商业银行房贷利率由原来的5.31%最多可上调至6.12%；两项政策的接连轰炸让上海节后楼市回暖稍纵即逝。之后便一步一步陷入僵局，直到目前的近乎冻结状态。
从本质上讲，两级政府的政策目标都不是打垮上海的房地产市场，而是希望上海房地产价格实现软着陆、慢慢平稳。所以很多人都期望这一轮的政策调控过后依然可以象去年那样循环轮回。但是就目前趋势来看，即使市场僵局打破之后，也不大可能会回到去年那样的价位水平了。只能说未来房价涨幅会放缓到合理的比例，物业的投资回报率将趋于合理。不过在近期的博弈中，也有可能出现暂时性的整体房价下调现象。至于近期各种关于挂牌价格大幅降低的说法在中原地产的客户中还没有出现，当然也存在极少一部分因为资金链的问题急需回笼资金还贷的卖家，他们会在原来价位上做小幅度的下调，比如原来的房子是从10000涨到15000，后来挂牌价格到18000了，结果没人买了。那么这3000块钱必然要降下来。那就是把18000换成15000。其实下调范围依然在原来上一轮涨幅之后的范围内，也就是说依然处于盈利范围，这部分人占总体比例不超过10%。目前还没有出现大幅降价赔钱抛售的现象，所以，近期二手房市场呈现的整体局面是量跌价稳”。
尘埃落定：即买即赚年代终结
具体到区域来讲，高价位的楼盘主要集中在市中心静安、卢湾、浦东等极具升值潜力的板块，目前中原成交的代表性楼盘有静安区的“中凯城市之光”，根据户型的不同成交价为21359-24950元/平方米；卢湾区的翠湖天地，成交价格为39744元/平方米；浦东区的仁恒滨江园，成交价格为27637-36770元/平方米。而这些房子的价格丝毫没有松动的迹象。这主要是相比中、外环线区域，中心区域汇集了绝大多数的商贸、娱乐、交通设施，同时从近两年土地供给的格局也可以看到中心城区土地投放量非常少，未来中心城区住宅土地供应资源稀缺。房源的稀缺性和旺盛的供求矛盾决定了中心城区较强的抗风险能力，因此中心城区二手房即使在目前成交停滞的状态下，依然保持一副唯我独尊的姿态，等待黎明。
据上海市房地资源管理局分析：上海目前每年因旧区改造和市政建设而动迁的量大致是10万户，这些家庭如果按照每户80平方米(紧凑型功能型商品房平均建筑面积)计算的话，这些动迁户对新房的年需求总量将达到800万平方米左右，而这个量是上海去年新建住宅总量的一半。根据目前的实际动迁情况看，有1/3的动迁户选择的是差价换房的动迁方式，市场每年需提供约240万平方米的房源来解决动迁户的住房安置或改善问题。其中因重大工程拆迁的动迁户大约占总动迁量的20%-30%，对动迁商品房的需求量在160万~240万平方米之间。另外2/3的动迁户选择货币化动迁，显然，这部分人很难奢望去购买高价的一手房，政府提供的一年300万平方米中低价商品房的建设量也只能基本解决20%-30%左右的动迁户，他们必然要选择购买或者租赁二手房，那么必然产生二手房市场供不应求的矛盾。目前不管是重大工程配套商品房还是中低价商品房，都已迈出了几十平方公里的上海中心区，走向了几百平方公里的“大上海”，这一部分二手房价从量上来讲暂时还难以撼动中心城区的二手房价格。
总之，上海的二手房市场已经告别即买即赚的时代，而且逐渐从全面火爆进入冷静思考状态。房价继续上扬的希望接近于零，关键在于众多握有大小固定资产的卖家还能坚持多久。僵持的双方究竟哪一方会采取让步来让市场重新活跃起来？我们还需要拭目以待。
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