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6月的上海楼市清淡到让所有关于跳楼、跳地铁的新闻统统被传成了因“炒楼”失败而轻身的八卦。无论是开发商还是投资客手上的大小固定资产都开始发烫，继续等待还是抛楼退市？大家开始陷入了迷茫。
中央的 “国八条”到底给上海楼市产生了怎样的影响，是好？是坏？还是没能达到预期的效果？一直在关注和研究上海房地产的搜房网华东地区研究院院长陈晟就“国八条”对
上海楼市产生的几点影响进行了分析。
开发商应体谅国家政策
“国八条”出台后的两周来，我参加了好几个研讨会，跑了上海的三十多家开发商，发现“国八条”等政策对上海楼市已经产生了影响。特别是在上海具体政策没有出台之前，售楼处基本看不到人，景象很凄凉。开发商面对有楼无市的局面确实很难，但是我个人认为开发商应该对国家政策给予理解，体谅国家的良苦用心。
“国八条”出台的主要目的是为了抑制房地产积累的金融危险传导到进行中的金融改革和汇率改革。上海外汇管理局等部门公布数据显示，上海房地市场集中了大量的热钱，我们并不但心这些热钱的比例有多重，而担心这些热钱快进快出的速率对房地产带来的连锁金融反映。
就目前政府出台的一系列政策来看，政府的调控手段还是相对正确和高明的，为什么这么说呢？当在公平的原则下市场经济无法起到作用时，政府一定要引入第三方进行干涉，使市场重新回到公平状态。
而对普通商品房和非普通商品房，这种市场经济下的房地产产品政府只是使用了税收手段，并没有使用行政手段。如果政府一旦使用行政手段，房价下降是很容易的事情。考虑到市场的健康稳定和符合市场经济发展规律等因素，政府并没有这样做。只从供给和需求两方面作引导、抑制投机需求、输导投资需求，然后指导消费需求。
消除热钱和盲目预期的危害
虽然我对上海楼市的长期走势持乐观态度，但也有忧心。2004年第四季度上海楼市的猛涨，是由于人们的预期和热钱的涌入所导致的。大量的热钱集中在某几个项目上，我觉得投机的成分非常高，据我了解其中有俄罗斯、土耳其等国的投资，这与大家对人民币升值的预期是分不开的。
至于国内部分的热钱，只要不冲击房地产的正常秩序，相对风险还是比较小。但是国外热钱量到底有多大？谁也预计不了，国外的热钱只要形成一种投资的概念来赌人民币升值和房地产升值，将会是不计其数。特别是热钱大量通过进出口等各种办法快进会出，这一进一出看似容易，但是会给楼市带来巨大的危险。
其次是人们对市场非理性的预期，市场就像过桥一样，所有人都涌上来，桥必定会倒塌。只有有人认为涨，有人认为跌，有人认为平，有人长线投资，有人短线投资才是正常投资状态。
房地产市场除了具有一部分金融功能外，最主要的功能还是居住。作为投资存在是合理的，但是如果一个产品变成了投机的工具是一种非常态的现象。我们认为上海房地产的现在需求和未来的需求中的投机浮躁导致了原本的投资很快变成了投机，变成了套利的行为。
我承认上海城市化进程和开放程度的加大都会给上海带来房地产方面的需求，但是热钱和盲目的预期还是应该控制，应该抑制需求，打击投机，疏导投资，引导消费。“国八条”后对的市场预期发生了分化，热钱流入出现障碍，整体的需求发生了变化，也解决了影响上海楼市的问题。
高端房看涨，低端房看跌
现在有人认为“国八条”后高端房会出现大幅降价，但是我持不同观点。我所指的高端房是指价格和品质都高的房地产项目，不但不会降价还会出现一定的涨幅。上海的高端房主要集中在内环，其中品质和稀缺性，包括客户的抗金融风险能力还是很强的，所以不可能出现暴跌的现象。比如一些在新天地，黄浦江边的房地产项目，不可能轻易降价，如果要调整价格也只是在品质方面加强来提高价格。
高端楼盘中的投机还是少，主要是海外华人，包括台湾、香港等地的居民，他们到上海买房就像上海人到小城市买一套20万左右的房子一样，对于他们来讲上海的房价还是相对便宜的。而中国人受传统观念的影响愿意买房，这一批人在上海投资房地产的比重比较大，同时也带动了上海楼市涨价。
至于低端房会不会降价，从我调查来看，目前低端房都是由上海十强房地产企业在开发，品质和配套都不错。但是6000元到7000元的品质一般的低端房压力还是很大，由于在上海外环的低端房总量是过大，加上即将大量投放的配套商品房(安居房)的影响，定价过高而品质偏低的楼盘肯定会出现降价。
回归产品是开发商的唯一出路
我认为政府政策的正确性是无庸置疑的，开发商目前唯一要做的事情是要回归到产品的本身、回归到项目的本身、回归到区域板块的本身。市场经济条件下，任何一个政策的出台都需要一个消化的过程，现在上海的房地产市场主要是来自开发商的担心，担心整个政策的出台对自己销售开发的影响。
如果真做到了，我相信上海的楼市绝对不会凄风冷雨一片萧条，只要房地产与当地的产业经济相协调，经济周期相协调，上海的房价还会有一定的涨幅。如果整个市场保持在10%以下的增长，就不会出现大起大落的现象，能保持持续稳定的发展。
如果上海楼市又出现了10%以上的增长，政府还会台政策抑制增长。在市场不利的情况下就要考验开发商如何将产品做的出类拔萃，好产品的涨幅将高过平均涨幅，如果只靠暴利炒作、靠投机客，项目价格的跌幅将会很大。
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