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1998年，上海住宅平均销售价格还只有3026元／平米，到2004年底，按照上海市统计局的数据，上海商品房平均价格已经升至8124元／平米，其中静安、长宁、徐汇、虹口等6个中心城区的平均价格均超过1万元／平米。上海楼价从远低于北京到大大反超，只用了两年多的时间。2003年和2004年，市区房价涨幅更是狂飙突进，每年超过30%。
长达八年的上海楼市盛宴中，现实的需求、政府的推手与投机者的炒作始终交织在一
起，其中有形的强力调控之手可谓“居功至伟”。
亚洲金融危机过后的1998年，外商到上海的直接投资下降很快，上海房地产市场也很低迷。当时的上海市市长徐匡迪在日后接受凤凰卫视采访时坦言，当时市领导逐个出国，以优惠的条件上门到各大跨国公司招商。时值上海正大规模进行市政建设，资金短缺迫使市政府出台刺激房地产的政策。
1998年“购房退税”政策出台，鼓励人们购房。该政策简单概括起来，即在1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买商品住房并在上海缴纳个人所得税的房屋主人，可享受个人所得税抵扣。同一年，上海又修订蓝印户口制度，从户籍制度上鼓励人们购买上海住宅，直到2002年4月废止。
与此同时，旧城拆迁速度加快，刚性需求被放大，而同时期土地供应实行偏紧的政策。这种局面下的供求缺口自然越来越大，房地产价格的上扬自是题中应有之意。
此外，上海从2003年开始，建造3500元/方米的安居房，这些面向拆迁户的安居房地处上海外环线以外。而当时在外环线以内的部分楼盘的价格也就在4000元/方米以内。外环线以外安居房的定价直接刺激了外环以内房地产价格的扶摇直上。
在这一阶段，政府有形之手在房地产
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