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陆新之
中国房地产市场的问题，和宏观经济有关，和投资者心态有关，和市民情绪也有关。因此，前一阶段集中于泡沫争论之后，在政府态度已经没有悬念之际，研判地产业在今年以及可见之将来的发展，不能仅仅着眼于房地产业界的因素，更应该意识到大环境的变动趋势，高度重视相关因素的变化。
汇率利率的直接压力
首先是汇率。近期市场一直对人民币汇率制度有不同的揣测，中国市场开放涉及货品及服务交易的往来账交易，但基本上对资本账严加管制，获准的只有外国直接投资、少量借贷及资产交易。这有助中国处理所谓“热钱”流入的问题。政府已开始加紧审查外国直接投资，但热钱(非外国直接投资资金或私人资金)却从不同的掩饰途径涌入中国。未来必然导致重估人民币汇价。但难点在于，汇价的升幅，也必须有力制止市场再度炒作人民币升值。预料人民币在短至中期内全面自由浮动的可能性甚低，而中期来说，最可能实施的是于年内将人民币兑美元的汇价浮动范围扩大至3%，并同时维持联系汇率制度。即政府可能选择将人民币与一揽子贸易加权外币挂钩，作为人民币的基准汇率，这将导致人民币兑美元升值5%至7%。内地大部分地区的物业价格已上升，上海市似乎更已出现“泡沫”。这可以看作是26年改革开放后的一个房价“补涨”。不少投机性资金涌入浙江及江苏省，将上海市的物业价格推高至市内大部分居民无法负担的水平。而在中国大部分其他城市，一般市民仍有能力购买房屋，较小的城市中，房屋价格相对于家庭收入仍然合理。可以判断的是，各大城市特别是上海的投机性需求殷切，故短期来说，房地产销售增长必然会放缓。然而，长远来说，倘若大中城市的物业价格回落至当地富裕市民可负担的水平，地产价格向上仍有实质的支持。
其次是利率问题。虽然政府不会专门为房地产因素而影响整体的利率政策。但是需要注意的是，任何利率政策的变革以及潜在趋势，对于房地产行业来说都能起到极为长远的影响，无论是正面还是负面。现时，除了地产业的利润回报率相当之高外，其实大多数行业都是“旺人不旺财”，劳动力投入很多，资源投入很多，但是赚钱有限。内地的能源和资源价格高企，已导致不少制造型的工业公司的边际利润锐减。不少公司亦正撤销扩充计划，并致力削减成本及研究如何更有效运用资源。对于一个生产总值增长高达8%至9%的发展中国家来说，投资高速增长实属合理，但交通挤塞及能源短缺问题亦阻碍这些行业迅速发展。尽管钢铁及水泥等工业一度发展过热，但已因政府较早前所采取的措施而开始放缓。可以预见，在地方政府GDP政绩驱动的行为减少之后，中国经济再度出现过热的可能性甚低。加上本周审计署披露的一系列数字显示，连专门为银行坏账处理设立的资产管理公司都发生了一些问题。而实际上，银行的坏账问题依然非常严重。根据国际经验，金融体制稳定是避免经济硬着陆的重要关键。因此，预期政府不会在本年大幅调高利率，因为这将导致按揭贷款及增长过热行业的贷款坏账比率提高。政府更可能是实施结构性行政措施而不是采取提高利率的办法，来控制可能出现的经济过热问题。
隐性因素同样关键
再次是舆论因素。不能忽视的是，在互联网普及之后，任何一个和公众关联程度高的行业，必然都绕不开舆论的因素。目前社会的利益团体越来越多，相互之间的争论和博弈也在日渐增多。而房地产业因为牵涉千家万户，过去几年涉及拆迁品质管理服务等几乎每一个环节上又屡屡出现各种刺激公众情绪的话题，授人以柄，因此形成舆论上几乎一边倒的效应。虽然看上去好像是有一些地产商中的明星人物曝光率很高、发言机会很多，实际上，真正的话语权和说服力显然不在他们手里。因此，未来一两年，很可能还是出现地产商的代表遭到批驳乃至谩骂越来越多，打“民意牌”、“良心牌”的各类公众人物持续受到追捧。换句话来说，地产商乃至地产行业要想受到尊敬这一目标，还是需要比较长时间才能达到。地产行业里面的各个主体，都要学会在舆论不利的情况下发展，这是难度比较高的一个考验。
还有一个因素是竞争的激烈程度。事隔十年以上，这一轮地产遭遇到的宏观调控环境，不一定像那时候那么惨烈，但是同样存在比较大的隐忧。因为，2005年同1993年房地产宏观调控差别在于，今天的房地产市场已经形成，而且是一个迅速膨胀、竞争全面铺开的市场。1993年，房地产市场还只是一个雏形，很多企业连基本的质量问题没有解决，营销也乏善足陈。在质量和营销上领先的企业，例如万科，只要解决了自身的基本问题，就能活下来，因为竞争对手相对还是比较弱。2005年，市场则是如同64处烟尘，各地大小开发商分头发展，可是很多企业提供相似的产品，客户定位也比较相似，企业的基本实力也都不弱。因此，一轮淘汰结束，所谓的幸存者，也必然遭受重创。所以，如何能够避免今日的家电产业无一巨头活得好的困境，还是很不容易的。房地产企业如何在新一轮调控下找到自己的成长模式？这个已经不仅仅是理论探讨能够解决的问题了。
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